——AI制圖，僅供參考。

1

今年市場挺不錯。

這是好事。

深圳核心區(qū)的樓盤搶不到，甚至需要200-600萬驗資。

上海二手房成交量也不錯，3月3.12萬套，4月2.87萬套，5月依舊不錯。

北京從前年開始，上地樹村未來科學城通州運河亦莊，單價7-13萬的新盤去化不錯。

杭州更不用說了，24年底開始地王一個接一個，湖墅蔣村，8-15萬的豪宅不限價后竟然賣得還不錯。

思考幾個問題：

1、誰在瘋狂？個別城市，個別樓盤，個別人？

2、為什么瘋狂？幾萬億放水，因城施策，還是房價到底了？

3、瘋狂的真實性如何，更確切地說，瘋狂的比例是多少？是不是全部？

4、認知都是滯后的。上海成交量漲是因為2月新政嗎？不是，是基本面和購買力。深圳限購區(qū)成交量不錯，是供不應求嗎？不是，早在1-2年前，大運的中海、深北的中洲去化也很不錯。

任何市場都是日積月累，絕非一時之功。

2

2023-2026年，連續(xù)救市4年。

將這4年梳理成幾個階段，分為三步走， 政策→放水→有錢人進場 。

先政策。

2023年-2024年9月，其實國家一直在救市，但是效果很差，觀望情緒很濃，再加上二手房一直跌，大家沒信心也不敢去買房，觀望＞出手。

再放水。

2024年9月-2025年年底，國家不僅給政策，還給錢，9月-12月大放水，有說5萬億，有說10萬億，幾萬億無所謂，主要是真金白銀來了，還是滴灌。即使滴灌，大部分人要么不想拿，要么拿不到，有錢人拿得多一些，有底氣，有信心，敢用真金白銀去試水。

最后有錢人進場。

從2026年初，甚至從去年開始，有幾個城市開始熱了，新盤去化不錯，二手房成交量大漲，流動性增強，信心增強。

1、好事。房價穩(wěn)定，利你利我利國家。

2、政策→放水→有錢人，非常成功的資本流動，既是債務(wù)流動，也是資產(chǎn)流動。

大家都學過《小馬過河》，河流深不深，取決于誰在過河，松鼠肯定過不了，老牛輕松過去，小馬則費一點力，但也能過去。河流深度不變，你是松鼠、老牛還是小馬？

3、穩(wěn)定大于一切。政府更歡迎現(xiàn)金流穩(wěn)定的國央企。房企拿地肯定更喜歡財政健康、潛力更大的城市，比如華潤中海越來越集中在一二線，三四線根本不去。樓盤更喜歡哪些人呢？收入高、且穩(wěn)定，也就是現(xiàn)金流更加穩(wěn)定的購房者。

3

比如北京。

這兩年，新盤去化還不錯，雖然比不上深圳、上海。

今年3月，我去了北京 。 在中介的帶領(lǐng)下， 看了 海淀、昌平南、朝陽 、 通州 的 主要 新盤，包括之前熱銷現(xiàn)在封盤的，大部分賣 得 不錯 。

有個別賣得也一般，產(chǎn)品很牛逼，位置也不錯，但是定價不低，客戶接受度不高，即使傭金幾十萬， 很多中介幫助， 也僅僅平銷，這里不再點名了，本地人都知道。

去化不錯 的樓盤 中 ，中海九樹滿和在通州，建發(fā)觀堂府在昌平，北京潤府在亦莊，和樾望云在海淀，國賢府 在 昌平區(qū) ， 中建·運河玖院 在 通州 核心，大多是 改善，單價7-12萬，全部位于主城或者潛力新區(qū)。

都是華潤中海越秀綠城建發(fā)中建，大部分央企為主，現(xiàn)金流不錯，產(chǎn)品沒問題，去化都不錯，大部分開盤1年左右就去化完了，市場的認可度很高。

以上，好的一方面。

也有不好的，即使強如海淀，二手房也跌跌跌。

一個是剛交付的海淀幸福里， 房價跌破7萬。

次新，品質(zhì)還可以，在 海淀不算偏， 畢竟海淀北部核心都是產(chǎn)業(yè)，位置都差不多，況且在六環(huán)內(nèi)， 但是放在北京，稍微有點偏， 畢竟快到六環(huán)邊了，也就是海淀，但凡其他區(qū)，這個價格都沒人看。

我之前介紹華為的朋友買這里， 6萬多就能買到，但 他覺得有點偏，不如 買 清河橡樹灣， 或者租在華為附近的凱盛家園。確實， 橡樹灣位置肯定好，配套成熟，學區(qū)不錯，唯一的缺點是，房齡 十幾年了 ，不如幸福里 的次新 。

幸福里也在一路下跌，開盤從7萬8 微漲到 8萬5，現(xiàn)在二手也虧了不少，去年有低于6萬的，當然了， 個別房源 不作為 均價 ，大部分在7萬 以內(nèi)， 相比開盤價也跌了不少。

另一個就是 清河橡樹灣， 水桶小區(qū)。

每一項都不錯， 最高峰21年，除了五期，1-4期普遍13萬。1-4期從12萬跌到 7 -9萬，5期從15萬跌到了 9 萬， 跌了差不多 35-40%。

在宇宙中心海淀就呈現(xiàn)了很分裂的局面，一方面二手房跌跌跌，另一方面新房普遍不錯， 上地限價10.5萬，朱房 限價11萬左右，樹村也差不多，都是國央企刺刀見紅。

當然了，這兩年海淀的供地增加了不少，以前幾乎不供地或者少供地，現(xiàn)在一年能供地5-8塊，非?？鋸埩?，供應量也慢慢大了，會影響新房銷售，這是我比較擔心的一點。

4

今年市場最大的變化，大量的有錢人進場了，比之前多多了。

從杭州的一些豪宅上，就可以看出端倪。

一是豪宅。

我看了一個數(shù)據(jù)，說 杭州總價超2000萬的新房今年已網(wǎng)簽250多套 ， 這才過去了5個多月，加上網(wǎng)簽信息的滯后，滿打滿算才1/3，就取得了這么好的成績。

去年是594套，將近600套，現(xiàn)在已經(jīng)完成了4成多，非?？鋸埩?。

同樣的，上海北京深圳廣州成都的豪宅成交也都不錯。

二是去化。

萬潮玖序 單價 10 萬 ， 奧映世紀 單價9萬， 棲湖云莊 單價15萬，全部售罄了，后續(xù)還有 濱杭傳麒府、望天際和海潮玖序 ， 這是解除限價后豪宅供應的爆發(fā)期，你不得不感嘆，江浙的有錢人真多啊。

三是驗資。

告訴你，杭州豪宅也需要驗資，看幾個數(shù)字給各位洗洗腦： 奧映世紀驗資600萬元 ， 萬潮玖序普通戶型驗資1000萬、413㎡大戶型驗資2000萬 ， 棲湖云莊參觀 就需要 驗資3000萬 ， 濱杭傳麒府普通戶型驗資2000萬，493㎡大戶型驗資3800萬 ……

米宅的粉絲最有錢了，哪位大哥送我一套最小的，我不嫌棄。

托舉北京市場的，是碼農(nóng)，是喜歡大平層的改善，是未來科學城、海淀產(chǎn)業(yè)園、亦莊的好片區(qū)，是通州運河核心的改善，都是有錢人。

托舉杭州市場的，是無數(shù)解除限價后、依然去化不錯的豪宅，背后也是有錢人。

托舉深圳市場的，是三大限購去的有錢人，是深北、西麗、龍崗大運的有錢人。

5

結(jié)論已經(jīng)放在開頭了。

從去年開始，托底市場的不再是政策、放水，而是用腳投票的有錢人，他們正在用真金白銀試探市場的水位線。

這既是好事，也是壞事。

樓市是市場經(jīng)濟，是金融市場，更歡迎現(xiàn)金流更穩(wěn)定的購房者，而拒絕現(xiàn)金流不穩(wěn)定的購房者。

對于普通人，買不起好項目，不會加杠桿，你就會放棄，退而求其次，轉(zhuǎn)而尋找品質(zhì)不錯、配套完善、有一定潛力的小區(qū)，性價比也很高，成交量還不錯，就能帶動腰部成交量上漲，實現(xiàn)價格穩(wěn)定，市場越來越健康，這是好的一面。

不好的一面，普通人跟頭部城市、片區(qū)、好產(chǎn)品無緣。

1、輪動效應越來越弱。 還有，但變?nèi)趿恕１热缟虾?，即使上海漲了，也不是全部片區(qū)都漲，而是核心，周邊的城市還是吃不到紅利。

2、每個城市都變成了內(nèi)生型市場。 除了頭部城市，大部分城市能吃到的客戶都是本地人，增量市場變小了。

3、大家不用擔心，因為 大部分城市、片區(qū)沒漲，不要驚慌，多看看附近的二手房市場 ，做到心里有數(shù)。

4、全款買房的人越來越多了。不加杠桿，甚至主動降杠桿，都是在穩(wěn)定市場。

其實最后一點，我還是很好奇的，不知道大家如何看待全款買房，或者說你自己也準備全款買房。為了驗證觀點，也為了幫助更多的朋友，針對是否會全款買房，我做了投票，希望大家給出最真實的觀點。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

轉(zhuǎn)載請注明來源及作者 侵權(quán)必究