昆明新房還有多少庫存，數(shù)據(jù)來了！

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至今年4月，昆明主城住宅存量約424萬平，去化周期約16個(gè)月。

值得關(guān)注的是，巫家壩、草海、西北新城、會(huì)展、度假區(qū)等板塊，新房告急！

昆明住宅庫存降至424萬平

最近，克而瑞發(fā)布4月昆明樓市月度報(bào)告，存量數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，住宅狹義庫存為424萬平，較上月下降約5萬平。（狹義存量：僅計(jì)算已取得預(yù)售證的新房）

按過去12個(gè)月的月均銷售量計(jì)算，去化周期約16個(gè)月。

也就是說，在沒有新增供應(yīng)的情況下，昆明現(xiàn)有新房一年零四個(gè)月就能賣完。

｜昆明樓市一線制

那么，這一數(shù)據(jù)反映出昆明新房市場怎樣的庫存水平呢？

拉長時(shí)間線來看，近一年來，昆明新房庫存最高曾接近480萬平，當(dāng)前已降至最低點(diǎn)。

對比周邊省會(huì)城市、直轄市，分化更明顯。

其中南寧、成都、重慶3地的新房去化周期都超過20個(gè)月，從某種程度上說，昆明率先走出了庫存壓力區(qū)。

這背后，離不開昆明近兩年出臺(tái)購房補(bǔ)貼、房票安置等各類政策。

｜昆明樓市一線制

巫家壩、草海等庫存告急

前衛(wèi)新盤持續(xù)上新，貨量充足

具體到各個(gè)板塊，昆明新房庫存分布則呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性差異。

先來看庫存量在15萬平以內(nèi)的板塊，包括巫家壩、方旺、世紀(jì)城、草海、馬金鋪等。

樓市君梳理發(fā)現(xiàn)，這些板塊在售盤的確寥寥無幾。

比如方旺板塊目前僅保利城在售，且已處于開發(fā)尾期，草海地塊僅寶能滇池九璽在售，巫家壩銷售主力僅云錦東方等。

｜昆明樓市一線制

庫存在15-30萬平的板塊比較普遍，包括西北新城、高新、東白沙、關(guān)上、滇池度假區(qū)、會(huì)展、呈貢中心、大漁等。

這些板塊有少部分新盤在售，但所剩貨量有限。

比如滇池度假區(qū)因臨滇屬性，宅地供應(yīng)本來就比較緊缺，加上開發(fā)的多數(shù)都是低密盤，庫存不多。

當(dāng)前，滇池度假區(qū)僅龍湖峯萃、筑友雙河灣等在售，好在今年，邦泰開發(fā)的安瀾舒苑有望入市，為板塊新房補(bǔ)貨。

東白沙片區(qū)目前主力在售樓盤只有大華公園天下、長粼天境、中海云麓九里等。

這些盤大部分都處于銷售末期，近幾年，板塊又缺乏新宅地出讓，導(dǎo)致板塊存量新房不多。

東白沙板塊實(shí)景｜昆明樓市一線攝

馬街、斗南板塊的庫存量，則處于30-50萬平之間。

近期，這兩個(gè)板塊持續(xù)上新，供應(yīng)量較充足。

比如馬街，除在售的大華星曜、書香云海，今年悅覽晴川入市為板塊補(bǔ)足了貨量。

斗南板塊除在售的邦泰春華序一期、卓越滇池晴翠等之外，邦泰春華序二期也將上線。

邦泰春華序二期效果圖｜圖源：昆明自規(guī)局

新房存量在70萬平以上的板塊，集中在前衛(wèi)和新螺螄灣。

重點(diǎn)來看前衛(wèi)板塊，堪稱當(dāng)前昆明新盤供應(yīng)大戶。

今年初邦泰觀云二期入市，接下來建投春城旭府、陽光城檀境等也要亮相，庫存充足。

建投春城旭府展廳｜圖源：項(xiàng)目官微

高層去化周期僅14個(gè)月

新規(guī)項(xiàng)目成供應(yīng)主力

當(dāng)然，具體到高層、洋房、別墅各類產(chǎn)品上，庫存與去化壓力也各不相同。

先來看高層住宅，數(shù)據(jù)顯示，去年10月以來，昆明高層的成交量已連續(xù)7個(gè)月高于供應(yīng)量，呈現(xiàn)出供小于求的格局。

受此推動(dòng)，高層庫存保持低位，目前存量約338萬平，去化周期約14個(gè)月。

換言之，在無新增供應(yīng)的情況下，全市現(xiàn)有庫存僅需一年多即可消化完畢。

｜昆明樓市一線制

其中，官渡區(qū)庫存最高，達(dá)到約103.5萬平；呈貢區(qū)庫存最少，接近30萬平。

不過，今年內(nèi)，昆明一直有新盤持續(xù)入市，將為市場補(bǔ)貨。

值得一提的是，4月份新供貨的14個(gè)高層中，新規(guī)項(xiàng)目高達(dá)11個(gè)，含邦泰映悅、保利天珺、龍湖天境等。

而下半年有望入市的邦泰、建投等新盤，同樣都將打造新規(guī)產(chǎn)品，持續(xù)搶占市場份額。

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再來看洋房，截至今年4月，昆明主城存量洋房約39.4萬平，去化周期約22.8個(gè)月。

實(shí)際上，洋房產(chǎn)品普遍都具備高總價(jià)的特征，也導(dǎo)致其去化速度慢于高層。

但值得注意的是，近一年來，昆明主城洋房月均供應(yīng)量，有10個(gè)月都低于成交量。

比如上個(gè)月，全市洋房供應(yīng)為零，而受到長粼天境加推的帶動(dòng)，全市洋房成交則達(dá)到約4.08萬平。

如果這種供不應(yīng)求的趨勢長期持續(xù)，現(xiàn)有洋房庫存將進(jìn)一步收窄。

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最后聚焦別墅市場，截至今年4月，昆明主城共有約46.36萬平存量別墅。

存量別墅的去化周期高達(dá)約59.6個(gè)月，相當(dāng)于5年左右。

回望過去一年，昆明別墅市場鮮有新增供應(yīng)，月均成交量又普遍在1萬平左右。

在供應(yīng)持續(xù)收緊、成交低位運(yùn)行的雙重作用下，現(xiàn)有別墅庫存的消化自然需要較長的時(shí)間。

｜昆明樓市一線制

雖然分板塊、分業(yè)態(tài)來看，昆明存量新房結(jié)構(gòu)性差異較大，但總體而言，成交主力產(chǎn)品庫存已非常有限。

當(dāng)然，這也并不代表真的無房可買，畢竟當(dāng)前還有很多正在籌備入市，且品質(zhì)普遍較高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)秀，有望為市場補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)房源。

那么，下半年你最期待哪個(gè)新盤呢？

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