前幾天分析了內(nèi)環(huán)第一洼地（《上海內(nèi)環(huán)第一房?jī)r(jià)洼地，撿漏去？》），今天幫大家找到了上海第一洼地。

有多洼？隔一條江，房?jī)r(jià)差兩倍還多。

徐匯、黃浦靠黃浦江一帶的老破小最便宜的也要7.5萬(wàn)，貴的能到9萬(wàn)甚至10萬(wàn)。

過(guò)條江到世博，直接斷崖式跌到4萬(wàn)出頭。

4萬(wàn)以下的都能淘到。

也就一兩公里房?jī)r(jià)差這么多，買(mǎi)徐匯、黃浦的人都瘋了嗎？

看地圖大家也知道，內(nèi)環(huán)到黃浦江這里拐了彎，徐匯濱江、黃浦濱江不該畫(huà)到內(nèi)環(huán)外。

不管是位置還是能級(jí)，他們都不比內(nèi)環(huán)差。

內(nèi)環(huán)線這么走，是為了遷就南浦大橋。

如果沒(méi)有這個(gè)特殊情況，世博都成內(nèi)環(huán)內(nèi)了。

而且世博并不是孤立在外，通過(guò)各種通道能和浦西聯(lián)系在一起。

過(guò)個(gè)橋就直插黃浦腹地，真心方便。

地鐵更方便，7、8、13號(hào)線牢牢的把世博跟浦西綁在一起。

看看這地鐵密度，說(shuō)是內(nèi)環(huán)標(biāo)準(zhǔn)不過(guò)分吧。小小的世博，十個(gè)地鐵站。

有過(guò)江通道、地鐵，浦西購(gòu)買(mǎi)力可以外溢過(guò)來(lái)，世博居民也能去浦西上班、就醫(yī)。

其實(shí)新房上，世博跟浦西就是一個(gè)價(jià)格體系。

保利世博十七八萬(wàn)，華潤(rùn)后灘十三四萬(wàn)，跟黃浦、徐匯一脈相承。

老破小價(jià)格一般是新房50%左右，你看看徐匯、黃浦是不是大致這個(gè)范圍。

只有世博，老破小是新房的20-30%。

新房和老破小的價(jià)差，世博全市第一。

浦東、浦西價(jià)差極大，新房、老破小價(jià)差極大，看懂這兩點(diǎn)就看懂了浦東樓市。

為什么世博老破小這么便宜？

直覺(jué)上的答案是，這里資源匱乏。

商業(yè)上就世博源，體量10.8萬(wàn)方不算小，畢竟是世博軸改建的，跟現(xiàn)代化的商場(chǎng)不太一樣。

各區(qū)商場(chǎng)都進(jìn)步了，世博源顯得就很一般。

沒(méi)有好醫(yī)院，平時(shí)看病得去浦西，或者仁濟(jì)醫(yī)院。

更重要的是沒(méi)學(xué)區(qū)，貴的老破小很多都帶學(xué)區(qū)。

世博這里很多學(xué)校，基本沒(méi)能打的。

這些都是客觀事實(shí)，但是都不是本質(zhì)。

徐匯、黃浦的一些老破小也不見(jiàn)得都靠近醫(yī)院、都有學(xué)區(qū)，但是都很貴。

最本質(zhì)的問(wèn)題是，浦東樓市跟浦西還是偏獨(dú)立，尤其是老破小市場(chǎng)。

浦西客戶根本不看世博，你便宜還是貴，跟他沒(méi)關(guān)系。

一個(gè)都不在視野內(nèi)的事件，不會(huì)對(duì)你決策有任何影響。

你不會(huì)因?yàn)榈厣系奈浵佌{(diào)整步速。

保利世博能共享到浦西客戶，靠的是江景。

上海因江而生，天然的追求江景，上海江景房又極度稀缺。

澐啟濱江也很貴，是前灘的拉動(dòng)。

前灘是一個(gè)bug，歷史留下了中環(huán)內(nèi)濱江成片空地，陸家嘴集團(tuán)攜最新規(guī)劃理念，從0打造，一躍成為上海居住高地、產(chǎn)業(yè)高地、商業(yè)高地。

一套老房子都沒(méi)有的區(qū)域，上海中環(huán)內(nèi)找不出第二個(gè)。

其實(shí)越高預(yù)算客戶，越?jīng)]有區(qū)域隔閡。

豪宅客戶會(huì)同時(shí)關(guān)注太古北濱江、保利世博、安瀾上海、萬(wàn)科高福里等等。

聯(lián)洋的中產(chǎn)，現(xiàn)在也在被楊浦新房分流。

越到剛需市場(chǎng)，浦東、浦西分界越明顯。

很多剛需客戶，浦東生活習(xí)慣了，會(huì)覺(jué)得浦西擁擠。

浦西生活習(xí)慣了，會(huì)覺(jué)得浦東荒涼。

老破小市場(chǎng)分界更明顯。

徐匯、黃浦的老破小主力買(mǎi)家是本地人，有些是本地置換，有些是分戶買(mǎi)房（孩子成年），有些直接是動(dòng)遷戶。

接觸過(guò)幾個(gè)徐匯動(dòng)遷家庭，基本只要徐匯、黃浦、長(zhǎng)寧，而且徐匯不能過(guò)植物園。

浦東？完全不在選項(xiàng)內(nèi)。

當(dāng)然浦東的老破小居民，可能也不會(huì)換到浦西去。

浦東都住習(xí)慣了，何必多花錢(qián)到浦西。

買(mǎi)房的客戶有區(qū)域隔閡，租房的隔閡沒(méi)那么嚴(yán)重。

所以租金上差距就沒(méi)那么大。

35平一房徐匯能租4200元，世博能租3700元。

世博是徐匯的88%。

要買(mǎi)下來(lái)，徐匯得賣280萬(wàn)，世博的賣150萬(wàn)。

世博是徐匯的53%。

徐匯的宛南二村不對(duì)口復(fù)旦附屬，溢價(jià)不高，沒(méi)有拆遷預(yù)期，溢價(jià)不高。

老破小樓層、裝修對(duì)價(jià)格影響很大，上面只是粗略估計(jì)，平均而言世博租金回報(bào)率能比徐匯高50%以上。

買(mǎi)賣市場(chǎng)，浦東的房子很難分享浦西客戶，所以價(jià)差大。

租賃市場(chǎng)，浦東的房子容易分享浦西客戶，所以價(jià)差小。

買(mǎi)賣和租賃完全是兩個(gè)獨(dú)立決策，考慮的因素完全不同。

浦東老破小市場(chǎng)偏獨(dú)立，是價(jià)差過(guò)大的本質(zhì)原因。

但為什么是浦東便宜？為什么不是浦西便宜得多？

浦東不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)嗎？

看整體是浦東樓市更缺房子，看老破小，反而是浦東供應(yīng)過(guò)剩。

尤其是靠黃浦江這里，原來(lái)都是廠房，配建了太多工人新村。

比如世博這里，原來(lái)是上鋼三廠，周邊建了上鋼1-10村。

還有德州1-7村，上南1-12村等等。

放眼過(guò)去，密密麻麻。

往北走，南碼頭、塘橋、濰坊、梅園、嶗山等等，全是工人新村。

往南走，楊思、三林等等，又是老破小。

這里是全上海最大的老破小集中區(qū)，高度同質(zhì)化。

靠陸家嘴的金融精英，肯定買(mǎi)不完。

現(xiàn)在浦東產(chǎn)業(yè)外擴(kuò)到中環(huán)，前灘、張江、康橋、周浦產(chǎn)業(yè)越來(lái)越多。

這些人沒(méi)必要買(mǎi)老破小，掉頭去郊區(qū)買(mǎi)次新電梯動(dòng)遷房更開(kāi)心。

上班時(shí)間差不多，但是動(dòng)遷房環(huán)境更好、房齡更新。

浦西老破小也多，但是本地置換購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大，消化的了。

浦西產(chǎn)業(yè)又在市區(qū)，上班在徐家匯的客戶很多買(mǎi)了老破小，他們不愿意去泗涇買(mǎi)動(dòng)遷房，通勤差太遠(yuǎn)了。

老破小的供需關(guān)系，浦西更健康。

浦東不僅世博老破小便宜，除了濰坊、梅園等少數(shù)頂級(jí)學(xué)區(qū)房，大部分都比浦西便宜很多。

浦東北部金楊一帶，有些老破小只要2萬(wàn)多了。

隔壁的楊浦還是要五六萬(wàn)。

所以浦東老破小內(nèi)部比比好了，不要跟浦西比，大家獨(dú)立結(jié)算。

次新房市場(chǎng)反過(guò)來(lái)，浦東新房給的少，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，供需更健康。

浦西新房給的多，楊浦虹口靜安扎堆了，反而不堅(jiān)挺。

當(dāng)然自住的話，我們還是推薦世博，性價(jià)比太高了。

未來(lái)隨著地段隔閡的消失，你覺(jué)得世博會(huì)反彈嗎？

可以沙龍現(xiàn)場(chǎng)，我們?cè)敿?xì)交流。