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上海樓市的濱江敘事講了快二十年，徐匯濱江從倉(cāng)庫(kù)區(qū)賣(mài)到18萬(wàn)+，浦東前灘用十年走完別的板塊三十年的路，陸家嘴更不用說(shuō)早就成了全國(guó)頂豪的代名詞。

唯獨(dú)夾在中間的世博浦西片區(qū)——這塊貼著黃浦江邊、北到中山南路、西連徐匯西岸、東接外灘金融帶的3.6平方公里“黃金留白”，從2010年世博會(huì)結(jié)束后就一直半睡不醒。

前段時(shí)間，《世博地區(qū)浦西片區(qū)功能提升專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》獲市政府批復(fù)，世博浦西終于迎來(lái)大發(fā)展。

01

規(guī)劃批了什么？

官方給的定位很宏大，國(guó)際交流示范地、文博慶典匯聚地、都市科創(chuàng)引領(lǐng)地。但落到買(mǎi)房人真正關(guān)心的，其實(shí)就是三件事：

1、350米地標(biāo)定調(diào)，天際線徹底改寫(xiě)

SBPX-01單元的B03-01地塊，規(guī)劃一棟350米超高層商辦樓，容積率高達(dá)18.7。

這個(gè)數(shù)字什么概念？它將超越目前的綠地外灘中心，成為黃浦濱江全新制高點(diǎn)，承載國(guó)際會(huì)務(wù)、科創(chuàng)辦公、文博展示三大功能。也就是說(shuō)，它將撐起整個(gè)片區(qū)的門(mén)面和功能內(nèi)核。

2、7宗涉宅用地集中放出來(lái)，而且是成體系地放

不是以前那種擠牙膏似的給一塊、捂兩年再給一塊。這次是9宗商住地（含2宗兼容租賃）總用地18.97公頃一起卡進(jìn)規(guī)劃，其中7宗涉宅，按單元拆開(kāi)：SBPX-01集中了5宗，02單元1宗（180米限高，住宅占比≤70%），03單元1宗（容積率僅3.1，限高80米，全片最低密，大概率做小高層/洋房類(lèi)產(chǎn)品）。

更重要的是，這些地塊幾乎每塊都強(qiáng)制配了社區(qū)設(shè)施：菜場(chǎng)、助餐點(diǎn)、居委會(huì)、老年活動(dòng)室、綜合為老服務(wù)中心…

3、產(chǎn)業(yè)不是虛的，"1+N+1"體系直接釘進(jìn)去了

片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位是以金融科技為核心，疊加人工智能、生命健康等未來(lái)產(chǎn)業(yè)方向，配全方位科創(chuàng)服務(wù)，跟外灘金融集聚帶聯(lián)動(dòng)，撐起黃浦科技金融集聚區(qū)的另一極。目前已確認(rèn)的入駐信號(hào)里，上海數(shù)據(jù)集團(tuán)等已經(jīng)在片區(qū)周邊布局，后續(xù)還會(huì)有專(zhuān)精特新企業(yè)導(dǎo)入。

02

明牌了！但先別喊“翻倍”…

我們之前聊世博板塊總會(huì)覺(jué)得擰巴。

一江之隔徐匯濱江老破小掛9-10萬(wàn)，浦東世博的新房敢賣(mài)17萬(wàn)+，但世博浦東側(cè)的上鋼、上南老新村還能找到3-4萬(wàn)的房源。

它明明踩著陸家嘴、外灘、徐匯濱江三個(gè)頂流節(jié)點(diǎn)的中點(diǎn)，7/8/13號(hào)線三線扎堆，去新天地、張江、陸家嘴全在20分鐘通勤圈里，偏偏因?yàn)橹皼](méi)規(guī)劃、沒(méi)產(chǎn)業(yè)、沒(méi)好的公共配套，就成了核心區(qū)里少有的排干了所有溢價(jià)的裸奔板塊。

這次浦西側(cè)的規(guī)劃一落，等于把這塊的最后一塊拼圖塞進(jìn)去了：以前你說(shuō)買(mǎi)世博是賭拆遷、賭舊改，現(xiàn)在不用賭了，它是明牌的“中央活動(dòng)區(qū)最后一塊成片開(kāi)發(fā)濱水地”。

不過(guò)，先潑一盆冷水：別信朋友圈中介那套"世博浦西要漲到跟徐匯濱江看齊"的暴論。

徐匯濱江的價(jià)位，是十幾年持續(xù)運(yùn)營(yíng)、頭部開(kāi)發(fā)商扎堆、文化地標(biāo)（龍美術(shù)館等）不斷加碼、以及西岸金融城這樣的大體量項(xiàng)目一步步拱出來(lái)的，不是靠一紙規(guī)劃批復(fù)就能平移過(guò)來(lái)的。

情報(bào)君認(rèn)為，短期內(nèi)批復(fù)效應(yīng)會(huì)先反映在周邊存量二手房的情緒上，尤其是那些步行可達(dá)規(guī)劃宅地區(qū)塊的較新老公房/次新房，預(yù)期會(huì)有修復(fù)性上浮，但別指望暴漲。

因?yàn)檎嬲膬r(jià)格錨，得等第一批宅地土拍結(jié)果出來(lái)才看得清。

而350米地標(biāo)開(kāi)工 + 首個(gè)住宅項(xiàng)目入市，則是板塊的觀察期，至于世博浦西能不能走出自己的路，取決于它能不能做到規(guī)劃說(shuō)的"高混合、職住平衡"

世博浦西的規(guī)劃獲批，不是簡(jiǎn)單地"又多了一塊地可以蓋房子"，而是這個(gè)片區(qū)進(jìn)入對(duì)兌現(xiàn)期。

至于兌現(xiàn)的質(zhì)量，咱們不急，看土拍、看開(kāi)工、看第一批產(chǎn)品說(shuō)話。