上海樓市，正在上演一場久違的雙向拉扯。

一邊是數(shù)據(jù)頻頻報喜：

上海4月成交量繼續(xù)高位運行，五一假期同比明顯增長。

另一邊是懸在所有人頭頂上的問號：

這波行情，到底是反彈還是反轉(zhuǎn)？

對于在上海生活、工作、或者考慮買房賣房的人來說，這個問題比任何宏觀分析都更重要。

畢竟答案錯了，代價巨大。

市場又一次站在了十字路口。

向左，是繼續(xù)升溫，市場前景光明；向右，是再次探底，市場更加艱難。

而路口究竟通向哪里，接下來兩三個月，幾個關(guān)鍵信號或許會告訴我們答案。

市場到底有多好

先來看數(shù)據(jù)：

上海3月二手網(wǎng)簽3.12萬套，同比增長5.6%，近五年新高。

上海2月二手網(wǎng)簽2.87萬套，同比增長22.3%，近十年新高。

今年五一期間，上海二手網(wǎng)簽1390套，同比增長15.9%。

這不僅是上海一座城市，一線城市，幾乎同步回暖。

4月北京二手房成交1.78萬套，同比增長14.9%。

4月廣州二手房成交1.03萬套，同比增長4.8%

4月深圳二手房5644套，同比持平。

4月末，廣州、深圳都出了新政，5月的數(shù)據(jù)預(yù)計會更好。

這是過去兩年里，第一次出現(xiàn)四大一線城市同步回暖的情況。

房價，也確實有漲了。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)更權(quán)威：3月份，一線城市二手住宅價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。

北京?：環(huán)比?上漲0.6%?

?上海?：環(huán)比?上漲0.4%?

?廣州?：環(huán)比?上漲0.2%?

?深圳?：環(huán)比?上漲0.4%

這是自2022年以來，一線城市二手房價格首次全面回升。

冰山指數(shù)上也能看到，上海在緩慢向上爬坡。

如果深入一線市場，你會發(fā)現(xiàn)有些老破小的價格是微漲的。

此外，庫存也在往下走。

如果說成交和價格是進攻端的信號，那庫存是防守端的關(guān)鍵指標(biāo)。

上海頭部中介二手掛牌量在2月底首次低于13萬套后，有所反彈。

但目前依然在下降，目前大概是13.45萬套的水平。

全國層面來說，3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%，連續(xù)51個月正增長后的首次轉(zhuǎn)負(fù)。

其中待售3年以下的同比下降1.8%，供求關(guān)系在改善。

過去兩年，上海二手房市場有三個核心特征：

掛牌量不斷增加、成交價格持續(xù)下降、買方占據(jù)絕對主導(dǎo)。

這種絕對的買方局面似乎正在松動。

不過我還是想說一句：

上海樓市，確實在變好，但現(xiàn)在下結(jié)論，還太早。

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徹底轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵，不是量

數(shù)據(jù)好看，但不等于故事結(jié)束。

這一波樓市回暖，更多地是依賴以量換價的結(jié)果。

掛牌量下降、議價空間收窄，很大程度上是因為該賣的都賣了，留下來的房東都是不肯輕易降價的。

那么問題就來了：如果成交量不能持續(xù)，現(xiàn)在的價格就會變成下一輪陰跌的起點。

所以，真正判斷能不能“徹底轉(zhuǎn)變”，看的不是“成交漲了多少”，而是三件事能不能同時成立。

第一件事：成交能不能持續(xù)。

現(xiàn)在成交確實回來了，能持續(xù)多久需要時間檢驗。

連續(xù)3個月2.5萬套以上成交，才有可能正式開啟了新一輪行情。

如果想更細(xì)致，看連續(xù)12周的成交。

如果連續(xù)12周成交量都在6000套以上，說明市場能量很強。

如果是維持2萬套以上，只能說明市場不熊。

第二件事：掛牌能不能進一步大幅下降。

這一點上海做得不錯。掛牌量從高位回落，核心區(qū)降幅尤為明顯。

但問題在于，掛牌量下降有兩種可能：

一是需求吸走了供給，二是賣家撤牌觀望。

如果是后者，一旦價格不達預(yù)期，積壓的賣盤隨時可能卷土重來。

所以，掛牌量降了只是第一步。更重要的是，降完之后能不能穩(wěn)住、能不能持續(xù)。

不怕降價賣，只要庫存是下降的，供需關(guān)系的改善就一直在持續(xù)。

如果頭部中介的掛牌量降到10萬、甚至8萬以下，這種買賣情緒就會完全不一樣了。

第三件事：價格能不能擴散。

上海二手房價格回升是事實。

但仔細(xì)看，漲價屬于少數(shù)，是分化的局面。

真正的反轉(zhuǎn)，不是少數(shù)漲了就算。

而是老破小漲了之后，能不能向上傳導(dǎo)。

成交回來、掛牌下降、價格穩(wěn)住，這三個信號如果共振，才更像是進入右側(cè)。

現(xiàn)在的情況是：第一件事回來了，第二件事在變好，第三件事剛開始。

所以，接下來的2、3個月，無比關(guān)鍵。

這是驗證“是反彈還是反轉(zhuǎn)”的時間窗口。

當(dāng)然，政策是其中的變量。

出利好政策會成為催化劑，加速上面三者的反應(yīng)。

深圳近期新政之后，甚至出現(xiàn)了房東跳價。

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建議

回頭看，上海樓市走到今天，經(jīng)歷了瘋狂的上行、慘烈的下行，以及漫長而磨人的筑底。

現(xiàn)在，筑底的信號確實在變多，但要說“徹底轉(zhuǎn)變”，還需要努把力。

這一點和外資態(tài)度轉(zhuǎn)變也不謀而合。

過去三年，國際投行是唱空中國樓市的“主力軍”。

但現(xiàn)在，他們幾乎是集體轉(zhuǎn)變：

高盛預(yù)測2026年底上海和深圳樓市觸底，此后兩年房價累計上漲約15%；

摩根大通認(rèn)為中國樓市已逼近拐點；

瑞銀判斷2026年下半年房價有望見底回暖；

簡而言之，外資感覺現(xiàn)在市場差不多到底了，但徹底反轉(zhuǎn)還需要時間。

如果你正在買房賣房，我有三點建議：

剛需客戶：趁著窗口還在，認(rèn)真看房。

市場仍在“以量換價”的尾部階段，別賭最低點，沒人能精準(zhǔn)抄底。

碰到價格合理、現(xiàn)金流能覆蓋的房子，可以果斷一點。

置換改善的：先賣后買。

沒到上漲的時候，還是先鎖定買家，再從容挑要買的房子，避免兩頭落空。

投資客：趁暖出手，騰籠換鳥。

市場回暖給了你一個體面離開的機會，你高價接手的資產(chǎn)沒必要硬挺。

賣掉換一個超跌的反而有彌補虧空的可能。

我們既不應(yīng)該因為連續(xù)下跌而永遠(yuǎn)悲觀，也不應(yīng)該因為市場剛剛抬頭就喊牛市來了。

最稀缺的心態(tài)是：承認(rèn)變化，但保持審慎。

最難的時刻大概率過去了，但還沒到樂觀的時候。

如果你對市場把握不住，對于買房賣房也毫無頭緒，不妨找我們聊聊，在樓市關(guān)鍵的時刻，給你一些專業(yè)的幫助。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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