來源 |鳳凰網(wǎng)風財訊

最近一張“寧波人民心中的開發(fā)商地位”梗圖引起熱議，圖中江山萬里穩(wěn)居首位，旁邊是綠城和濱江，作為本土品牌雅戈爾的豪宅在當?shù)厝诵闹羞€有地位，榮安則已經(jīng)排到最角落。

“榮安是寧波本土第一家上市房企，以前很好，近年就像和稀泥一樣，產(chǎn)品和服務(wù)都不行，只會畫餅?！北镜厝耸恐毖?。

這和部分購房者的評價相似。“買房時說得好，一到交付就問題不斷?！苯衲?月1日，杭州春熙上和灣業(yè)委會要求“榮安地產(chǎn)切實履行房屋工程質(zhì)量問題保修責任”對27項質(zhì)量問題進行排查維修。

而據(jù)小區(qū)業(yè)主反映，2021年搖中這個“網(wǎng)紅盤”還覺得好運，結(jié)果2022年還沒交付外立面就已經(jīng)出現(xiàn)脫落，專業(yè)工程施工鑒定出是因為施工質(zhì)量問題。2023年交付半年多小區(qū)始終出行不方便，而且存在消防安全隱患。直到2026年小區(qū)還存在很多問題，27項都只是部分。

據(jù)公開報道顯示，2024-2025年一度是榮安地產(chǎn)交付維權(quán)的高峰期。例如，榮安地產(chǎn)大本營寧波的觀棠晴雨府小區(qū)，業(yè)主因系列質(zhì)量問題未解決，在收房時憤怒維權(quán)；溫州的匯學府因質(zhì)量硬傷和虛假宣傳引發(fā)業(yè)主上樓頂抗議；寧波勸學里出現(xiàn)施工低級失誤、桃李郡和大成東境府均出現(xiàn)房屋嚴重漏水；溫州萬松榮安府架空層和地下室反復滲漏……

除已交付項目，榮安地產(chǎn)的在售項目則面臨“滯銷”的拷問。

榮安地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，目前公司在售項目約22個，售罄項目約18個。其中，在售項目均是2020年-2022年開發(fā)的項目。官網(wǎng)項目動態(tài)停留在2024年底。

交付結(jié)轉(zhuǎn)率低、結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率低，加之“囤積”多年項目被迫計提資產(chǎn)減值，都會直接削弱公司的盈利能力、壓縮凈利潤。

榮安地產(chǎn)業(yè)績預警公告就指出，預計2025年度公司歸母凈利潤虧損6.5億元-13億元。

實際上，自2024年榮安地產(chǎn)出現(xiàn)上市后首次虧損(歸母凈利潤虧損17.31億元，同比下降584.19%，扣非歸母凈利潤虧損17.61億元，同比下降721.39%)，公司的業(yè)績和盈利狀況持續(xù)消極。

市場不禁發(fā)出疑問，這家老牌上市房企，到底怎么了？

親友內(nèi)斗、醉心投資

王久芳家族的“大轉(zhuǎn)折”

榮安地產(chǎn)的前身是成立于1995年的寧波人民房地產(chǎn)，創(chuàng)始人王久芳1963年生于寧波，1982年起在鄉(xiāng)鎮(zhèn)學校任教，在父親建議下才轉(zhuǎn)學了土木工程，后成立公司開發(fā)“歡樂家園”一炮而紅。

2005年榮安地產(chǎn)首進蘇州，之后還布局到杭州、溫州、重慶等核心城市，一路高歌猛進。2009年榮安地產(chǎn)借殼登陸A股，成為寧波首家地產(chǎn)上市公司。順勢房地產(chǎn)風口發(fā)展十年，王久芳身家已升至120億元，登上胡潤百富榜，榮安地產(chǎn)也首入全國百強。

2021年榮安地產(chǎn)銷售額繼續(xù)沖到380億元，但隨后就開始連續(xù)五年的下滑，榮安地產(chǎn)的市場份額也迅速縮水。有趣的是，榮安地產(chǎn)官網(wǎng)上撰寫的公司發(fā)展歷程也恰好“止于”2021年。

實際上，這一點并非轉(zhuǎn)折的開始，因為銷售業(yè)績“大跳水”一定程度上是結(jié)果，而榮安地產(chǎn)經(jīng)營管理的“轉(zhuǎn)折”在2014-2016年左右已經(jīng)顯現(xiàn)。

這三年被榮安地產(chǎn)在官網(wǎng)的發(fā)展歷程中“隱去”，期間這個典型的家族企業(yè)出現(xiàn)了“權(quán)力斗爭”，王久芳也似乎“醉心投資”，開始將更多注意力轉(zhuǎn)向浙商圈里的“抱團”。

公開資料顯示，2017年榮安地產(chǎn)元老之一的胡約翰，曾力挺王久芳次子王怡心、竭力反對長子王叢瑋由公司總經(jīng)理兼任財務(wù)總監(jiān)。但隨著胡約翰被取消董秘一職，2019年王怡心將所持23.56%公司股份悉數(shù)轉(zhuǎn)回父親名下，這場權(quán)力博弈以王從瑋“實權(quán)在握”告終。

雖然榮安地產(chǎn)董事局中，王久芳依然擔任公司董事長，但1987年出生的王從瑋在30歲左右便拿到了榮安地產(chǎn)總經(jīng)理的位置，次子低調(diào)隱身，女婿則負責公司的營銷業(yè)務(wù)。

而王久芳逐漸開始轉(zhuǎn)身投資。例如，他和24個合伙人在2015年成立了上海夢幻投資合伙企業(yè)（有限合伙）。作為正心谷投資的重要資方，涉足醫(yī)療主投了華夏英泰、微滔生物、邁微醫(yī)療等公司；也投資星海圖、術(shù)銳機器人、強一半導體等科技公司，以及古茗、毛戈平、茶百道等網(wǎng)紅消費品牌。

通過此類私募或管理公司，王久芳的投資版圖蔓延到了更多領(lǐng)域。不過作為發(fā)家的房地產(chǎn)，王久芳也不會錯過好資源。例如，其曾在2014年接棒楊煥江，入股寧波錢湖四季苑度假別墅有限公司，持股至今。

這是一個由25位浙商共同投資成立的公司，瞄準有寧波“富人俱樂部”之稱的東錢湖別墅區(qū)，在這里拿下了臨湖地塊建造四季苑。整個四季苑只有26套房，雖然是40年產(chǎn)權(quán)，但依然吸引了大量買家，儼然形成了一個“甬商富豪大本營”。

王從瑋也跟著父親，在投資上積極布局。例如2021年榮安集團拿下“和訊資本投資管理(橫琴)有限公司”19%股權(quán)，王從瑋也取代吳小平進入管理層。和訊資本自2021年投資了致尚信息、麓邦等技術(shù)公司。

維權(quán)爆發(fā)、發(fā)展滯緩

榮安地產(chǎn)業(yè)績“大滑坡”背后

“醉心”非地產(chǎn)領(lǐng)域投資的同時，榮安地產(chǎn)正試圖打造第二增長曲線。近年王叢瑋就曾多次帶隊調(diào)研農(nóng)旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)項目。然而對于真正的主業(yè)——房地產(chǎn)，王久芳和王從瑋父子則似乎是“心力不足”。

2025年榮安地產(chǎn)經(jīng)營管理會議上，總裁王從瑋曾明確要求“下半年公司必須加強土地儲備，力爭獲得2-3宗杭州、寧波市中心黃金地段的土地”；“實現(xiàn)所有在建項目圓滿交付，兌現(xiàn)了對每一位業(yè)主的莊嚴承諾”。

然而現(xiàn)實是，榮安地產(chǎn)2025年在土地市場0收獲，其項目發(fā)展也非常乏力。

榮安地產(chǎn)的自主在售項目均是2020-2022年開發(fā)的老項目；通過合作方式拓展的項目，如參股的東潮府、祥宸府，與方遠房產(chǎn)合作的臺州方遠榮安·玖樾府、方遠·裕景壹號公館等也都是存量項目。在售新項目如潮語江瀾府，榮安地產(chǎn)僅僅是作為財務(wù)投資者，從濱江越秀建杭手中“分一杯羹”。

交付方面更是問題連連。

其中有的是質(zhì)量問題。例如寧波姜山林語芳庭小區(qū)業(yè)主反映，房間2025年初(交付4年)就出現(xiàn)大面積瓷磚脫落、櫥柜門鉸鏈斷裂掉落、衛(wèi)生間墻面滲水起皮掉漆等問題，開發(fā)商施工方與裝修公司互相推諉。

有的是虛假宣傳問題。2024年溫州榮安匯學府的業(yè)主向甌海區(qū)委書記留言舉報，稱項目銷售時宣稱得房率超過90%實測僅為80%，兩個平臺只剩一個，學區(qū)房化為泡影等問題。當?shù)厥袌霰O(jiān)管部門介入調(diào)查后確認開發(fā)商存在虛假宣傳行為并立案處理。

有的則是交付后的物業(yè)服務(wù)問題。例如重慶柳岸潮鳴小區(qū)的業(yè)主2025年集體投訴榮安物業(yè)，收取高額物業(yè)費提供“三流”服務(wù)，小區(qū)一次水管爆管事件導致多戶業(yè)主房屋被淹，物業(yè)卻拒絕賠償。

維權(quán)風波不斷累積的口碑影響，最終會體現(xiàn)到銷售和業(yè)績上。

財報顯示，榮安地產(chǎn)毛利率從2020年的25.68%一路下滑至2024年的3.91%。公司凈利潤到2024年已經(jīng)虧損17.31億元，同比降幅高達584.19%。當年榮安地產(chǎn)被迫計提了大額的存貨跌價準備和應收賬款壞賬準備，合計超過15億元。

業(yè)績的持續(xù)下滑，給榮安地產(chǎn)的資金鏈帶來了巨大壓力。截至2024年末，公司的貨幣資金為45.62億元，而短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債合計為68.37億元，資金缺口超過20億元。據(jù)悉，為了緩解資金壓力，榮安地產(chǎn)一度尋求出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等方式籌集資金。

但靠出售項目回籠資金只是“飲鴆止渴”，榮安地產(chǎn)作為曾創(chuàng)造過輝煌歷史的老牌房企，在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，只有重視自己的主業(yè)，真正尊重客戶、敬畏市場的企業(yè)，才能在激烈的競爭中生存下來。

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