一線城市集體入春

　　上海二手成交連續(xù)創(chuàng)紀(jì)錄。

　　上周末，上海網(wǎng)簽量再度突破2800套。

　　單周成交7488套，環(huán)比再增長3.5%。

　　圖源冰山指數(shù)（下同）

　　上海不少的交易中心都是人頭攢動。

　　很多中介經(jīng)紀(jì)人忙到凌晨還在談判桌上斡旋。

　　這一次上海樓市的小陽春毋庸置疑，而且來的比大家預(yù)想的要猛烈。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)多少有點(diǎn)滯后，如果看實(shí)時成交，這種熱度會更明顯。

　　過去的2周，上海二手房每周的實(shí)時成交都是八九千套。

　　如果按照這個速度推算，整個3月的實(shí)時成交量極有可能超過3.8萬套。

　　從全國情況來看，上海并不是獨(dú)苗。

　　一線及一些核心城市的3月成交都在爆單。

　　先看北京。

　　截至3月21日，北京3月已經(jīng)賣了16251套，預(yù)計(jì)全月實(shí)時成交能到2.3萬套。

　　同環(huán)比都是大幅度增長。

　　2月還在過冬，3月直接入夏。

　　深圳作為過去兩年跌得最慘的城市，這一波小陽春也在加速成交。

　　截至3月22日，深圳賣了5121套，預(yù)計(jì)全月沖擊8000套。

　　廣州預(yù)計(jì)3月實(shí)時成交1.4萬套。

　　南京這兩年價(jià)格跌的也是很慘的，不過這個3月成交也不一般。

　　過去兩周每周實(shí)時成交都是3300套以上。

　　這個3月，沒有哪個城市是主角，而是大家一起嗨。

　　賣家、買家、中介都在變

　　數(shù)據(jù)的背后，都是實(shí)實(shí)在在的每個個體。

　　成交變化的本質(zhì)是不少人心態(tài)的變化。

　　1、賣家：之前跪求買家買，現(xiàn)在是不甘心，甚至想漲價(jià)

　　我有個北蔡的朋友，房子賣了大半年了，就年前的時候客戶來看房還是挑挑揀揀的。

　　中介也勸他再降降價(jià)。

　　那時候他的想法都還是，實(shí)在不行就再砍自己一刀。

　　結(jié)果到了3月，畫風(fēng)變了。

　　第一個周末，5組客戶來看。第二個周末，直接來了8組。

　　更讓他意外的是，有兩組當(dāng)場就表達(dá)了想買的意愿。

　　就是上了談判桌，也感覺沒有以前砍價(jià)壓力大了。

　　最后的成交價(jià)，還比前一套同戶型多賣了20萬。

　　成交后，他還問中介，是不是自己賣便宜了。

　　這就是現(xiàn)在上海賣家的現(xiàn)狀，買賣地位不敢說反轉(zhuǎn)，但肯定比以前好多了。

　　2、買家：之前等等看，現(xiàn)在主動看

　　跟賣家心態(tài)反轉(zhuǎn)對應(yīng)的，是買家心態(tài)的調(diào)整。

　　有不少看房2、3年的，在今年終于下手了。

　　我們自己也有這樣的客戶，2023年就想買房，但市場行情一直不穩(wěn)。

　　看了3年多房子了，今年找到我們是下決心要買了。

　　我們感受下來，這種300萬以下成交最熱的總價(jià)段買家是會著急的。

　　有性價(jià)比的低總價(jià)房子賣的很快，今天可能看上這套了，但是回去猶豫兩天，房子就賣掉了。

　　3、中介：忙到飛起

　　中介的變化最明顯了。

　　帶看量、簽約量都在增長。

　　最夸張的是上周日，我們一個合作中介說他一天帶了8組客戶看房，晚上11點(diǎn)還在簽約室陪客戶談。

　　關(guān)鍵是門店的三間簽約室都有人。

　　有些熱門板塊的門店，一周就成交幾十套。

　　小陽春不是偶然

　　成交暴增，不是天上突然掉下來的。

　　是三方共振，把市場點(diǎn)燃了。

　　1、政策持續(xù)松綁，門檻降到最低

　　過去一年，政策這個水龍頭被擰到了最大。

　　首付比例降到歷史最低——上海首套房首付普遍15%-20%。

　　300萬的房子，首付45萬-60萬就能拿下。

　　房貸利率也到歷史低位，尤其公積金貸款，現(xiàn)在額度高利率低，只有2.6%。

　　限購也松了，上?，F(xiàn)在1年社保就能買。

　　大量外溢需求和外地購買力被釋放出來。

　　稅費(fèi)也減了，增值稅“5改2”。

　　門檻低了，成本降了，市場自然就活了。

　　2、價(jià)格筑底，性價(jià)比凸顯

　　價(jià)格是最有說服力的。

　　上?，F(xiàn)在可以說普降幅度要有40%了。

　　個案比較狠的都是打4折。

　　比如濰坊九村這套，5年多已經(jīng)降了61%。

　　原來買不起的，現(xiàn)在能買得起，原來只能買小的，現(xiàn)在能買大。

　　而且老破小普遍租售比也高，自然對買家吸引力大。

　　關(guān)鍵是你不買，房東也可以考慮政府收購，不怕出不了手。

　　3、預(yù)期轉(zhuǎn)變

　　這是頂層一直在努力的。

　　止跌回穩(wěn)也一直是樓市的目標(biāo)。

　　在政策不斷，價(jià)格越來越低的雙重作用下，市場正在從一致看跌轉(zhuǎn)變?yōu)闈q跌分化。

　　市場的多空拉扯愈發(fā)激烈。

　　給買賣雙方幾句大實(shí)話

　　行情是火了，但越是這樣，越要冷靜。

　　說幾句大實(shí)話，希望對你有用。

　　給賣家：別貪心，賣房絕對是窗口期

　　首先要明白，目前還談不上是新一輪牛市的起點(diǎn)。

　　說白了，是之前跌多了，大家覺得便宜了，才沖進(jìn)去買的。

　　所以，如果你是賣家，尤其是非核心地段、老房子、有硬傷的房子，建議趁這波行情，合理定價(jià)，趕緊出手。

　　這些房子本來流動性就不強(qiáng)，現(xiàn)在能遇到誠心買的，已經(jīng)是運(yùn)氣了。

　　別貪心臨時加價(jià)，小心把唯一的買家嚇跑。

　　如果你是置換，更要算好時間賬。盡量讓賣房和買房節(jié)奏匹配，別出現(xiàn)“買好了卻賣不掉”的尷尬。

　　給買家：別慌，別追高

　　對剛需來說，不能因?yàn)轭^腦一熱，在談判桌上就追高。

　　尤其不要大幅度超預(yù)算，保持杠桿的合理度。

　　如果真的是超跌有性價(jià)比的房子，合理的加價(jià)是可以接受的。

　　很多人可能很想知道：現(xiàn)在到底是反轉(zhuǎn)還是反彈？

　　還得繼續(xù)觀察兩個月。

　　雖然3月數(shù)據(jù)很亮眼，但真正決定走向的，是未來幾個月的持續(xù)性。

　　如果5、6月成交量還能維持在高位，價(jià)格溫和上漲而不是暴漲暴跌，那才能說市場真正筑底成功了。

　　另外，經(jīng)濟(jì)基本面和居民收入預(yù)期，才是樓市持續(xù)回暖的根本。

　　所以，不管你是買還是賣，別太樂觀，也別太悲觀。

　　在市場的喧囂里，保持一份清醒，比什么都重要。

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　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。