這幾天，看到一個(gè)挺有意思的數(shù)據(jù)。

萊坊最新報(bào)告顯示，2025年第四季度，香港超級(jí)豪宅成交81宗，成交金額15.7億美元，排在全球第二，就比迪拜少點(diǎn)。和第三季度的56宗相比，環(huán)比猛漲45%。

這是2021年底以來(lái)的高位情況。

豪宅先動(dòng)，往往是信號(hào)。說(shuō)明有錢(qián)人開(kāi)始出手了，愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)了。

再看整體。中原城市領(lǐng)先指數(shù)，連漲4周，累計(jì)漲幅3.29%。蛇年全年，樓價(jià)漲了7.84%。什么概念？過(guò)去三個(gè)農(nóng)歷年，年年跌，今年一口氣全翻回來(lái)了。

美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)也佐證：蛇年樓價(jià)升約6.8%，一手私宅注冊(cè)量創(chuàng)21年新高。

還有個(gè)小細(xì)節(jié)。石澳道有套超級(jí)豪宅，業(yè)主英國(guó)人，做玩具生意的，最近放盤(pán)了，開(kāi)價(jià)20億港元。這種級(jí)別的房子，業(yè)主輕易不賣(mài)。現(xiàn)在拿出來(lái)，說(shuō)明什么？市場(chǎng)流動(dòng)性回來(lái)了，賣(mài)家覺(jué)得時(shí)機(jī)到了。

為什么偏偏是現(xiàn)在？

算一下現(xiàn)金流賬就清楚。

以前按揭利率高的時(shí)候，3.5%到4%，租金回報(bào)才2%到2.5%。買(mǎi)房就是虧現(xiàn)金流，只能賭房?jī)r(jià)漲。這種結(jié)構(gòu)下，房?jī)r(jià)必然被壓制。

現(xiàn)在呢？按揭成本降到2.5%到3.25%，核心區(qū)租金回報(bào)3%到3.5%。

差多少？幾乎持平了。

更關(guān)鍵的是，有些小戶型已經(jīng)出現(xiàn)"供平過(guò)租"。香港40平米以下房子，租金回報(bào)約3.6%，已經(jīng)超過(guò)房貸利率3.25%到3.375%。

什么意思？買(mǎi)房收租，現(xiàn)金流不再是負(fù)數(shù)了。

當(dāng)然，不能光看好處, 也有機(jī)構(gòu)提醒說(shuō)，部分新盤(pán)的租金回報(bào)率并不太樂(lè)觀，比如說(shuō)啟德1號(hào)某些單位回報(bào)率只有1.65厘，這就表明市場(chǎng)分化挺明顯的，不能都用同樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看待。

算完現(xiàn)金流的賬之后，還要看看供給端的情況。

香港土地供應(yīng)一直受限，沒(méi)有內(nèi)地那種高周轉(zhuǎn)庫(kù)存。過(guò)去三年回調(diào)，泡沫擠掉一部分，但沒(méi)有出現(xiàn)恐慌性拋售。這種存量博弈市場(chǎng)，價(jià)格修復(fù)慢，但一旦起來(lái)，不會(huì)虛漲。

1月份的數(shù)據(jù)更刺激。億元以上一手豪宅，成交26宗，總金額53億港元。環(huán)比分別漲70%和50%。平均每天一宗億元成交。

淺水灣有買(mǎi)家一口氣掃了6套，花了8.6億。內(nèi)地買(mǎi)家也很猛，去年四季度16宗億元豪宅，買(mǎi)家是普通話拼音名字，總金額超26億。

這些信號(hào)不能忽視。

很多人擔(dān)憂當(dāng)下購(gòu)買(mǎi)是不是會(huì)在半山腰、租金能不能夠得上月供、是不是會(huì)虧本。

答案其實(shí)挺簡(jiǎn)單看清趨勢(shì)就能抓住機(jī)會(huì)。

香港樓市過(guò)去二十年，經(jīng)歷好幾輪回調(diào)。每次修復(fù)，通常兩到四年?，F(xiàn)在，已經(jīng)接近歷史平均修復(fù)區(qū)間。風(fēng)險(xiǎn)還有，但賠率已經(jīng)不是2021年那種極端情況。

關(guān)鍵不是需不需要買(mǎi)，而是怎么選。

要是現(xiàn)在要配置香港房產(chǎn)，看三件事就足夠了。

第一，租售比是不是差不多能覆蓋利息。這是底線。核心區(qū)有些屋苑能做到，遠(yuǎn)郊和老房子做不到。便宜不代表安全，低單價(jià)往往有隱性成本。

第二，區(qū)域未來(lái)3年的供給能不能控制好。供應(yīng)集中釋放，再好的租金模型也會(huì)被壓垮。周邊如果三年推十幾個(gè)新盤(pán)，價(jià)格很難漲。

第三，得等趨勢(shì)確定了再行動(dòng)。目前香港的價(jià)格已經(jīng)連續(xù)好幾個(gè)月環(huán)比上漲, 趨勢(shì)一旦形成，賠率和安全邊際就會(huì)顯著變好。

樓市回暖是真的，但不是所有房子都能買(mǎi)。

有人可能會(huì)問(wèn)，會(huì)不會(huì)是短暫出現(xiàn)一下？

看全年數(shù)據(jù)：2025年，整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約登記80702宗，創(chuàng)4年新高。住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)62832宗，總值5198億港元，同比分別漲18.3%和14.4%。

這個(gè)成交量，不是短期沖高能解釋的。

但也得留個(gè)心眼。交銀國(guó)際預(yù)測(cè)，今年最優(yōu)惠利率可能上調(diào)。如果利率再漲，租金回報(bào)扣除利息后，可能重新變成負(fù)現(xiàn)金流。租金回報(bào)率也可能受供應(yīng)增加影響而承壓。

所以，既要看到機(jī)會(huì)，但也別掉以輕心。