要說寶山發(fā)展最氣餒的板塊，非楊行莫屬了，一直是一個睡城。

楊行占著寶山最中心的位置，卻始終沒有成為寶山發(fā)展的核心。

論到市區(qū)的距離，楊行比五大新城近很多，但配套和城市界面卻差很多。

楊行的房價也比五大新城低，發(fā)展非常脫節(jié)。

而今隨著19號線的修建、鐵山路TOD的規(guī)劃，寶山高鐵站的建設(shè)和大吳淞戰(zhàn)略的實施。

楊行能不能擺脫睡城、崛起一次？楊行的置業(yè)站位會迎來重構(gòu)嗎？到底該不該買？

楊行板塊示意圖：

楊行過去的發(fā)展偏向睡城化，規(guī)劃定位模糊、產(chǎn)業(yè)能級低下，即使當睡城居住功能也薄弱、環(huán)境形象也不佳，各方面發(fā)展遇到了問題。

楊行的地理位置和交通比五大新城好很多，比任何一個新城距離市區(qū)都近，只有15公里：

從楊行坐地鐵到人民廣場，通勤效率秒殺任何一個五大新城：

楊行與五大新城的通勤時間比較

但是這么好的位置，楊行的房價卻跟五大新城差不多，沒有拉開差距。

楊行的新盤四季隱秀高層5.45萬元/m2、金茂棠前5.21萬元/m2，跟嘉定新城一個價格檔次，比松江新城還便宜。

楊行一些主流成交的二手房如萬科四季花城、遠洋香奈、萬業(yè)紫辰苑、綠地海域笙暉等。

成交價在3-3.8萬元/m2，比五大新城便宜很多。

再看配套和環(huán)境，楊行跟五大新城的差距更大了。

經(jīng)過楊行的19號線鐵山路、蘭崗路附近，存在很多堆場，環(huán)境很亂：

楊行蘭崗路上的堆場

楊行工業(yè)區(qū)一角

楊行板塊內(nèi)部還有一條鐵路，帶來了很大的割裂：

楊行還有一個超級大的水產(chǎn)批發(fā)市場，里面氣味難聞、環(huán)境也是亂糟糟的：

在寶山的發(fā)展格局中，楊行沒有承擔重要的城市功能，一直發(fā)揮的是一個睡城角色。

寶山最先開發(fā)的是淞寶地區(qū)，從上世紀的工人新村，到21世紀的濱江長灘、郵輪港。

最好的城市配套資源、最現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)配套集中在淞寶，寶山偏愛淞寶是出了名的。

近年來，在“南北轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略下，南大地區(qū)又以智慧城概念贏得了最高能級的規(guī)劃與投入。

于是寶山最高大上的CBD、最漂亮的城市界面出現(xiàn)在了南大，讓楊行看到非常氣餒。

吳淞口郵輪港、顧村天街、南大智慧城

反觀五大新城的嘉定新城和臨港新城，已經(jīng)不能簡單地稱之為睡城了。

嘉定新城萬達旁的TEEC上海中心辦公樓、遠香湖周邊的辦公樓都有企業(yè)在里面辦公。

臨港滴水湖旁建設(shè)了巨量的辦公研發(fā)總部集群，大家都成了一個區(qū)域的CAZ。

而楊行缺乏現(xiàn)代化的CBD，目前產(chǎn)業(yè)以物流倉儲、傳統(tǒng)制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)能級低下。

住在楊行的居民大多是前往不夜城、人廣等市區(qū)地點上班，早出晚歸。

這么多年來，楊行的區(qū)域價值沒有得到很好的利用和發(fā)揮。

在1號線沿線建了幾片住宅區(qū)后，開發(fā)就似乎結(jié)束了，淪為了一個簡單的睡城片區(qū)。

楊行的城市界面比較碎片化，規(guī)劃能級不足，缺乏標志性的公共空間和連貫的城市意象。

各種原因，讓楊行淪為了睡城，房價也一直比較洼，漲幅也低。

那么未來的楊行，還有希望擺脫睡城嗎？

新時代發(fā)展要求，楊行不能再繼續(xù)做一個睡城，而且是不盡如人意的睡城。

楊行也想擺脫睡城，給大家提供更多的就業(yè)機會、更優(yōu)質(zhì)的配套和居住環(huán)境。

為了擺脫睡城和大家的刻板印象，楊行抓住了19號線、寶山高鐵站和吳淞創(chuàng)新城的規(guī)劃做了很多努力。

借助19號線的東風，楊行規(guī)劃了一個鐵山路TOD，未來要在這里建設(shè)地鐵上蓋商業(yè)、辦公、住宅等多個功能項目。

這個TOD規(guī)劃范圍北至寶楊路、東至鐵山路、南至外環(huán)高速、西至江楊北路，一個屬于楊行的“天空之城”要來了：

依托19號線鐵山路車輛基地上蓋，上蓋層規(guī)劃了多個地塊，包括住宅2塊、商業(yè)1塊、社區(qū)級公共設(shè)施1塊、幼托用地1塊等。

其中2個首發(fā)住宅地塊都是三類住宅用地，B01B-01地塊容積率1.55（限高80米）、B01B-09地塊容積率僅有1.36（限高60米），建筑面積約16.65萬方。

鐵山路地鐵口的B01A-05為C2C8用地是商辦服務(wù)用地，限高80米，未來是一個TOD商業(yè)。

具體位置和效果圖如下：

除了鐵山路TOD之外，上述規(guī)劃范圍內(nèi)還有6個住宅地塊，總住宅體量開發(fā)約38萬方。

依托19號線的沿線開發(fā)，楊行未來的城市配套、面貌和能級都會大大迎來改善。

目前鐵山路站周邊可看見已進行了部分廠房拆遷，地鐵也在修建，接下來就是等待土拍：

這些目前看起來很殘破的區(qū)域，未來都會煥發(fā)新生，落后的工業(yè)區(qū)面貌會大變。

過去依靠1號線沒有把楊行的城市能級開發(fā)帶動起來，現(xiàn)在19號線給了楊行一個重生的機會。

放大來看，鐵山路TOD整個規(guī)劃都處在大吳淞核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，楊行撞上了最好的城運。

大吳淞的規(guī)劃給楊行帶來了一個產(chǎn)城融合、轉(zhuǎn)型發(fā)展的契機。

楊行擁有大片可開發(fā)利用的土地，圍繞19號線和跟淞寶交界的地方，有9平方公里轉(zhuǎn)型空間。

受制于過去鋼鐵工業(yè)配套基地的定位，這里放了很多堆場和物流廠房，一直沒到轉(zhuǎn)型的周期。

現(xiàn)在隨著19號線的規(guī)劃和精品城區(qū)與北轉(zhuǎn)型要求的到來，楊行是時候要作出改變了。

淘汰低效產(chǎn)能，把工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)空間后，楊行有希望向高端制造、研發(fā)和總部經(jīng)濟發(fā)展。

大家都希望楊行的轉(zhuǎn)型能帶來更高收入的工作，能帶來更好的配套和更宜居的環(huán)境。

楊行迎來了另一個更重要的發(fā)展機遇：高鐵站，圍繞這個高鐵站，楊行也做了很多規(guī)劃。

這就是國家八縱八橫戰(zhàn)略下誕生的高鐵上海寶山站，位于楊行境內(nèi)。

寶山站計劃2027年6月就要竣工，開通在即，屆時將成為上海第四大高鐵客運樞紐，楊行將坐擁長三角重要的樞紐門戶。

寶山站的設(shè)計客流量是年旅客到發(fā)量約5400萬人次，日均14.8萬人次。

高鐵站會帶來巨大的客流，對楊行的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展帶來巨大的拉動作用。

鑒于此，楊行趁機規(guī)劃了一個大型的高鐵站前TOD，用于承載未來增長的商務(wù)需求。

類似于虹橋商務(wù)區(qū)那樣，楊行也可以打造屬于自己的高鐵商務(wù)區(qū)，這是非常難得的機遇。

寶山站前TOD會吸引一部分長三角區(qū)域型企業(yè)前來楊行設(shè)立分支機構(gòu)，帶動楊行商務(wù)發(fā)展。

這TOD已落定為合生匯綜合體項目，集商業(yè)、辦公、酒店等多功能為一體。

具體為地上4層商業(yè)綜合體（11.5萬方），一棟地上23層酒店、一棟地上15層經(jīng)濟酒店、一棟地上12層商務(wù)酒店，5棟辦公樓（分別為地上22層、16層、5層、4層、4層）：

地鐵19號線+鐵山路TOD+高鐵寶山站TOD+吳淞創(chuàng)新城副中心。

楊行準備在城市各方面都迎來重大的升級，未來能否成功呢？

如果楊行真的能擺脫睡城的話，以后楊行的板塊價值與定位要變，房產(chǎn)置業(yè)邏輯要變，寶山的城市發(fā)展格局也要變。

因為19號線和高鐵的修建，以后楊行會變成一個雙地鐵板塊，也會變成一個高鐵板塊。

如果補足產(chǎn)業(yè)、配套短板，買在楊行不用去市區(qū)就能上班了，居住價值會提升。

即使從楊行到市區(qū)上班也不遠，通勤距離也比五大新城近。

而且房價還比五大新城便宜，置業(yè)很有優(yōu)勢。

如果寶山站發(fā)展成為一個像樣的高鐵商務(wù)區(qū)，提供一定就業(yè)機會。

從鐵山路坐19號線北上2站就到寶山高鐵站，以后住在楊行無論是高鐵出行還是上班都很方便。

今后楊行的板塊價值應(yīng)該類似于徐涇@虹橋站、祝橋@上海東站，想象空間比較大。

搞不好會有房產(chǎn)商打出這樣的廣告：“買入楊行，就是買入下一個徐涇”“寶山版徐涇來了”……

但是要想達到這個高度，楊行距離徹底擺脫睡城還是有一定難度的，面臨很多挑戰(zhàn)。

首先是高鐵商務(wù)區(qū)的暢想，寶山站前TOD還在規(guī)劃設(shè)計階段，距離建成還很遠。

即使建成還要招商運營，有一個很長的周期。

寶山高鐵商務(wù)區(qū)由寶山一人運營，不敵虹橋商務(wù)區(qū)四區(qū)共建，且規(guī)劃規(guī)模相差較大。

現(xiàn)在依托高鐵發(fā)展商務(wù)的時機已經(jīng)不像以前處在一個黃金期，競爭壓力也大。

虹橋商務(wù)區(qū)能成功在于起步早，2009年開始規(guī)劃，抓住了風口、提前搶駐了資源。

后面還有東站也要發(fā)展樞紐商務(wù)區(qū)，楊行會被分流，面臨不小的挑戰(zhàn)。

尤其是在如今人口減少、辦公樓空置高啟的情況下；

全國已有不少高鐵新城淪為“鬼城”，在十幾年前這個情況就比較嚴重了：

截至2025年，全國已有至少26座高鐵站因種種原因未啟用或已關(guān)停，曾經(jīng)的高鐵商務(wù)新城夢想都破滅了：

上下滑動可查看

當然了，上海的人口吸納能力比較強，而且寶山站離市區(qū)很近，不至于到這種地步。

但是寶山高鐵商務(wù)區(qū)要想追上虹橋，要做更多努力。

再說回鐵山路TOD，現(xiàn)在上海的TOD比較泛濫，到處都是，已經(jīng)不稀奇了，對產(chǎn)業(yè)的帶動有待考驗。

郊區(qū)地鐵最大的作用就是提高了賣地的價值，房子好賣，但商業(yè)、辦公樓運營起來就比較難了。

鐵山路TOD同樣處在規(guī)劃前期階段，地也沒有拍，到建房、建商業(yè)、建辦公樓，又要很長時間。

建辦公樓很容易，關(guān)鍵是要看能給一個區(qū)域帶來多大的產(chǎn)業(yè)增量。

就鐵山路TOD的位置來說，處在大吳淞核心區(qū)的輻射區(qū)，本身不在核心，商務(wù)地位會弱化。

大吳淞真正的核心在蘊藻浜以南的吳淞街道，那里規(guī)劃了一個大吳淞十里畫卷園，是未來寶山北轉(zhuǎn)型、建設(shè)城市副中心的核心承載區(qū)。

十里畫卷園細分為了產(chǎn)城服務(wù)板塊、文化活力板塊、創(chuàng)新未來板塊、科創(chuàng)生活板塊和門戶地標板塊，是未來真正的商務(wù)核心：

大吳淞未來最漂亮的門戶地標和最高大上的CBD都在吳淞街道，完全出了楊行的行政地界：

所以楊行能否擺脫睡城，既取決于自己的鐵山路TOD、站前TOD運營得怎么樣；

也取決于大吳淞的規(guī)劃落地得怎么樣，能給自己帶來多大的輻射和帶動。

退一步講，即使產(chǎn)業(yè)落地不及預(yù)期，哪怕開一個大型商業(yè)綜合體，給一所三甲醫(yī)院，再配置一個好學校，這都是楊行巨大的發(fā)展成就。

短期來看，楊行借助19號線、高鐵站的規(guī)劃，沿線城市界面會有很大的改觀。

新地鐵會帶來新的商品房開發(fā)，會給市場帶來很大的補充，給板塊帶來流量。

至于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擺脫睡城，那都是后面的事了。

眼下我們只能從置業(yè)角度來多多分析，以后楊行的地位會發(fā)生什么改變，北上海區(qū)域的價值格局和選籌邏輯會發(fā)生什么變化。

鐵山路TOD約有38萬方住宅開發(fā)，如果按120m2/套換算，能供應(yīng)3166套住宅。

其實不應(yīng)該只盯著鐵山路TOD，鐵山路東部也有大量可騰挪開發(fā)的土地。

因為一條19號線的規(guī)劃，楊行后期給市場帶來的住宅供應(yīng)可在萬套以上。

長期以來，北上海的置業(yè)焦點主要集中在顧村、羅店、上大等板塊。

隨著這些區(qū)域開發(fā)日趨飽和，新增供應(yīng)越來越少；

同時上游的張廟、通河、共富、共康都缺乏TOD新盤開發(fā)。

楊行土地儲備多，有望成為北上海下一個新房供應(yīng)主戰(zhàn)場和流量中心。

雖然淞南靠著18號線開發(fā)了江灣金茂府、招商序等TOD盤，但6.8-7.1萬元/m2的價格偏貴。

楊行現(xiàn)在是洼地，到時候開發(fā)的新房價格可能落在5-6萬元/m2，便宜約1萬元/m2。

楊行會成為19號線沿線房價性價比最高的地方，對于想買19號線的客群來說有一定吸引力。

畢竟鐵山路的土地還沒有拍，如果搞成四代住宅就不止這個價了。

要是定價過高，更沒有二手房有性價比了。

在新楊行的開發(fā)需要周期的情況下，如果是買二手房，出于地段、現(xiàn)成配套的成熟度和當前環(huán)境的宜居度，買楊行不如共康、上大、顧村、南翔和九亭。

楊行近幾年開發(fā)的次新房如大華公園薈、四季都會等成交價在5萬元/m2。

這個價格只比共康的大華公園城市、上大的經(jīng)緯弘?yún)R地標家園、南翔的華潤中央公園四期便宜幾千塊，價格差距不大。

但是對比地段，共康、上大處在外環(huán)內(nèi)，到市區(qū)通勤更近。

這兩個板塊都處在楊行上游，優(yōu)先吸引市區(qū)外溢購買力。

在2020-2022年這波行情中，楊行次新房只漲了25%-28%，跑輸大盤，也跑輸共康和上大。

再對比同樣是外環(huán)外板塊的顧村和南翔，配套、居住環(huán)境是現(xiàn)成的、看得見的，比楊行好很多。

九亭距離漕河涇、大虹橋產(chǎn)業(yè)區(qū)很近，產(chǎn)業(yè)地段比楊行好很多。

南翔、九亭的漲幅跟大盤相近，也遠遠高于楊行。

從地段、配套、房產(chǎn)保值和流動性等諸多方面來說，楊行板塊目前的競爭力很有限，買房不是優(yōu)選。

也許隨著大吳淞戰(zhàn)略的深入實施，楊行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展會很好，各方面能級提升很大，最后擺脫了睡城，這是大家都希望的。

未來的楊行能否徹底擺脫睡城、迎來真正崛起呢？讓我們拭目以待！