新開的視頻號(hào)，有很多很好玩有趣的內(nèi)容，都是我們?cè)趪?guó)內(nèi)國(guó)外的實(shí)拍！可以點(diǎn)擊下面的視頻，看完加個(gè)關(guān)注。

最近，不少知名的品牌卷入了爭(zhēng)議之中，這些品牌，都來(lái)自不同的行業(yè)。

在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)了一種趨勢(shì)，就是有些品牌的反轉(zhuǎn)似乎就是頃刻之間。

而且原來(lái)的口碑越好，現(xiàn)在的反轉(zhuǎn)越厲害。

這中間的原因有很多，不在這里贅述了，但是這其中，卻反映出了市場(chǎng)與傳播，正在發(fā)生深刻的變化。

1 流量不僅有紅利，也可能面臨反噬！

從自媒體時(shí)代來(lái)臨開始，市場(chǎng)推廣的模式就發(fā)生了極大的改變。

最大的改變是傳播途徑更加廣泛，獲得熱點(diǎn)的門檻也急劇降低，以前需要通過(guò)多種廣告?zhèn)髅讲拍苓_(dá)到的宣傳效果，現(xiàn)在可能一個(gè)視頻就可以做到，而且傳播面更廣。

雖然這其中依然有技術(shù)與金錢的因素，但顯然效率有了極大的提升。

所以出現(xiàn)了“流量“這個(gè)詞匯，所謂流量，在互聯(lián)網(wǎng)的語(yǔ)境中，代表著人氣與曝光量，一旦擁有了流量，也就很容易獲得更高的社會(huì)關(guān)注度，而對(duì)于品牌來(lái)說(shuō)，也更容易擴(kuò)大影響力。

從營(yíng)銷的角度，這是個(gè)好事。

但基于同樣的原因，如果一味追求流量，而忽略了產(chǎn)品本身，那么一旦品質(zhì)出了問(wèn)題，負(fù)面?zhèn)鞑ネ瑯右矔?huì)同樣迅疾。

流量的反噬這件事，可以一夜之間讓某個(gè)品牌跌下神壇。

所謂成也蕭何，敗也蕭何，命運(yùn)饋贈(zèng)的禮物，早已暗中標(biāo)好了價(jià)格！

這些年的商業(yè)地產(chǎn)，也開始頻繁地出現(xiàn)“流量”這個(gè)詞！

并且有了“網(wǎng)紅商業(yè)”這么個(gè)物種。

一個(gè)商業(yè)有影響力，肯定不是壞事。

但很多商業(yè)的發(fā)展之路，走的越來(lái)越清奇。

例如不少商業(yè)在建設(shè)之初，不重點(diǎn)考慮定位、業(yè)態(tài)與運(yùn)營(yíng)的需求，把注意力全部放在了能“打卡”這件事上。

一個(gè)商業(yè)設(shè)施內(nèi)，有一些特色而趣味的景觀或者IP元素，能夠讓消費(fèi)者自發(fā)的拍照并發(fā)圈，對(duì)于運(yùn)營(yíng)肯定是正面的促進(jìn)，但如果把商業(yè)的主要功能當(dāng)成景點(diǎn)，似乎就有些不對(duì)了。

就像你請(qǐng)了一個(gè)設(shè)計(jì)師，這個(gè)設(shè)計(jì)師年輕漂亮，絕對(duì)是個(gè)加分項(xiàng)，但如果你把設(shè)計(jì)師的標(biāo)準(zhǔn)定位只要年輕漂亮就可以，那么顯然不是很合理。

除非你是選小蜜。

這些年所謂的商業(yè)概念層出不窮，有新零售、元宇宙、二次元、非標(biāo)、藝術(shù)商業(yè)、博物館商業(yè)、數(shù)字商業(yè)等等，舉不勝舉，琳瑯滿目。

“爆款“思維一度成為了商業(yè)中心的主要策略之一。

但眼花繚亂之下，大部分的概念止步于口號(hào)，真正的內(nèi)容和產(chǎn)品卻未能跟上。場(chǎng)景被布置得光鮮亮麗，但業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一、品牌層次雷同、服務(wù)體驗(yàn)乏味。

商業(yè)中心的核心在于復(fù)購(gòu)，這是一個(gè)常識(shí)。

但現(xiàn)在很不少商業(yè)項(xiàng)目，“開業(yè)即巔峰”的困局越來(lái)越普遍，很多商業(yè)初期在朋友圈風(fēng)光一時(shí)，對(duì)外宣傳動(dòng)輒就是日均客流十萬(wàn)+，但可能不到一年，客流的下滑肉眼可見，大量的商戶紛紛退場(chǎng)，

故事講的越來(lái)越玄乎，卻越來(lái)越“難留人”。

特別是這兩年由于消費(fèi)的下滑，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)難度更高，很多商業(yè)采用的對(duì)策是：

做一個(gè)酷炫的主題，加兩個(gè)“打卡”場(chǎng)景，再以犧牲租金為代價(jià)，招幾個(gè)網(wǎng)紅品牌。

這個(gè)邏輯，大約是相當(dāng)于一個(gè)人體質(zhì)不好，三高加腎虛，結(jié)果選擇的治療方式是：

換件外套，再割個(gè)雙眼皮！

急功近利式的商業(yè)調(diào)整，可能換來(lái)短暫的流量，但又迅速回歸到更大的困境。

2 商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)在哪里？

關(guān)于商業(yè)的發(fā)展，其實(shí)不在于概念，而在于我們對(duì)于商業(yè)的理解到底是什么？

泰國(guó)的CPN集團(tuán)在最新的年報(bào)中，對(duì)商業(yè)做出了如下闡述：

購(gòu)物中心不再僅僅是一個(gè)‘一站式購(gòu)物’或‘生活方式’的目的地，而是一個(gè)在各個(gè)維度上呈現(xiàn)未來(lái)生活方式的場(chǎng)所——它以健康福祉、多元共融、社區(qū)連結(jié)與可持續(xù)發(fā)展為核心，為市民打造全新的城市體驗(yàn)。（”A shopping centre is therefore no longer merely a one-stop shopping or lifestyle destination, but a place that delivers the future of lifestyle in every dimension – prioritizing well-being, diversity, community, and sustainability for the people）

這里面的含義是，泰國(guó)的商業(yè)開發(fā)已從“提供消費(fèi)場(chǎng)所”轉(zhuǎn)向“構(gòu)建生活場(chǎng)景”。

CPN 在其“360-Degree Centre of Life”戰(zhàn)略中進(jìn)一步提出，未來(lái)的商業(yè)中心應(yīng)成為人們“購(gòu)物、用餐、工作、娛樂(lè)、居住”的綜合生活樞紐。這種思路反映出泰國(guó)商業(yè)正在回歸城市生活本身：以真實(shí)需求為根，以生活方式為核心，以可持續(xù)和社群價(jià)值為延展。

這種趨勢(shì)也正在影響整個(gè)東南亞地區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——商業(yè)空間不再以“賣貨”為終點(diǎn)，而以“承載生活”為起點(diǎn)。

其實(shí)這一點(diǎn)，對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)不算什么陌生的觀念，但除了少數(shù)嘗試初見成效意外，大部分還停留在口號(hào)的層面。

而在泰國(guó)、新加坡以及日本等地，這種理念已經(jīng)有了深入的實(shí)踐，并形成了體系化的發(fā)展。

3 商業(yè)是是生活的延展

（Lifestyle Extension）

商業(yè)是生活的延展，內(nèi)在含義是商業(yè)空間應(yīng)與城市生活無(wú)縫銜接，而非割裂存在。

這其中的核心模式包括了與生活關(guān)聯(lián)的多元場(chǎng)景融合。。

同時(shí)也包括了在商業(yè)內(nèi)部打造“可停留”的空間，讓人可以在此工作、社交、放松。

也就是說(shuō)，商業(yè)不只是“去消費(fèi)”，而是“來(lái)生活”。

泰國(guó)的ONE BANGKOK就是這樣一個(gè)典型的綜合體案例。

One Bangkok是泰國(guó)迄今最大的城市綜合開發(fā)項(xiàng)目，由TCC集團(tuán)與Frasers Property聯(lián)合投資，位于曼谷核心地段，緊鄰倫披尼公園，占地約16公頃，總建筑面積超過(guò)160萬(wàn)平方米。項(xiàng)目整體規(guī)劃融匯商業(yè)、辦公、住宅、酒店與文化藝術(shù)功能，旨在打造一個(gè)可持續(xù)、智能化且富有藝術(shù)氣息的未來(lái)城市中心。、

建筑設(shè)計(jì)由多個(gè)國(guó)際知名事務(wù)所合作完成，采用現(xiàn)代高層與開放街區(qū)并置的形態(tài)， 特別注重公共空間設(shè)計(jì)，約50%的面積為綠地與步行空間，形成連續(xù)的城市公園和廣場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。

ONE BANGKOKO最值得體驗(yàn)的，自然是充滿了想象力的零售中心“Retail Loop”。它延續(xù)了泰國(guó)商業(yè)煙火氣與精致生活交織的特點(diǎn)，BI層的食集與超市，不僅商品豐富，而且景觀與氛圍也充滿了地方文化的特色。

一樓的中庭空間，在燈光下煥發(fā)著異樣的光輝，而旁邊的星巴克，本身都可以看作一個(gè)極具特色的微型景點(diǎn)。

而樓上的商業(yè)片區(qū)，在業(yè)態(tài)與品牌上都定位于時(shí)尚與品味的結(jié)合，空間處理也兼顧了寬敞與舒適，在景觀設(shè)計(jì)與色彩運(yùn)用上美輪美奐。

同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)還設(shè)有藝術(shù)展館、文化活動(dòng)廣場(chǎng)與創(chuàng)意空間，鼓勵(lì)公眾參與與城市交流。

按現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上的語(yǔ)境，這是一個(gè)有很強(qiáng)“打卡”功能的商業(yè)，但同時(shí)也是曼谷未來(lái)生活方式的縮影——融合自然、科技、文化與人文體驗(yàn)的全新城市形態(tài)。

4、內(nèi)容與情感的互動(dòng)

“概念”只是吸引注意的入口，但“內(nèi)容”才能留住人，而“情感：是最終的紐帶。

坐落于泰國(guó)曼谷熱鬧市區(qū)的 GalileOasis由一片原有20 間三層聯(lián)排店屋改造而成，位于曼谷拉差‐那蒂（Ratchathewi）區(qū)的巷內(nèi)。

從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，這里幾乎并不具備商業(yè)的價(jià)值，它隱藏于住宅片區(qū)的深處。想來(lái)到這里，首先要走過(guò)一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的巷子，這個(gè)巷子蜿蜒曲折，晚上一個(gè)人走估計(jì)會(huì)腿軟，很難讓人想到里面還有個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所。

GalileOasis 的名稱結(jié)合了“Galileo”（即意大利天文學(xué)家／科學(xué)家名字，象征突破與探索）與“Oasis”（綠洲、歇息之地）兩層含義。其項(xiàng)目核心是將一處原本破舊、業(yè)態(tài)雜亂的老店屋群體改造成一個(gè)公共開放、促進(jìn)創(chuàng)意交流、可供公眾使用的場(chǎng)所。

建筑改造中保留了歲月痕跡（如舊窗框、陽(yáng)臺(tái)欄桿、磚墻紋理等），同時(shí)融入鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、 再利用舊材件，營(yíng)造“新舊合一”“粗與精并置”的美感。

GalileOasis 最打動(dòng)人的，是其“公共生活空間”與“創(chuàng)意社區(qū)”的雙重定位。這里既可以安靜地喝杯咖啡、在綠意與藝術(shù)之間沉靜片刻，也可以淘淘舊貨，還能轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)周末經(jīng)常舉辦的集市。

它不落入典型商業(yè)模式，而是“生活‐藝術(shù)‐社區(qū)”交匯體。經(jīng)常攜手周邊街區(qū)，舉辦主題市集和年度表演／裝置展覽。

正如一篇采訪所言：“我們想讓來(lái)這里的人，反思自己還沒(méi)做的夢(mèng)想，也能跟別人一起交流、創(chuàng)造、被激發(fā)?！?/strong>

這里簡(jiǎn)潔甚至粗糙的裝飾，煙火氣十足的小店，以內(nèi)容為驅(qū)動(dòng)，以情感為紐帶，成就了一個(gè)極其特殊的商業(yè)形式，把一個(gè)“不可能”變成了“可能”.

5 社群共建（Community Building）

社群這個(gè)詞在我們這里已經(jīng)喊了很多年，但大部分還停留在做幾個(gè)微信群的層面，最多也就是不定時(shí)的組織幾次鄰里活動(dòng)。

而在最新的商業(yè)理念中，商業(yè)不只是空間，更是社交網(wǎng)絡(luò)的線下節(jié)點(diǎn)，將商業(yè)與社群構(gòu)建為一個(gè)整體，使品牌、顧客與城市居民形成互動(dòng)與共創(chuàng)。

從生活與消費(fèi)的角度，小體量但高密度的情感連接比宏大的敘事更具黏性。

在這方面，新加坡的淡濱尼天地，也就是OTH是一個(gè)典型的案例。

淡濱尼天地（Our Tampines Hub，簡(jiǎn)稱OTH）是新加坡首個(gè)集社區(qū)、文化、體育與生活服務(wù)于一體的綜合市民中心，位于淡濱尼中心地帶，由人民協(xié)會(huì)（People’s Association）主導(dǎo)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

自2017年全面啟用以來(lái)，它不僅成為新加坡規(guī)模最大的社區(qū)綜合體，也成為“公共生活空間”理念的標(biāo)志性案例。

淡濱尼天地的設(shè)計(jì)核心，是以“公共空間為社區(qū)生活的延伸”。整個(gè)建筑群以開放式布局為特色，將市民活動(dòng)、體育設(shè)施、文化場(chǎng)所與商業(yè)空間自然交織，內(nèi)部包含市政服務(wù)中心、綜合診所、圖書館、郵政局、社區(qū)俱樂(lè)部、電影院、商場(chǎng)及多個(gè)餐飲街區(qū)。甚至還有一個(gè)五千人的足球場(chǎng)，居民在一個(gè)場(chǎng)所內(nèi)即可滿足生活、運(yùn)動(dòng)、休閑與社交的多元需求。

最具代表性的空間之一是中央廣場(chǎng)及屋頂運(yùn)動(dòng)空間，這里既是運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，也是活動(dòng)舞臺(tái)。中央廣場(chǎng)可舉辦大型演出、節(jié)慶與露天電影，平日則供居民休憩、孩童玩耍；屋頂設(shè)有多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、跑道與休閑花園，讓社區(qū)綠意與活力共存。

建筑內(nèi)部通透開敞，設(shè)有連貫的步行廊與自然采光天井，使人流與光線自由流動(dòng)，增強(qiáng)開放感與鄰里互動(dòng)。而其中給人印象最深刻的，就是隨處可見造型各異的公共休憩區(qū)，周邊居民可以隨時(shí)在這里找一個(gè)位置，工作或聊天都很方便。

OTH的價(jià)值不僅在于設(shè)施的豐富，更在于它重新定義了“社區(qū)中心”的含義。它不是冷冰冰的服務(wù)場(chǎng)所，而是居民共同生活的聚合地。早晨的晨練者、午間的辦公族、傍晚的家庭與夜晚的青年，都能在這里找到屬于自己的空間。每周舉行的市集、義賣、展覽與文化節(jié)，進(jìn)一步強(qiáng)化了淡濱尼天地的社交功能，使公共空間真正成為社區(qū)情感的紐帶。

可以說(shuō)，淡濱尼天地是新加坡城市理念的縮影——它讓公共設(shè)施、商業(yè)活力與社區(qū)生活彼此融合，讓城市的心跳與居民的日常同頻共振。

6 我們的商業(yè)缺少什么？

上個(gè)月參加一個(gè)論壇，正好有位資深的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者剛從亞洲多國(guó)考察回來(lái)，聊天時(shí)他說(shuō)了一句話：

曾經(jīng)以為我們正在趕上，實(shí)際上距離被拉得更遠(yuǎn)了！

說(shuō)起這個(gè)，肯定有人會(huì)說(shuō)：“人家的社會(huì)背景、消費(fèi)環(huán)境都不一樣?！?/p>

這都快成一種新型精神分裂癥狀了，說(shuō)起自己，就是”我們有信心做出任何創(chuàng)新“，看見別人好的，馬上又喊”那些我們可學(xué)不來(lái)？“

確實(shí)，不同的國(guó)家與城市發(fā)展與文化背景，決定了商業(yè)形態(tài)不能照搬照抄，但商業(yè)的本質(zhì)邏輯：對(duì)人性的理解與價(jià)值的創(chuàng)造----卻是共通的。

形式雖然不同，但理念完全可以借鑒！

優(yōu)秀的商業(yè)，不只是賣場(chǎng)與品牌的組合，而是一種生活方式的表達(dá)。它懂得挖掘消費(fèi)者真實(shí)的心理需求，去構(gòu)建超出預(yù)期的體驗(yàn)價(jià)值。這種“價(jià)值感”并不只來(lái)自商品價(jià)格，而體現(xiàn)在環(huán)境的舒適度、氛圍的溫度、業(yè)態(tài)的組合張力、品牌的精神氣質(zhì)，以及服務(wù)的細(xì)膩程度。

換句話說(shuō)，真正的商業(yè)，是一個(gè)關(guān)于“人”的系統(tǒng)——它滿足人的功能需求，也回應(yīng)人的情感與精神需求。

這些年大陸地區(qū)涌現(xiàn)了不少出色的商業(yè)設(shè)施，但也有更多的商業(yè)，還在熱衷于概念的玩弄與堆砌。

我們從來(lái)不缺少宏大的敘事和奪人耳目的名詞，但缺少打動(dòng)人心的力量。在華麗的包裝下，哪些千篇一律的內(nèi)容，缺乏特色的業(yè)態(tài)，讓人來(lái)了一次以后，提不起來(lái)第二次的欲望。

所謂“酒香不怕巷子深“的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，商業(yè)當(dāng)然需要通過(guò)傳媒的力量，讓更多人知道。

但傳播只是手段，而不是目的。

商業(yè)，應(yīng)該是先有好的產(chǎn)品，然后做出好的推廣。

而現(xiàn)在很多商業(yè)，是先把推廣做的天花亂墜，但內(nèi)容卻一言難盡。

靠自媒體可能獲得一時(shí)的流量，但商業(yè)的根本是：讓顧客愿意留下來(lái)，愿意一再回來(lái)。

沒(méi)有復(fù)購(gòu)的流量，不過(guò)是喧囂，沒(méi)有留存的熱鬧，不過(guò)是幻覺(jué)。

自媒體時(shí)代，對(duì)于所有的商業(yè)是新的機(jī)會(huì)，但也是新的風(fēng)險(xiǎn)。

如果將商業(yè)發(fā)展的最大的重心，放在了朋友圈的轉(zhuǎn)發(fā)量上，這種商業(yè)可能會(huì)慢慢死去！

老丹，江湖又稱丹總，一個(gè)喜歡說(shuō)實(shí)話的商業(yè)老炮，愛(ài)好戶外與美食，十五年商業(yè)地產(chǎn)一線從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾參與國(guó)內(nèi)多個(gè)知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)、招商與運(yùn)營(yíng)，中購(gòu)聯(lián)專家委員會(huì)委員，IFFRE常務(wù)理事，聯(lián)商網(wǎng)特聘講師。

熙領(lǐng)（上海）商業(yè)管理有限公司，社區(qū)商業(yè)與城市更新專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，核心技術(shù)團(tuán)隊(duì)均有多年國(guó)內(nèi)外商業(yè)研究、定位、建筑和空間設(shè)計(jì)、以及招商運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程經(jīng)驗(yàn)，近年來(lái)成功操盤了多個(gè)城市更新與改造項(xiàng)目，獲得了良好的社會(huì)影響與經(jīng)濟(jì)效益。

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