來源 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊fengcaixun

作者 | 王婷婷W=T=T

11月25日，武漢市東湖高新區(qū)P(2025)134號(hào)地塊，由武漢宜居萬耀置業(yè)有限公司(萬科和湖北科投的合資公司)以底價(jià)3.935億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)6400元/㎡。

同樣是11月25日，在杭州，萬科攜手安居集團(tuán)以底價(jià)拿地拍得城北第一宗公交上蓋住宅地塊，樓面14931元/㎡，比隔壁中天海威璟逸拿地價(jià)便宜了近8000元/㎡。

這已經(jīng)是近一個(gè)多月來，萬科在全國(guó)拿下的第6宗土地了。

11月7日，萬科在重慶渝北區(qū)拿下的一塊地，成交總價(jià)3.2億元，單價(jià)8000元/平方米底價(jià)成交，而這距離萬科上一次在重慶拿地，已經(jīng)過去了2年多。

10月23日，萬科在成都郫都區(qū)犀浦街道，拿下兩宗相鄰地塊，樓面價(jià)分別為4550元/平方米和4570元/平方米。這兩宗地由萬科與菁弘投資(郫都區(qū)國(guó)資平臺(tái))聯(lián)合開發(fā)，萬科持股51%，地方國(guó)資占49%。

10月22日，萬科在徐州市銅山區(qū)拿下地鐵1號(hào)線銅山路站附近地塊，總建面5.33萬平方米，成交總價(jià)2.13億元，樓面價(jià)僅4000元/平方米。

“在債務(wù)壓力尚未完全緩解的背景下，萬科拿地幾乎都在二線城市核心區(qū)域，并且多用合作開發(fā)模式分?jǐn)傎Y金壓力。”資深地產(chǎn)人張宏偉表示。

值得一提的是，萬科拿的這一批土地中，很多地塊存在歷史遺留問題，所以幾乎不產(chǎn)生溢價(jià)，但這對(duì)萬科自身的盤活和處理能力要求很高。目前萬科仍屬于“審慎補(bǔ)倉”的狀態(tài)。

出清貝殼股票

萬科賺到錢了

相較拿地，市場(chǎng)也很關(guān)心，萬科哪里來的錢？

正當(dāng)市場(chǎng)熱議萬科的資金來源時(shí)，11月24日，萬科A在投資者互動(dòng)平臺(tái)回答稱，公司持有貝殼的股票已經(jīng)全部出售。

資料顯示，萬科曾在2017年4月19日與鏈家集團(tuán)簽訂增資協(xié)議，萬科通過增資事項(xiàng)以30億元獲得鏈家集團(tuán)股權(quán)，其中26億元入股鏈家地產(chǎn)，另外4億元入股鏈家系的另外一個(gè)公司。(貝殼上市時(shí)，萬科在鏈家的股份通過協(xié)議鏡像平移到了貝殼找房)

萬科始終沒有公開其在貝殼的詳細(xì)股權(quán)比例。但同在2017年，融創(chuàng)也花了26億元入股鏈家，持股比例6.25%。若按此估算，萬科持股比例與融創(chuàng)相當(dāng)。

2021年起，由于債務(wù)危機(jī)，融創(chuàng)中國(guó)持續(xù)減持貝殼股票，累計(jì)減持金額約70億。期間萬科并未公告是否減持貝殼股票，若減持，萬科的股票收益不會(huì)低于融創(chuàng)。

如果在近年減持，按照2025年三季度貝殼情況來看(營(yíng)收231億元，凈利潤(rùn)降至7.47億元，股東回報(bào)率維持在6%-7%的低位，股價(jià)較歷史高點(diǎn)已腰斬)，回報(bào)率會(huì)大幅降低，不過依然是賺錢的投資。

政府向深鐵注資“救萬科”

“新當(dāng)家”上任即力挺

實(shí)際上，萬科的“資金來源”并不少，大股東“深鐵”本身就是一個(gè)非常靠譜的金主。

11月20日，萬科召開2025年第一次臨時(shí)股東會(huì)，新任董事長(zhǎng)黃力平首次公開亮相。甫一亮相，黃力平就直言“作為大股東，深鐵集團(tuán)將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，繼續(xù)按照市場(chǎng)化、法治化的原則，支持萬科健康發(fā)展”

這句話，無疑打消了市場(chǎng)“深鐵管理層變化是否改變對(duì)萬科支持”的疑慮，也給萬科未來的大股東援弛奠定了信心。

更值得注意的是，深鐵支持萬科資金主要來自深圳政府部門。YY Odin評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，深鐵資產(chǎn)負(fù)債表中“資本公積”科目賬面價(jià)值與“債權(quán)投資”科目變動(dòng)接近，并且“資本公積”科目變動(dòng)值明顯超出以往年度，驗(yàn)證“因萬科需要，政府向深鐵注資”的邏輯。

上述分析也說明，深鐵代表深圳政府意志，支持萬科債券剛兌。

瘋狂直播賣房、賣資產(chǎn)

萬科真的穩(wěn)了嗎？

有背書、有投資流，萬科真的穩(wěn)了嗎？

從債務(wù)數(shù)據(jù)來看，截至目前，今年內(nèi)深鐵已累計(jì)向萬科提供了308億元的股東借款，且利率均為2.34%，低于市場(chǎng)慣例水平。

按照萬科今年全部到期公開債約360億元計(jì)算，還需40多億元資金應(yīng)對(duì)。

40多億，問題說大不大、說小不小。所以除了金主支持、出清股票，可以看到萬科也一直在通過出售各類資產(chǎn)來回籠資金。

數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能近百億，盤活回款近60億，2023年以來已盤活貨值約785億，累計(jì)實(shí)現(xiàn)新增銷售超200億。存量變現(xiàn)預(yù)計(jì)將是萬科未來較長(zhǎng)一段時(shí)間的重點(diǎn)之一。

此外，萬科也持續(xù)在精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，例如今年9月中旬的新一輪方案展示，萬科由總部直管16個(gè)城市公司，且撤銷了所有區(qū)域公司，形成了“集團(tuán)總部、地區(qū)公司、事業(yè)部”的新格局。

與此同時(shí)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風(fēng)財(cái)訊注意到，萬科也在大幅縮減“渠道營(yíng)銷費(fèi)用”，大力發(fā)展自營(yíng)渠道，尤其是數(shù)字營(yíng)銷。

據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，萬科某大區(qū)的項(xiàng)目通過“視頻和直播賣房”獲取的銷量，已經(jīng)占到區(qū)域總銷量的10%，優(yōu)質(zhì)城市的這部分銷量更占到14%，而且這是真實(shí)有效的數(shù)據(jù)。

當(dāng)前的萬科，可謂不遺余力、各出奇招在“自救”。重新拿地，一定程度上是萬科自救成果的階段性體現(xiàn)，但也是進(jìn)一步觀察“萬科是否徹底復(fù)活”的重要視角。

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主編 | 王婷婷

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