大家?guī)?026年北京土地的第20篇推送

“靴子”落地。

近兩個月，豐臺又加快了土拍的進(jìn)度，今年前4個月，1塊宅地都沒有出讓。但4月30號開始，萬泉寺、太平橋、蒲黃榆地塊相繼出讓，剛剛豐臺橋南地塊也迎來買家，經(jīng)過143輪線下舉牌，最終廈門國貿(mào)以11.947億摘得。

至此，北京2026年宅地土拍總計來到20組，成交總金額更新至329.894億。

2026年北京宅地成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市豐臺區(qū)豐臺橋南城中村改造項(xiàng)目B區(qū)FT00-1507-9001地塊

拿地房企：廈門國貿(mào)；

成交金額：11.947億元；

住宅樓面價：5.67萬/平。

加上今天的豐臺橋南地塊，豐臺這兩個月集中成交了4塊宅地，占全北京20組宅地成交的20%，而且豐臺今年成交的宅地環(huán)線位置都特別好，周邊生活配套也齊全，各有各的特點(diǎn)，但也同樣會面臨集中供應(yīng)上后期入市去化方面的壓力。

豐臺橋南地塊3D實(shí)景截圖

先看豐臺橋南地塊位置和周邊配套。

環(huán)線位置方面，橋南地塊位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，豐臺站北側(cè)約500米。具體位于豐臺區(qū)豐臺街道，屬于典型的四環(huán)內(nèi)成熟建成區(qū)。

豐臺橋南地塊與地鐵位置

豐臺橋南地塊最大的亮點(diǎn)在于交通——四軌交匯+高鐵樞紐

地塊東南西北被10號線、16號線、9號線、14號線“包圍”，其中距離10號線泥洼站直線350米左右，距離9號線豐臺東大街站約470米。

此外，地塊距離9號線/14號線換乘站七里莊站、10號線/14號線換乘站西局站、10號線/16號線換乘站豐臺站，直線都在1000米以內(nèi)。

1公里范圍內(nèi)，四大地鐵線、5大地鐵站、3大換乘站，這樣的地鐵配置，在北京真可以算頭一份了。

此外，豐臺橋南地塊南側(cè)約500米，就是城際高鐵樞紐豐臺火車站。

商業(yè)配套方面，地塊緊鄰豐管路沿街商業(yè)，百米內(nèi)有億潼隆豐益購物中心，區(qū)域商圈金唐新光界、麗澤天地地鐵直達(dá)。

豐臺橋南地塊周邊配套

此外，醫(yī)療方面，解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心（南院區(qū)）為三甲綜合醫(yī)院。生態(tài)方面，東管頭城市休閑公園步行可達(dá)。教育方面，豐臺一小豐益分校、豐臺二中、豐臺二小等公立學(xué)區(qū)資源配套完善。

綜合來看，橋南地塊在配套方面，交通優(yōu)勢尤為突出，五地鐵+高鐵樞紐的組合在主城四環(huán)內(nèi)極為稀缺，商業(yè)、醫(yī)療、生態(tài)、教育全維度成熟。

再來看地塊本身

此次出讓的豐臺橋南FT00-1507-9001地塊，為R2二類居住用地，用地面積19163.04平，地上規(guī)劃建筑控制規(guī)模21079平

豐臺橋南地塊建設(shè)數(shù)據(jù)要求

地塊容積率僅為1.1，建筑限高45米，綠地率30%

1.1的容積率是什么概念？這在西三環(huán)到西四環(huán)之間的主城核心區(qū)，是近年來極為罕見的低密指標(biāo)。

45米限高意味著地塊可規(guī)劃6-11層洋房、小高層，可以主做大平層改善戶型。

2.11萬平方米的建筑規(guī)模屬于典型的小而美”地塊，相較于動輒十萬方以上的超級大盤，這種體量要求開發(fā)商精細(xì)化運(yùn)作，同時也緩解了去化壓力。

不過，地塊也有明顯的隱形成本

出讓要求宗地內(nèi)需配建3條對外開放的市政街坊路：西側(cè)11米寬南北向街坊路、南側(cè)11米寬東西向街坊路、東側(cè)8米寬南北向街坊路，全部計入建設(shè)用地基底面積，由競得人建設(shè)后無償移交豐臺區(qū)城市管理委員會。

包哥粗算了一下，三條道路合計占地就超過了4000平，再加上地塊本身的形狀，像是一個“尖角長靴”，東南側(cè)的尖角用地也沒辦法排住宅樓棟，利用價值比較低。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)文件

不過好處是，剔除道路和尖角用地后，可用于住宅建設(shè)的用地還算比較方正，不過也有一個問題，就是住宅部分實(shí)際容積率大概會在1.6左右。

最后看價格方面

豐臺橋南地塊的起拍總價是10.33億元，按照21079㎡住宅規(guī)模來算，起始樓面價約4.9萬/平

最終，廈門國貿(mào)以15.65%溢價率，總價11.947億元拿下地塊，最終的成交樓面價也定格在5.67萬/平。

目前，項(xiàng)目周邊新房并不少，西北側(cè)就是懋源的三個項(xiàng)目煜澤臺、璟瑜、璟廷，今年前5月總共網(wǎng)簽45套，網(wǎng)簽均價8.38萬/平。

還有西南三環(huán)里的懋源璟岳項(xiàng)目，前5月網(wǎng)簽7套，成交均價9.62萬/平。

豐臺橋南地塊周邊新房項(xiàng)目分布

此外，新地塊南側(cè)的北京中國府和君禮著，今年前5月分別網(wǎng)簽10套和9套，網(wǎng)簽均價達(dá)到9.43萬/平和8.94萬/平。

還有地塊再往北的嘉棠璟樾項(xiàng)目，去年9月份拿地時，住宅成交樓面價是5.03萬/平，今年前5月總共網(wǎng)簽184套，網(wǎng)簽均價7.81萬/平。

豐臺三、四環(huán)之間，還有嘉棠雅序即將入市，三環(huán)內(nèi)還有華潤萬泉寺項(xiàng)目和保利太平橋項(xiàng)目。

二手房方面，豐臺橋南地塊屬于的豐臺麗澤板塊，二手房掛牌均價大概在5.8萬/平，一路之隔的北大地板塊，二手房掛牌均價4.2萬/平。

圖源貝殼找房官網(wǎng)

具體到新地塊周邊的次新二手房，東北側(cè)金融街融府，為2020年交付的限競房，目前已解除限價交易，主力90-130㎡剛需/剛改三居，目前二手房掛牌均價在7.4萬/平。

新地塊周邊次新二手房分布

此外，北京中國府和釣云臺，二手房掛牌均價每平都在10萬+，分別達(dá)到10.9萬/平和10.2萬/平。

三環(huán)里的懋源璟岳掛牌均價達(dá)到了11.6萬/平。中海甲叁號院的大部分房源掛牌均價在9萬+/平，部分房源超過10萬/平。

最后，萬年花城5期掛牌均價在小區(qū)幾期中最高，達(dá)到7.5萬/平。

綜合來看，豐臺橋南地塊1.1的超低容積率、三軌交匯的交通優(yōu)勢以及四環(huán)內(nèi)的區(qū)位稀缺性，在當(dāng)前豐臺樓市新房庫存化壓力仍在的背景下，廈門國貿(mào)能否通過精細(xì)化產(chǎn)品打造實(shí)現(xiàn)溢價突破，值得持續(xù)關(guān)注。

以上。

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