七八年前樓市最熱的時候，全中國都在喊“買到就是賺到”，誰要是沒上車好像虧了一個億。那時候李嘉誠天天勸大家別盲目炒房，自己還瘋狂賣內(nèi)地資產(chǎn)，當(dāng)時好多人說他老糊涂了看錯中國。現(xiàn)在幾年過去，再翻出當(dāng)年的話看看，還真有點后背發(fā)涼。

現(xiàn)在公開統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)擺著，我國城鎮(zhèn)家庭里，有兩套及以上房子的，占比差不多41.5%，有些機構(gòu)算出來比這個還高。一邊是好多人手里攥著好幾套，一邊是新房二手房市場都冷得發(fā)燙，當(dāng)年李嘉誠說的話，現(xiàn)在成了好多多房家庭不得不面對的現(xiàn)實。

其實老李不止放話，還用真金白銀投票。從2013年開始，李氏家族就陸續(xù)賣了廣州、上海、北京好幾個核心地段的商業(yè)項目，2017年連香港中環(huán)中心的七成權(quán)益都賣了，賣了402億港元，創(chuàng)下當(dāng)時全球?qū)懽謽浅山坏募o錄。短短幾年，從內(nèi)地香港回籠的錢超過兩千億港元，“不賺最后一個銅板”的操作，現(xiàn)在還被當(dāng)成商業(yè)圈的經(jīng)典案例聊。

現(xiàn)在官方的數(shù)據(jù)更是把變化擺得明明白白。2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年降了17.2%，其中住宅投資63514億元，降了16.3%。中指研究院算過，2025年全國新開工面積同比降了20.4%，和巔峰時期比已經(jīng)降了七成多，回到2004年前后的水平，二手房價也比高點降了不少。

有意思的是，2026年老李又回來了。之前把歐洲資產(chǎn)高位變現(xiàn)之后，他帶著超過400億港元現(xiàn)金，重新殺回內(nèi)地核心地段。進進出出這一趟，把房地產(chǎn)的周期曲線畫得明明白白，那種閉眼買就能漲、普漲暴富的時代，確實是過去了。

第一個難，就是房子想賣變現(xiàn)有錢拿，越來越難。北京上海等十多個一二線城市，二手房掛牌量長期穩(wěn)定在十萬套以上，好多業(yè)主哪怕愿意降兩成賣，房子都不一定能順利出手?？捶康娜爽F(xiàn)在挑得不行，戶型奇怪、樓齡大、沒好學(xué)區(qū)的房子，最先被市場淘汰。曾經(jīng)被當(dāng)成“硬通貨”的房子，現(xiàn)在流動性差得離譜，就算個人住房貸款利率降到3.1%的歷史低位，購買力釋放還需要時間。

第二個難，出在出租上。最新的統(tǒng)計顯示，全國城鎮(zhèn)住房空置率是17.8%，放到不同城市差別可太大了。北上廣深四個一線城市空置率才7.3%，屬于合理水平，三四線城市空置率直接干到21.5%，比全國平均高了一大截。房子能不能租出去，全看城市能不能留得住人、有沒有產(chǎn)業(yè)，那些人口一直在往外走的城市，手里多余的房子，一邊租金越來越低，一邊還要承擔(dān)空置的成本，兩頭擠壓太難受。現(xiàn)在年輕人都喜歡靈活租房不想背壓力，過去“以租養(yǎng)貸”的老路子，真的走不通了。

第三個難，就是持有的隱性成本，一年年啃口袋。物業(yè)費、維修基金、采暖費這些，每年都得掏，一分錢少不了。哪怕現(xiàn)在二套房公積金貸款利率降了，還是比首套高，每個月的按揭壓力一點沒輕?，F(xiàn)在好多地方已經(jīng)取消了首套二套的利率區(qū)分，對新買房子的人是好事，可對已經(jīng)握了好幾套的家庭來說，每個月的按揭和持有費用，該掏還是得掏。要是趕上行業(yè)波動家里收入降了，當(dāng)初把錢都砸房子上的配置，一下就露出脆弱的底了。

這事也不是完全沒解?，F(xiàn)在全國的住房總量其實已經(jīng)夠了，截至2024年底，城鎮(zhèn)有3.02億套住房，按全國家庭算，戶均住房建筑面積已經(jīng)過百平，“有房住”的問題解決了，現(xiàn)在要調(diào)的就是資產(chǎn)配置的問題。央行也在發(fā)力，五年期以上首套公積金利率已經(jīng)降到2.6%，2026年開始存量公積金貸款也降25個基點，一年能幫大家省不少利息，就是托著市場往穩(wěn)了走，支持剛需買房。

人口這條線也得拎出來說。2024年我國常住人口已經(jīng)連續(xù)三年負增長，一年少175萬人，社科院測算到2035年人口會減少約8000萬，對應(yīng)的住房需求也會少2500萬套。新生人口趨勢性下降，疊加深度老齡化，住房需求肯定回不到過去猛漲的時候了。現(xiàn)在我國家庭總資產(chǎn)里，房子占了66.7%，比美國的26.5%、日本的38.1%高太多，錢全砸在一個品類里，本身風(fēng)險就不小，越來越多家庭也開始想明白，要分散配置，別把雞蛋全放一個籃子里。

往遠了看，這一輪不是簡單的行情下行，是整個行業(yè)換了發(fā)展軌道。過去粗放式蓋房子賣房子的路走到頭了，現(xiàn)在搞城中村改造、存量更新、保障房，走的是“住得舒服、配置合理”的新路。對握了好幾套房子的家庭來說，這其實也是一個調(diào)整資產(chǎn)的窗口期。核心地段配套好的好房子，依然能保值，那些偏遠郊區(qū)、人口流出地、戶型落后的房子，不如早點算算賬，看看要不要趁著窗口置換。

沒人敢打包票說李嘉誠的預(yù)言會百分百應(yīng)驗，可他用真金白銀做的選擇，確實給咱們普通人提供了一個參考。房子從一開始，就是用來住的，不管對哪個家庭來說，這個本質(zhì)都不會變。

參考資料：人民日報 推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展