文/北京進(jìn)深 林振興

一條“鯰魚”，攪亂了豐臺固有的價格體系。

主角，正是即將在6月底開盤的嘉棠雅序。

當(dāng)市場傳出嘉棠雅序開盤價可能下探至6.8-7萬元/㎡時，南四環(huán)的開發(fā)商集體坐不住了。這，相當(dāng)于在豐臺樓市扔下了一枚核彈。

最狠的是，起步99㎡三居，大部分房源都在7萬/㎡以內(nèi)。

嘉棠雅序是一個純正的剛需、剛改上車盤，戶型覆蓋99/109/112/123/139㎡，其中99㎡戶型占比過半。

這意味著南四環(huán)的上車門檻，馬上將被硬生生拽進(jìn)了6字頭時代。

來看看周圍競品的成交均價，北京隅西頌約7.74萬元/㎡，中建云境約8萬元/㎡。

其中，中建云境5月成交均價，已經(jīng)被迫滑落至7.3萬 /㎡。

壓力有多大？前段時間，兩大盤甚至同步通過渠道放出狠招：

凡到訪過嘉棠雅序的客戶，購房可額外享受2%的專屬優(yōu)惠。擺明了貼身搶客、貼身防守。

嘉棠雅序敢低價放血，底氣全藏在地價里。

它所在豐臺花鄉(xiāng)地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

對比一下鄰居們的“面粉價”：中建云境約6.25萬/㎡、北京隅西頌約5萬/㎡。

這哪是降維打擊，簡直是貼臉開大。2萬/㎡的地價差，讓嘉棠雅序手握巨大的定價讓利空間。別人是在求利潤，它這是在搶市場。

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低價外衣之下，更讓北京樓市震驚的是，嘉棠雅序的裝飾架構(gòu)竟然“死灰復(fù)燃”。

5月初，嘉棠雅序更新了總平圖，取消了北向裝飾構(gòu)架。

這一刀砍掉的是實(shí)打?qū)嵉馁浰兔娣e，戶型的實(shí)際可用面積也跟著縮水。

要知道，此前豐臺新盤的贈送一個比一個狠，1.8米進(jìn)深陽臺 花池是標(biāo)配，得房率甚至能卷到近100%。

相比之下，嘉棠雅序南向陽臺1.15米起步。除了海淀，這陽臺基本能算北京“最袖珍”一檔了。

以99㎡戶型來舉例，裝飾構(gòu)架面積約3.5㎡，對外宣傳的86%得房率是把這部分面積算在內(nèi)的。

取消之后，這個戶型的得房率有可能只有80%左右，預(yù)計要成為“好房子”新規(guī)后，豐臺實(shí)得率最低的新盤。

詭異的是，總平圖改了，戶型圖紙遲遲沒有同步更新。

去到售樓處實(shí)地一看，99㎡戶型模型和樣板間里，北邊都還保留著由裝飾構(gòu)架改造的露臺空間。

售樓人員表示，北面臥室外的設(shè)備平臺包進(jìn)來后，會開設(shè)一道小門，就能進(jìn)到這個小露臺里。

雖然不可封閉，但用來晾曬、養(yǎng)花，還是有一定使用價值的，兼顧實(shí)用性和生活情調(diào)。

這就是典型的“線上線下”兩套標(biāo)準(zhǔn)，購房者需要擦亮眼睛。

02

嘉棠雅序的位置，確實(shí)很“香”。

項目位于豐臺區(qū)玉泉營街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

項目離三甲醫(yī)院很近，對剛需99㎡來說，未來極大概率出現(xiàn)一種情況：全國來看病的病人、家屬租住這里。

小戶型、租金低、離醫(yī)院步行可達(dá)——簡直就是“陪診短租”的完美標(biāo)的。

到時候小區(qū)或許會出現(xiàn)人員流動大，魚龍混雜，管理難度高，居住純粹性與安全感恐將大打折扣。

一位在東腫瘤醫(yī)院的工作醫(yī)護(hù)坦言，“我對離醫(yī)院太近的房子，除非性價比可以，還是有點(diǎn)兒介意的”“天壇醫(yī)院主要是神經(jīng)疾病，神經(jīng)康復(fù)需要很長時間，租房是很合適的”。