我是北京房姐，資深樓市投資專(zhuān)家。目前已為5000+人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩地讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

看了剛才那位同行朋友寫(xiě)的《北京買(mǎi)房，別瞎跟風(fēng)》，我不得不點(diǎn)個(gè)贊。這年頭，能在行業(yè)里沉下心來(lái)說(shuō)實(shí)話(huà)的人不多了。他總結(jié)的這五點(diǎn)，用一句話(huà)概括就是——樓市已經(jīng)過(guò)了閉眼賺錢(qián)的時(shí)代，現(xiàn)在拼的是認(rèn)知和執(zhí)行力。

作為一線(xiàn)實(shí)戰(zhàn)派，我每天都在跟這些數(shù)據(jù)和案例打交道，今天就用我的口吻，把這五點(diǎn)再給你們“翻譯”透了，讓你們知道具體該怎么操作。

第一點(diǎn)，別信“鬼故事”，要看“實(shí)景圖”。

他說(shuō)以前畫(huà)餅的板塊不行了，這太對(duì)了。前兩年，什么東壩、分鐘寺，吹得天花亂墜，結(jié)果呢？配套兌現(xiàn)不了，現(xiàn)在買(mǎi)家都知道用腳投票了。我在文章里反復(fù)強(qiáng)調(diào)，選板塊要看兩點(diǎn)：一看產(chǎn)業(yè)，二看人口。 有了產(chǎn)業(yè)，才有高薪人群來(lái)接盤(pán)；有了持續(xù)的人口流入，房?jī)r(jià)才有支撐。像海淀的上地、西北旺，豐臺(tái)的麗澤，這都是已經(jīng)兌現(xiàn)了的“實(shí)景圖”，你去看看那幾個(gè)大盤(pán)的成交量，再看看那幾個(gè)吹牛板塊的掛牌量，高下立判。手里的房子，如果所在的板塊只是個(gè)“故事”，趁早降價(jià)清倉(cāng)。

第二點(diǎn)，掛牌量14萬(wàn)套，這是“買(mǎi)方市場(chǎng)”的狂歡。

現(xiàn)在北京二手房掛牌量確實(shí)高，很多人說(shuō)賣(mài)不動(dòng)了。但我告訴你，真正的好房子，從來(lái)都不缺買(mǎi)家。 那些賣(mài)不動(dòng)的，99%都是“老破小”、“遠(yuǎn)大新”、或者天通苑那種“超級(jí)大盤(pán)”。我最近剛寫(xiě)了一篇文章專(zhuān)門(mén)講這個(gè)事，像天通苑這種，光外網(wǎng)就掛了800多套，你不降價(jià)，就是等死。所以，想賣(mài)房，先看看你的房子有沒(méi)有“流動(dòng)性”。什么叫流動(dòng)性？就是戶(hù)型方正、總價(jià)適中、地段核心、物業(yè)給力。這些條件占得越多，你的房子越好賣(mài)。如果你手里拿的是這些“爛資產(chǎn)”，別猶豫，趕緊降價(jià)置換，趁著市場(chǎng)還有點(diǎn)熱度，趕緊跑。

第三點(diǎn)，不把“杠桿”當(dāng)成“家境”。

這位朋友說(shuō)得好，現(xiàn)在掙錢(qián)難，別硬扛。我一直強(qiáng)調(diào)，月供要控制在家庭收入的30%-40%，留足現(xiàn)金流，才是真正的財(cái)富安全墊。很多人為了買(mǎi)房掏空“六個(gè)錢(qián)包”，月供占了收入一半以上，一旦有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，比如失業(yè)、生病，整個(gè)家庭就崩了。買(mǎi)房是長(zhǎng)跑，不是百米沖刺。別為了面子，把里子丟了。尤其是200萬(wàn)左右預(yù)算的朋友，我勸你暫時(shí)租房住著，手握現(xiàn)金流，比買(mǎi)一套流動(dòng)性極差的墊底房要強(qiáng)百倍。

第四點(diǎn)，不用怕北京大漲，那是不可能的。

未來(lái)的北京樓市，是 “二八分化” 。只有20%的房子能漲，剩下80%的房子，能跑平通脹就不錯(cuò)了，甚至還會(huì)陰跌。哪些是那20%？我反復(fù)提過(guò)：東西海朝核心區(qū)的次新商品房、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)的優(yōu)質(zhì)盤(pán)、學(xué)區(qū)老破?。ǖ⒁庖鐑r(jià)風(fēng)險(xiǎn)）。而那些遠(yuǎn)郊的老破小、公寓、商鋪，就是那80%的“蝦米”。大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米，你要么成為大魚(yú)，要么被吃掉。

第五點(diǎn)，別被“小陽(yáng)春”忽悠了。

最近成交量上來(lái)一點(diǎn)，很多人就開(kāi)始喊“回暖”，這是典型的結(jié)構(gòu)性熱銷(xiāo)。比如昌平某新盤(pán)，靠總價(jià)400萬(wàn)、高得房率、地鐵口，一天賣(mài)了850套。但你看看周邊那些沒(méi)地鐵、品質(zhì)差的新盤(pán)，照樣賣(mài)不動(dòng)。所以，別用個(gè)案代表大局?，F(xiàn)在的行情就是，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在“撿漏”，垃圾資產(chǎn)在“裸泳”。作為買(mǎi)家，你要穩(wěn)住心態(tài)，多看看同小區(qū)歷史成交價(jià)，別追高；作為賣(mài)家，你要抓住這個(gè)短暫的窗口期，用有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格快速出貨，別死扛。

最后總結(jié)一下：買(mǎi)房，就是一場(chǎng)認(rèn)知變現(xiàn)的游戲。 你現(xiàn)在的資產(chǎn)，決定了你未來(lái)的階層。手里有垃圾資產(chǎn)，要果斷處理；手里有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也要精挑細(xì)選。別信中介的忽悠，別信媒體的炒作，多看看我的文章，多用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。聽(tīng)懂的，點(diǎn)個(gè)贊，沒(méi)聽(tīng)懂的，評(píng)論區(qū)見(jiàn)。

如果你也有同樣的困惑，評(píng)論或私信，我來(lái)給你分析一下！

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