朋友圈又開始吵房價(jià)了。有人喊著抄底正當(dāng)時(shí)，有人勸再等等還能更便宜。手里攥著兩三百萬的人，心里頭一直懸著。

一個(gè)干了八年中介的老熟人，喝著茶直搖頭，說現(xiàn)在掛牌的房子一大堆，能成交的沒幾套。

聊著聊著，我們就想起了福耀玻璃的曹德旺。

他幾年前說過的幾句話，放到今天再品，味道完全變了。

中指研究院六月初發(fā)的數(shù)據(jù)擺在那兒，2026年5月百城二手住宅均價(jià)為每平方米12692元，環(huán)比下跌0.32%，同比下跌7.99%，這已是百城二手住宅價(jià)格連續(xù)49個(gè)月下跌，即四年零一個(gè)月。四年多的下行通道，誰也躲不開。

新房那邊看著稍微體面點(diǎn)。

5月份百城新房均價(jià)為每平方米17156元，環(huán)比上漲0.16%，同比上漲2.03%。但這個(gè)漲，是結(jié)構(gòu)性的漲，不是普漲。

分梯隊(duì)看，一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.26%、同比上漲5.54%，三四線代表城市環(huán)比下降0.14%、同比下降2.6%。簡單說，頭部城市的好房子在撐場面，下面的小城市還在陰跌。

新房和二手房之間的價(jià)差，越拉越大。一線城市能稍微穩(wěn)住，跟政策密集出手有關(guān)系。

今年2月26日起施行的上海＂滬七條＂，把非上海市戶籍居民家庭購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限，由原來的連續(xù)滿3年及以上調(diào)整為滿1年及以上。這是繼北京之后，一線城市又一次重磅松綁。

門檻一降，確實(shí)拉來了一波客流。松綁后的幾個(gè)月，掛牌量和帶看量都明顯回暖?？蛇@種回暖能撐多久，沒人敢拍胸脯。

一位住在浦東的朋友，三月份咬牙把外環(huán)邊上的房子降了60萬出手，說什么都不再扛。他原話是：政策利好像打雞血，勁兒過了還得回到基本面。

2026年5月份，70個(gè)大中城市中只有15城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，4月還是16城，上漲的城市數(shù)還在縮水。

回頭說曹德旺。這位老人家說話從來不繞彎子。十年前他就講過，房子就是磚頭水泥，沒啥投資價(jià)值。

那會兒全國房價(jià)還在漲，炒房熱潮席卷全國，沒人把他的話當(dāng)真?？蓵r(shí)間是最公正的裁判，幾年過去，他當(dāng)年的判斷一條條都在被市場印證。

更狠的話還在后頭。曹德旺還說過，在以后房子既賣不掉也租不出去，還要交管理費(fèi)，多余的房子建議早點(diǎn)出手。

這話當(dāng)年聽著像段子，現(xiàn)在看就是大白話。2025年三四線城市人口凈流出達(dá)312萬人，廣義庫存去化周期普遍超過30個(gè)月，瑞銀預(yù)測2026年這類城市房價(jià)可能再跌10%。

空置房、物業(yè)費(fèi)、維修基金，一筆筆扣下去，原本以為是資產(chǎn)，掂量掂量發(fā)現(xiàn)是負(fù)擔(dān)。

那核心問題來了，現(xiàn)在手里這套250萬的房子，到2032年還能值幾個(gè)錢？

得分開看，不能一刀切。先說二三線和遠(yuǎn)郊地段。這幾年跌得最狠就是這塊兒，泡沫擠掉了一大半，但還沒擠完。

按當(dāng)前趨勢再走六年，二三線房產(chǎn)再縮水20%到25%是大概率事件，250萬的房子到那時(shí)候大概只剩190萬上下。這還是樂觀估計(jì)，地段差的更慘。

一線城市核心區(qū)是另一個(gè)故事，但也別太樂觀。表面看支撐力比較強(qiáng)，深圳、上海這種地方人口和產(chǎn)業(yè)都在往里走。

2025年深圳人口凈流入接近50萬，杭州、成都均超20萬?？蓡栴}來了，現(xiàn)在一線城市250萬能買啥？

基本就是市中心的老破小，要么就是遠(yuǎn)郊配套不全的次新房。這兩種房源恰恰是泡沫最脆弱的部分。

老破小為啥扛不??？

去年陪朋友看過北京西城一套四十多年樓齡的房子，掛牌250萬，已經(jīng)降了三次價(jià)。中介私下講，再砍十萬也能談。

一二線城市遍地都是二三十層的超高層住宅，樓齡一到15年，電梯三天兩頭壞，維修基金不夠用，業(yè)主之間扯皮。

老房子的硬傷是物理性的，時(shí)間會把它們一點(diǎn)點(diǎn)磨沒。

再看遠(yuǎn)郊新房。我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，北京3月300萬元以下二手房成交量占全市總量的66.3%，低總價(jià)房源成了成交主力。

買的人多了價(jià)格就穩(wěn)？沒那么簡單。低總價(jià)能跑量，是因?yàn)榇蠹叶荚诳s預(yù)算，不是這些房子真值這個(gè)價(jià)。

一旦更便宜的次新房入市，遠(yuǎn)郊老房子的接盤人會越來越少。

個(gè)人判斷，一線城市250萬這個(gè)價(jià)位段的房子，到2032年大概率會跌到170萬到200萬區(qū)間。

為啥這么判斷？得看三個(gè)硬指標(biāo)。第一個(gè)是房價(jià)收入比。

一線城市這個(gè)數(shù)字普遍在40倍上下，意味著普通家庭不吃不喝四十年才能買套房。這種水平擱全世界都是頂配級別的離譜。第二個(gè)是租金回報(bào)率。

武漢、鄭州這些地方，150萬的房子月租也就兩千出頭，年化收益不到2%，存銀行都比這個(gè)劃算。

第三個(gè)是趨勢慣性，連跌49個(gè)月的下行通道一旦形成，要逆轉(zhuǎn)得有更大的反向力量，眼下看不到。

跟時(shí)政對照著看更清楚。＂十五五＂城市更新五年總投資鎖定15萬億元，年均3萬億資金分批投放，全部定向用于老舊小區(qū)改造、城中村翻新、存量房源盤活，不再大規(guī)模出讓遠(yuǎn)郊住宅用地。

注意幾個(gè)關(guān)鍵詞：定向、存量、不再大規(guī)模。政策風(fēng)向已經(jīng)從蓋新房，轉(zhuǎn)向了消化舊房。從增量擴(kuò)張變成了存量提質(zhì)。

這等于變相承認(rèn)市場過剩，不再用大水漫灌的老路子救樓市。

人口這一塊是繞不開的硬傷。全國65歲以上老年人口突破2億，新生兒數(shù)量持續(xù)低位。城鎮(zhèn)化高速擴(kuò)張階段早就結(jié)束了，城鎮(zhèn)戶均住房早已超過1套，新增剛需逐年遞減。

年輕人現(xiàn)在結(jié)婚都晚了，生孩子的更少，誰去接那么多房子的盤？我們家親戚的孩子今年27，聊天時(shí)講寧可租房也不想背三十年貸款，說這話時(shí)眼睛是亮的，不像被生活壓垮的樣子。

他早已敏銳洞察到房地產(chǎn)泡沫與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的脫鉤風(fēng)險(xiǎn)，2023年底以家鄉(xiāng)福清為例，直言當(dāng)?shù)胤績r(jià)從每平米上萬跌至幾千元，大量房屋空置難售，并勸誡家人盡快處置多余房產(chǎn)。

福清這個(gè)例子，就是很多三四線城市的預(yù)演。

聊到這兒可能有人問，那現(xiàn)在到底該買還是該賣？我們的看法是，把目的先想清楚最要緊。

自住剛需，看上了合適的就出手，住進(jìn)去那一刻它就開始為生活服務(wù)，漲跌反而是次要的。投資客就別想了，這趟車已經(jīng)停了，下一趟啥時(shí)候來誰也說不準(zhǔn)。

手里有多套房又不缺現(xiàn)金流的，趁著政策窗口期能出手就出手。硬扛六年的折舊、物業(yè)費(fèi)和機(jī)會成本，比直接虧錢還難受。

2026年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)筑底修復(fù)進(jìn)程，市場運(yùn)行特征較過去幾年出現(xiàn)積極變化。筑底是個(gè)慢活，不代表筑完底就立刻反彈。

曹德旺的判斷之所以越來越被認(rèn)可，不是他會算命，而是他從制造業(yè)的角度看透了一件事——脫離實(shí)業(yè)的虛火，燒不了多久。250萬的房子到2032年還值多少錢，答案不在曹德旺嘴里，而在每個(gè)城市的人口、產(chǎn)業(yè)，以及你那套房子的具體地段里。