2026年二手房市場很好，成交量比去年高很多

去年月均成交18457套，今年4-5月平均成交24144套，增幅高達36.06%

然而不是每個區(qū)域吃到了紅利

每個區(qū)數(shù)據(jù)差距很大，樓市熱度完全不同

甚至有些板塊成交量比去年還低

有些陷入流動性危機的區(qū)域，房價可能還有風險

最明顯的規(guī)律是，郊區(qū)樓市比市區(qū)還熱

網(wǎng)上被吐槽最多的寶山、金山、崇明，二手房市場突然活躍

最被看好的徐匯、黃浦，二手房反而不好賣

上海樓市現(xiàn)在就是啞鈴型，剛需、豪宅很火，中間段的房子反而不好賣

豪宅沒貢獻多少套數(shù)，所以統(tǒng)計下來黃浦、徐匯、靜安都很慘

這個數(shù)據(jù)，跟房價變動完全相反

2020年到現(xiàn)在，市區(qū)房價最堅挺，黃浦、徐匯比寶山、金山好很多

郊區(qū)的剛需房跌幅太大了，很多地方比最高點跌了50%以上

激活了大量35歲以上的“老剛需”

這些人收入不高，在上海定居幾年甚至十幾年，很多孩子都不小了

突然發(fā)現(xiàn)買得起房了，那還等什么，買

下面這片區(qū)域原來賣3萬多，現(xiàn)在很多成交單價只有1.2萬、1.3萬

七八十萬就能在上海買套房

上海正在收割最后一批外地人，就是這些“老剛需”

外地中產(chǎn)已經(jīng)很難被上海收割

比如海歸，2020年剛留學回來月薪一萬多，就能買1000多萬的房子

靠的是父母托舉

父母怎么想的？在上海買房就當存款了，反正上海的房子虧不了

上海買個好房子方便孩子找對象

在老家還有面子

沒想到這幾年上海買房也虧慘了，海歸的父母就不敢在上海給孩子買房了

其實父母不是真的想給孩子花1000萬買房，他們無非是把存款從銀行搬到房子里

就跟那些高價買書包房的一樣，他們賭的是未來還能原價賣掉，免費用9年好學校

父母不托舉，海歸靠自己買房就很難

其實上海的置換鏈還有，還是有賣掉剛需置換的客戶

一方面是周期拉長，都在觀望

一方面就是新的外地人少了，導致增量不足

中產(chǎn)市場就不太樂觀

豪宅還好，還是能收割全國富人

不過都是新房比較多，外地土豪來上海買二手房的少

所以明顯看到一個趨勢，總價低的區(qū)域二手房更火爆

而且是郊區(qū)，市區(qū)老破小賣的沒那么好

比如徐匯的衡復地區(qū)，交易量大幅下滑，陷入徹底的流動性危機

衡復地區(qū)買家主要是上海人，尤其是老人，不是樓市主要增量

龍華、南站、漕河涇（田林、康?。┯胁簧偻獾厝速I，買家主要是漕河涇、徐家匯上班的年輕人，很少有來上海多年的“老剛需”

所以成交量也沒暴增

“老剛需”都出沒在郊區(qū)，很多都在工廠上班

虹口流動性最差也是這個原因，曲陽、涼城都有不少老破小，交易量增幅卻不高

那些老破小都是上海本地人在買，尤其是老人

在上海打工的外地買家沒那么多

浦東的外高橋、南匯新城、高東、唐鎮(zhèn)有大批中年外地人，買房積極性很高

他們對市場不敏感，到中年了能給自己買套房子算是圓了上海夢

說白了上海樓市火不火就看外地人買不買，只靠本地人上海做不到領跑全國

現(xiàn)在剛需、豪宅還能夠到一些外地買家，中產(chǎn)房源外地買家在減少

所以中產(chǎn)市場沒那么火

另一類買家是投資客，或者有保值心態(tài)很重的剛需

他們關心租售比

剛需房一直在降價，那么怎樣算是跌到位了？

大家會去算一筆賬

當一套房子的租售比能夠接近3%的時候，差不多就可以買了

那買房就開始比租房劃算

徐匯、黃浦的老破小租售比不高，這些人在刻意避開

影響房地產(chǎn)市場的因素實在太多，環(huán)線提出了八重收益率模型，就是至少8個維度影響樓市

上面只是各區(qū)表現(xiàn)的局部分析

具體到板塊可能更容易看到結(jié)論

前灘比較特殊，去年華二前灘中考成績好，整體書包房也熱，前灘成交了很多小戶型

起點太高，今年就顯得市場冷了

聯(lián)洋也差不多，其實一個月成交51套不算低了，最火爆的2020年差不多也就這水平

只是去年書包房熱度高，聯(lián)洋成交率先沖到高位，今年增量低了

徐匯濱江、徐匯中心（徐家匯）房價太堅挺，買家不買單，所以成交量也沒那么高

降到位的新江灣城、普陀武寧最近集中成交

其實徐家匯也有個別小區(qū)成交火爆，比如東方曼哈頓，兩房由1200多萬降到1000萬出頭，成交翻了四五倍

樓市不缺買家，就看價格是不是心動

另一個值得關注的是大虹橋徐涇，反復被唱空，其實成交火爆

去年一個月賣145套，今年一個月能賣掉219套，增幅高達50.69%

對于剛需而言徐涇有優(yōu)勢，進出市區(qū)不像泗涇、九亭那么擁堵，配套也在完善

而且最近降得多，又沒新房分流，給了二手房東跑路時間

環(huán)線的建議是趕緊跑，新房一開盤，二手房成交量就會下滑

房地產(chǎn)市場影響因素實在太多，上海也太大，一篇稿子做不到面面俱到

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