研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：長(zhǎng)租公寓的下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，正從“空間”燒向“人心”。

房子建得再好，終究只是入場(chǎng)券。

當(dāng)環(huán)保板材、智能門(mén)鎖、收納系統(tǒng)成為行業(yè)標(biāo)配，當(dāng)“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)趨同，硬件迭代成為常態(tài)，長(zhǎng)租公寓還能拼什么？

睿和智庫(kù)認(rèn)為，答案正在從物理空間轉(zhuǎn)向更深層的人文連接——誰(shuí)能在鋼筋水泥中注入打動(dòng)人心的溫度與歸屬感，誰(shuí)就能筑起真正的護(hù)城河。

產(chǎn)品力只是入場(chǎng)券

近期，深圳市龍崗區(qū)在原有“有得住”品牌基礎(chǔ)上，深化推出“有得住·青年公寓”系列活動(dòng)——以“春?jiǎn)垗?、寶龍雙星、智匯龍崗、品質(zhì)生活”為四季主線(xiàn)，將住房保障從政策文本轉(zhuǎn)化為更有溫度的民生服務(wù)。這場(chǎng)從“被動(dòng)受理”到“主動(dòng)服務(wù)”的轉(zhuǎn)型本身，就釋放出一個(gè)清晰的信號(hào)：住房保障的敘事邏輯從資產(chǎn)端走向用戶(hù)端。

在這場(chǎng)住房保障民生服務(wù)升級(jí)中率先亮相的華潤(rùn)有巢公寓寶龍店，更以一套“黨建+治理”的運(yùn)營(yíng)范式，交出了一份創(chuàng)新答卷，為行業(yè)提供了一個(gè)從“空間租賃”邁向“人文治理”的實(shí)踐樣本。

有巢公寓寶龍店項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、睿和智庫(kù)整理

談運(yùn)營(yíng)之前，有必要先看清有巢公寓寶龍店的底盤(pán)。

項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)710套青年人才公寓，精準(zhǔn)服務(wù)龍崗寶龍科技城片區(qū)比亞迪精密、比亞迪鋰電池等領(lǐng)軍企業(yè)的產(chǎn)業(yè)人才。項(xiàng)目 毗鄰 地鐵14號(hào)線(xiàn)寶龍站，周邊教育、生態(tài)配套成熟，職住平衡的生活圈已然成型。

有巢公寓寶龍店位置圖

產(chǎn)品端，寶龍店首次落地“有巢產(chǎn)品3.0”體系，三個(gè)亮點(diǎn)尤其值得關(guān)注：

• 空間通透感。首層創(chuàng)新采用架空設(shè)計(jì)，將自然光影與綠色景觀引入室內(nèi)，不用刻意營(yíng)造，通透的生態(tài)感就撲面而來(lái)。

• 公區(qū)功能融合。近40%的綠化率、約2000㎡的公共活動(dòng)空間里，既有城市微書(shū)房、自習(xí)區(qū)供租客備考辦公，也有匹克球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)承接運(yùn)動(dòng)需求，還搭配了空中花園等休閑聚會(huì)區(qū)方便年輕人社交。學(xué)習(xí)、運(yùn)動(dòng)、社交一站式滿(mǎn)足，動(dòng)靜分區(qū)互不打擾，精準(zhǔn)戳中青年人“不求大、但求好”的品質(zhì)居住訴求。

• 收納系統(tǒng)化。28㎡小戶(hù)型里，嵌入式+移動(dòng)式 +壁 面三套收納系統(tǒng)協(xié)同發(fā)力——定制柜體劃分行李箱專(zhuān)用區(qū)、長(zhǎng)短衣懸掛區(qū)，衣柜側(cè)面裝洞洞板掛小物件，冰箱上方嵌開(kāi)放書(shū)架，沙發(fā)底下藏設(shè)大容量抽屜收過(guò)季物品。這不是設(shè)計(jì)炫技，而是基于租戶(hù)調(diào)研的剛性回應(yīng)，實(shí)打?qū)嵔鉀Q了小戶(hù)型最頭疼的雜亂難題。

有巢公寓寶龍店實(shí)景圖

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但放在當(dāng)下的行業(yè)坐標(biāo)里審視，這些產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不算“獨(dú)門(mén)絕技”。正如有巢團(tuán)隊(duì)自身的清醒判斷：截至目前，華潤(rùn)有巢已累計(jì)布局15個(gè)城市，在管房源規(guī)模達(dá)9.8萬(wàn)間，REITs融投管退通道早已率先打通。此時(shí)再單純講產(chǎn)品力，格局已然不夠。產(chǎn)品只是入場(chǎng)券，而非制勝點(diǎn)。

有巢公寓寶龍店獲頒深圳市首個(gè)OPC人才家園認(rèn)證

有巢公寓寶龍店的差異化在于，它沒(méi)有止步于“好房子”。 作為深圳市首個(gè)OPC人才家園、龍崗官方授牌的2048程序員社區(qū)， 寶龍店以“四大0服務(wù)體系”為基礎(chǔ)、以“三大核心場(chǎng)景”為支撐，在物理空間之上搭建起一套面向OPC從業(yè)者、程序員、青年創(chuàng)業(yè)者、求職人才的全周期服務(wù)生態(tài)： 有巢全國(guó)首個(gè)鴻蒙化智能樣板 間 在此落地， 共享辦公、自習(xí)空間重構(gòu)公區(qū)功能，黨建引領(lǐng)的常態(tài)化創(chuàng)業(yè)沙龍與資源對(duì)接機(jī)制持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

華潤(rùn)有巢零操心安居體系

在這里，不用在通勤上耗費(fèi)大量時(shí)間，下樓就能辦公、會(huì)客、參加行業(yè)沙龍；不用費(fèi)心置辦家居家電，全屋鴻蒙智能系統(tǒng)一鍵掌控生活；不用獨(dú)自摸索創(chuàng)業(yè)路徑，產(chǎn)業(yè)資源、政策指導(dǎo)、同行伙伴隨時(shí)相伴；不用操心生活瑣事、政務(wù)手續(xù)，一站式服務(wù)。

這意味著，寶龍店從設(shè)計(jì)之初瞄準(zhǔn)的就不是“出租屋”，而是一個(gè)讓青年人才安居無(wú)憂(yōu)、創(chuàng)業(yè)無(wú)阻的成長(zhǎng)型青年社區(qū)。

軟實(shí)力破局：黨建成為運(yùn)營(yíng)“乘法”

有巢公寓寶龍店真正的突破，在于它主動(dòng)將敘事重心從“好房子”轉(zhuǎn)向了“暖社區(qū)”——一套以黨建為紐帶，將社區(qū)治理與青年發(fā)展融為一體的運(yùn)營(yíng)軟實(shí)力體系。

這套體系無(wú)需額外增加人效成本，卻能在信任構(gòu)建、社群凝聚、治理協(xié)同三個(gè)維度實(shí)現(xiàn)服務(wù)價(jià)值提升，是一筆高回報(bào)的“運(yùn)營(yíng)乘法”。

1、信任構(gòu)建：打造“巢先鋒”黨建品牌，將品牌承諾和信任具象化。“巢先鋒”團(tuán)隊(duì)以門(mén)店店長(zhǎng)、骨干員工為核心成員，日常是管家為租戶(hù)提供伙伴式服務(wù)，關(guān)鍵時(shí)刻是先鋒。臺(tái)風(fēng)搶險(xiǎn)沖在前、應(yīng)急維修頂?shù)蒙稀坝惺抡夜芗摇钡男湃胃?，正是在這些“看得見(jiàn)、摸得著”的行動(dòng)中沉淀下來(lái)的。它遠(yuǎn)比任何營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)更具說(shuō)服力，靠的是關(guān)鍵時(shí)刻有人站出來(lái)，遠(yuǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化微笑服務(wù)可比。

深圳白石洲城中村門(mén)店便是典型實(shí)踐范本：店長(zhǎng)帶領(lǐng)“巢先鋒”團(tuán)隊(duì)主動(dòng)扛起防汛應(yīng)急、公共維修等本屬社區(qū)街道網(wǎng)格員的基層工作，憑借扎實(shí)盡責(zé)的服務(wù)獲評(píng)“優(yōu)秀樓棟長(zhǎng)”榮譽(yù)。值得一提的是，有巢對(duì)城中村門(mén)店店長(zhǎng)的素質(zhì)要求，甚至高于自持項(xiàng)目，這本身就是央企主動(dòng)擔(dān)當(dāng)?shù)纳鷦?dòng)體現(xiàn)。

更重要的是，這一黨建驅(qū)動(dòng)信任的運(yùn)營(yíng)模式具備極強(qiáng)落地優(yōu)勢(shì)：無(wú)需額外增設(shè)崗位，僅將先鋒服務(wù)、為民服務(wù)的黨建內(nèi)核融入日常運(yùn)營(yíng)，以極低的邊際成本，持續(xù)收獲租戶(hù)及社區(qū)的雙重信任溢價(jià)。

2、社群凝聚：“青年發(fā)展型社區(qū)”讓租住空間升級(jí)為青年據(jù)點(diǎn)。不滿(mǎn)足于只提供“一張床、一間房”，通過(guò)聯(lián)動(dòng)共青團(tuán)、街道等外部力量，有巢將“青年夜?！薄扒嗄牦A站”等公共服務(wù)引入社區(qū)，讓租戶(hù)不出社區(qū)即可獲取技能培訓(xùn)、就業(yè)對(duì)接、職業(yè)指導(dǎo)等發(fā)展資源。讓社區(qū)從單一的居住功能，升級(jí)為學(xué)習(xí)、社交、發(fā)展一體化的平臺(tái)。留住人的不只是房租的性?xún)r(jià)比，更是社區(qū)的溫度和成長(zhǎng)的可能。

3、治理協(xié)同：作為社會(huì)治理的“微單元”，實(shí)現(xiàn)從商戶(hù)到共治伙伴的角色躍遷。有巢主動(dòng)將自身嵌入社區(qū)治理鏈條：管家隊(duì)伍主動(dòng)承擔(dān)部分網(wǎng)格員職能，同時(shí)推動(dòng)成立租戶(hù)議事會(huì)，引導(dǎo)“自我管理、自我服務(wù)”。這種角色躍遷使門(mén)店從單純“商戶(hù)”升級(jí)為基層治理的“微單元合伙人”：政府獲得可落地的民生服務(wù)節(jié)點(diǎn)，門(mén)店則獲取政策資源、合規(guī)背書(shū)與品牌公信力。

有巢公寓寶龍店將這一模式推向了更高濃度的實(shí)踐。項(xiàng)目與龍崗區(qū)住建局、寶龍街道辦建立緊密協(xié)作，成為“有得住”青年系列活動(dòng)首批入選單位，獲頒全區(qū)首個(gè)“青年公寓”認(rèn)證，并快速落地三項(xiàng)務(wù)實(shí)成果：一是搭建產(chǎn)業(yè)安居直聯(lián)通道，對(duì)接轄區(qū)近30家重點(diǎn)企業(yè)，精準(zhǔn)服務(wù)片區(qū)企業(yè)人才安居；二是連續(xù)參與 “青年公寓進(jìn)校園” 行動(dòng)，面向應(yīng)屆生推出7-15天免租福利，累計(jì)吸引300余批次應(yīng)屆生咨詢(xún)；三是落地 “有得住” 系列惠民活動(dòng)，舉辦青年人才社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，推動(dòng)保障服務(wù)提質(zhì)。

有巢公寓寶龍店承辦龍崗區(qū)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)

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這套軟實(shí)力體系的價(jià)值，在龍崗區(qū)2026年度活動(dòng)計(jì)劃中得到了進(jìn)一步確認(rèn)與強(qiáng)化。按照計(jì)劃，有巢公寓寶龍店被賦予了超越單體項(xiàng)目的公共使命——活動(dòng)涵蓋項(xiàng)目開(kāi)業(yè)、政企簽約、樣板間開(kāi)放、政策宣講及社群體驗(yàn)等，精準(zhǔn)對(duì)接寶龍科技城片區(qū)重點(diǎn)企業(yè)、應(yīng)屆畢業(yè)生及青年家庭。這意味著，其不再是等租客上門(mén)的租賃場(chǎng)所，而是龍崗區(qū)主動(dòng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)人才、兌現(xiàn)“有得住”城市承諾的戰(zhàn)略錨點(diǎn)。

這是典型的政企共贏：政府借助有巢的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，將青年安居、就業(yè)、創(chuàng)享等服務(wù)精準(zhǔn)滴灌到產(chǎn)業(yè)一線(xiàn)，打通人才政策的“最后一公里”；有巢則獲得了官方背書(shū)的資源導(dǎo)入與品牌勢(shì)能。

至此，有巢公寓寶龍店已進(jìn)化為一個(gè)區(qū)域性的、持續(xù)聯(lián)動(dòng)的青年服務(wù)生態(tài)樞紐，其社會(huì)價(jià)值和品牌高度，早已超越“好房子”所能定義的范疇。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)行業(yè)仍在“卷產(chǎn)品”“卷服務(wù)”的紅海中貼身肉搏時(shí)，有巢悄然跳出了這一維度——它卷的是生態(tài)，是治理，是人與社區(qū)的深層連接。

有巢公寓寶龍店的實(shí)踐，標(biāo)志著長(zhǎng)租公寓的頭部玩家，正從單純的“空間運(yùn)營(yíng)商”，向鏈接多方資源、激發(fā)社區(qū)活力的“組織者”和“治理者”轉(zhuǎn)型。衡量成功的標(biāo)尺，已不僅是出租率和租金坪效，更是社區(qū)的活力、租戶(hù)的歸屬感，以及與城市發(fā)展戰(zhàn)略的同頻共振程度。

（以上圖片為企業(yè)自供）