自2023年出現(xiàn)債務(wù)違約以來，合景泰富已走過三年自救之路。為化解債務(wù)壓力，公司一邊處置非核心資產(chǎn)回籠現(xiàn)金流，一邊拿出旗下香港標(biāo)桿豪宅項(xiàng)目作為信用籌碼，再疊加創(chuàng)始人及家族持續(xù)出資馳援。2026年6月，總額48.33億美元的境外債務(wù)重組正式啟動(dòng)，多重舉措并行之下，這家房企的償債棋局，也成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

圖源：合景泰富集團(tuán)公告

2023年5月，合景泰富未能按期兌付境外優(yōu)先票據(jù)，債務(wù)違約事件正式發(fā)生，企業(yè)就此全面啟動(dòng)債務(wù)處置工作。結(jié)合近年經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，2023至2025年，公司營收連續(xù)下滑，分別為158.07億元、110.62億元、67.62億元；歸母凈虧損同步逐年收窄，數(shù)值依次為187.33億元、80.85億元、32.71億元。營收收縮與虧損減少并存，是出險(xiǎn)房企調(diào)整階段的典型特征。面對持續(xù)的債務(wù)壓力，合景泰富確立了“境內(nèi)外債務(wù)同步處置+資產(chǎn)變現(xiàn)補(bǔ)充資金”的整體思路，循序漸進(jìn)推進(jìn)自救工作。

時(shí)間來到2026年，企業(yè)先從資產(chǎn)端著手盤活資金。5月26日，合景泰富完成一筆重要股權(quán)出售交易，其全資附屬公司與運(yùn)時(shí)有限公司簽約，以1.6億元初始對價(jià)轉(zhuǎn)讓Precious Wave Investments Limited 50%股權(quán)，交易價(jià)格還可根據(jù)標(biāo)的相關(guān)稅務(wù)退稅金額作出調(diào)整。交易完成后，合景泰富將徹底退出該合資公司。值得一提的是，合作方富力地產(chǎn)在同日也出讓了同體系相關(guān)股權(quán)，兩筆交易合計(jì)對價(jià)3.2億元，最終由新鴻基地產(chǎn)全盤接手。從股權(quán)架構(gòu)來看，Precious Wave Investments Limited由合景泰富與新鴻基地產(chǎn)（中國）合資設(shè)立，其下屬企業(yè)雋升有限公司，持有廣州天匯廣場IGC、廣州康萊德酒店運(yùn)營主體66.66%股權(quán)。這座廣州核心商圈的商業(yè)綜合體，最初由合景泰富、新鴻基地產(chǎn)、廣州富力三方聯(lián)合開發(fā)。此次股權(quán)剝離，不僅解決了項(xiàng)目遺留的稅務(wù)問題，也幫助企業(yè)收回流動(dòng)資金，為后續(xù)債務(wù)操作儲備彈藥。

資產(chǎn)變現(xiàn)之外，企業(yè)主業(yè)銷售的表現(xiàn)同樣影響現(xiàn)金流狀況。同在2026年5月，合景泰富及其合營、聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)預(yù)售額4.41億元，預(yù)售建筑面積1.78萬平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比分別下降40.2%、43.1%。市場去化節(jié)奏放緩，意味著企業(yè)無法依靠新房銷售獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流入，這也讓資產(chǎn)處置、債務(wù)重組成為化解債務(wù)的核心路徑。

圖源：合景泰富集團(tuán)公告

銷售端增長乏力，債務(wù)重組的推進(jìn)便顯得尤為關(guān)鍵。僅時(shí)隔二十天左右，境外債務(wù)板塊迎來重大突破。6月15日，合景泰富與持有重組債務(wù)未償還本金26.1%以上的初始債權(quán)人，簽署重組支持協(xié)議。本次重組覆蓋境外債務(wù)本金合計(jì)48.33億美元，包含39.56億美元優(yōu)先票據(jù)、3.80億美元銀團(tuán)貸款以及4.97億美元其他融資負(fù)債。按照規(guī)劃，本次重組將通過香港、開曼群島的法定流程開展，公司明確該行為屬于市場化債務(wù)重組，并非破產(chǎn)清算，以此穩(wěn)定市場預(yù)期。

為提升重組方案對債權(quán)人的吸引力，合景泰富祭出手中含金量最高的境外資產(chǎn)作為保障，也就是香港鴨脷洲凱玥豪宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目是企業(yè)2017年聯(lián)合龍光集團(tuán)競得的優(yōu)質(zhì)地塊，整體貨值超300億港元。早在2024年，受債務(wù)問題影響，該項(xiàng)目曾遭遇控制權(quán)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)最終通過10.5億美元再融資，守住了項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)。如今，這一核心資產(chǎn)被納入重組體系，成為保障債權(quán)人權(quán)益、推動(dòng)方案落地的重要依托。

依托優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做背書，合景泰富針對債權(quán)人設(shè)計(jì)了兩套差異化債務(wù)轉(zhuǎn)換方案，適配不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好。第一套方案組合形式多元：債權(quán)人每持有100美元債務(wù)本金，其中0.87美元以現(xiàn)金兌付，29美元轉(zhuǎn)換為綁定凱玥項(xiàng)目收益的ALC新票據(jù)，20美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券（MCB），剩余本金直接注銷，該方案化債規(guī)模上限為13.8億美元。第二套方案規(guī)則更為簡潔，采用全額轉(zhuǎn)股模式，全部債務(wù)本金100%轉(zhuǎn)換為MCB；債券持有人可按1.55港元/股自愿轉(zhuǎn)股，債券到期后將自動(dòng)完成轉(zhuǎn)股。與此同時(shí)，重組條款設(shè)置了穩(wěn)定股東結(jié)構(gòu)的相關(guān)約定，債權(quán)人每100美元MCB本金額中，有27美元將直接劃歸公司董事會(huì)主席及其指定主體持有。

一套完整的重組方案，還需要配套資金與激勵(lì)機(jī)制保駕護(hù)航。為支付重組產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，合景泰富推出供股計(jì)劃，擬募資不超過1715萬美元。公司董事局主席孔健岷及其家族承諾，認(rèn)購金額不低于1000萬美元。這并非股東首次馳援企業(yè)，2023年孔健岷就曾變賣個(gè)人名下倫敦辦公樓套現(xiàn)，緩解公司流動(dòng)性壓力。此外，企業(yè)委任Kroll擔(dān)任信息代理并開放線上申報(bào)通道，還設(shè)置了兩檔債權(quán)人同意獎(jiǎng)勵(lì)，分別以7月13日、7月27日為截止節(jié)點(diǎn)，鼓勵(lì)剩余債權(quán)人盡快簽署協(xié)議、加入重組。

在全力攻堅(jiān)大額境外債務(wù)的同時(shí)，合景泰富的境內(nèi)債務(wù)處置早已落地收尾，形成了內(nèi)外配合的格局。2025年9月底，公司三筆境內(nèi)公司債券重組方案，均順利通過債券持有人會(huì)議表決。方案提供折價(jià)現(xiàn)金回購、資產(chǎn)抵債、債權(quán)轉(zhuǎn)股、留債展期等多種償付方式，境內(nèi)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有序化解。境內(nèi)壓力解除后，企業(yè)得以集中全部資源，主攻規(guī)模更大、影響更廣的境外債務(wù)重組工作。

回望三年自救歷程，合景泰富先完成境內(nèi)債務(wù)梳理，再通過出售商業(yè)資產(chǎn)補(bǔ)充現(xiàn)金流，又拿出標(biāo)桿豪宅項(xiàng)目作為籌碼，疊加股東持續(xù)出資支持，一步步搭建起境外債務(wù)重組的完整框架。目前48.33億美元境外債務(wù)重組仍在推進(jìn)過程中，后續(xù)債權(quán)人的參與意愿、企業(yè)未來的經(jīng)營走勢，都將左右這場化債棋局的最終結(jié)果，后續(xù)進(jìn)展也值得持續(xù)關(guān)注。