現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)讓人感到撲朔迷離。一邊是房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌。2026年5月，百城二手住宅平均價(jià)格約為12692元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，同比下跌7.99%。而另一邊卻是，各種救市利好政策不斷。除了銀行將首付款降到15%，房貸利率降到3.2%-3.5%。近期，上海等一線城市也松綁了限購(gòu)政策。受此影響，部分大城市樓市成交量出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)也有微幅上漲。

而對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，有不少人提出：現(xiàn)在250萬(wàn)的房子，到2032年還能值多少錢(qián)？為此，當(dāng)前主流觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在250萬(wàn)的房子，如果是在一線城市由于購(gòu)房需求量大，到2032年還會(huì)有15-20%的上漲空間，大約值287-300萬(wàn)。如果是在二三線城市，由于人口流出大于流入，到2032年還會(huì)有20-25%的下跌空間，大約值187-200萬(wàn)。

而對(duì)于現(xiàn)在250萬(wàn)的房子，到2032年還能值多少錢(qián)？最近曹德旺并沒(méi)有做出過(guò)任何相關(guān)預(yù)測(cè)，但是之前他曾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)做出過(guò)預(yù)測(cè)。早在2018年，曹德旺就表示：房子就是一堆鋼筋混凝土，不能創(chuàng)造任何價(jià)值，將來(lái)會(huì)一文不值。曹德旺這句話的意思是，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)會(huì)逐步去泡沫化，去投資化，將會(huì)越來(lái)越便宜，最終回歸居住屬性。

事實(shí)上，之前曹德旺的預(yù)測(cè)，與現(xiàn)在主流觀點(diǎn)并不一致?，F(xiàn)在的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)幾年一線城核心區(qū)域的房?jī)r(jià)還有上漲空間。而曹德旺則認(rèn)為，所有的城市房?jī)r(jià)都將會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)，最終真正回歸居住屬性。顯然，曹德旺對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)趨勢(shì)的看法更接近實(shí)際情況。只不過(guò)之前房?jī)r(jià)跌幅較大的二三線城市由于泡沫擠去大半，未來(lái)下跌空間相對(duì)較小。而之前房?jī)r(jià)跌幅較小的一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)未來(lái)大概率還會(huì)有補(bǔ)跌的空間。

綜合來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)由于還存在著較大的泡沫，未來(lái)幾年不排除還有30-40%的下跌空間，就是現(xiàn)在250萬(wàn)的房子，到2032年只值150-175萬(wàn)。值得一提的是，現(xiàn)在一線城市250萬(wàn)的房子要么是市中心的老破小，要么是郊區(qū)的房子，一旦房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，這類房子將會(huì)首當(dāng)其沖。而二三線城市現(xiàn)在250萬(wàn)的房子，未來(lái)幾年還有大約20-25%的下跌空間，到2032年大約值187-200萬(wàn)。

實(shí)際上，導(dǎo)致現(xiàn)在250萬(wàn)的房子，到2032年還值多少錢(qián)？這取決于三大因素：第一，要看房?jī)r(jià)處于上升還是下降的趨勢(shì)，因?yàn)橐坏┶厔?shì)形勢(shì)，外面的力量是很難改變的。目前，房?jī)r(jià)還處于下跌的趨勢(shì)之中，已經(jīng)連跌了4年。值得一提的是，現(xiàn)在部分一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象，主要是受到限購(gòu)政策松綁，剛需購(gòu)房集中釋放的結(jié)果。后面只要利好政策效果褪去，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)進(jìn)入下跌的通道之中。

第二，房?jī)r(jià)與收入之比。現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)收入之比高達(dá)40，二三線城市房?jī)r(jià)收入之比達(dá)到20-25。這意味著當(dāng)?shù)鼐用癫怀圆缓葞资瓴拍苜?gòu)買(mǎi)一套房子。特別是北上深等一線城市的房?jī)r(jià)排名在全球最貴城市房?jī)r(jià)的前五名之內(nèi)。事實(shí)上，像這樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力的高房?jī)r(jià)，未來(lái)幾年根本沒(méi)有大幅上漲的空間，而下跌的空間卻已經(jīng)打開(kāi)，最終就是要去泡沫化、去投資化，回歸居住屬性。

第三，投資回報(bào)率決定房子是否有投資價(jià)值。以武漢為例，一套150萬(wàn)的房子，每月租金只有2000元，每年的租金收入是2.4萬(wàn)元，投資回報(bào)率只有1.6%。也意味著，如果購(gòu)房者買(mǎi)房用于出租，需要近63年才能收回投資。如此低的投資回報(bào)率，說(shuō)明房子只有投機(jī)價(jià)值，沒(méi)有投資價(jià)值。試想房子在沒(méi)有投資價(jià)值的情況下，投資客都會(huì)選擇退出或觀望。而隨著投資性購(gòu)房大幅減少，房?jī)r(jià)下跌壓力會(huì)越來(lái)越大。

250萬(wàn)的房子，到2032年還能值多少錢(qián)？實(shí)際上，近期曹德旺并沒(méi)有做出過(guò)相關(guān)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，但之前他曾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)做出過(guò)預(yù)測(cè)。那就是“房子就是一堆鋼筋混凝土，不能創(chuàng)造任何價(jià)值，將來(lái)會(huì)一文不值”。意思是在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)逐步回歸居住屬性。如果要滿足這樣的要求，那現(xiàn)在二三線城市的房?jī)r(jià)，還有20-25%的跌幅。而一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)未來(lái)仍有30-40%的下跌空間。對(duì)此你怎么看？歡迎在評(píng)論區(qū)留言。