北京進(jìn)深 徐迪 近6月12日，中建智地懷柔新盤設(shè)計(jì)方案采信情況通告。

公眾參與意見主要涉及各種贈(zèng)送平臺(tái)和消防相關(guān)問題。

此前公示的總平圖非常簡單，陽臺(tái)、防火挑檐、設(shè)備平臺(tái)、飄窗等基本看不出來。

盡管建設(shè)單位表示，本次公示內(nèi)容為項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是委托具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提供總平面圖等設(shè)計(jì)文件，樓棟參數(shù)、日照、設(shè)備設(shè)施等均符合規(guī)范文件要求，但還是與反饋意見同步更新了一版總平圖。

新總圖雖然是黑白線條，但細(xì)節(jié)更加清楚。

1、贈(zèng)送空間

新版總平圖上，贈(zèng)送面積一目了然。

南向內(nèi)嵌陽臺(tái)+防火挑檐，外接景觀花池；

北向通面的臺(tái)子，應(yīng)該也是設(shè)備平臺(tái)+防火挑檐組合；

部分端戶有側(cè)邊飄窗。

關(guān)于陽臺(tái)、防火挑檐、設(shè)備平臺(tái)、飄窗等問題，建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位表示，本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)面積計(jì)算符合相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

其中：開敞陽臺(tái)面積不大于套內(nèi)10%，承諾后期不封閉使用；防火挑檐、設(shè)備平臺(tái)均屬于附屬在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)上的構(gòu)件，按規(guī)范要求設(shè)計(jì)，不計(jì)入建筑規(guī)模，承諾后期不封閉使用；飄窗嚴(yán)格執(zhí)行國標(biāo)尺寸，我單位承諾后期不改造使用。

2、消防問題

建設(shè)單位表示，項(xiàng)目回車場、消防車道、消防車登高操作場地、消防設(shè)施等設(shè)計(jì)均符合相關(guān)規(guī)范要求。

項(xiàng)目回車場15×15米，項(xiàng)目無侵占公攤的私家電梯廳、消防車登高操作場地、未占用綠地等內(nèi)容情況。

3、書面承諾和合同等相關(guān)問題

建設(shè)單位承諾，在本項(xiàng)目開發(fā)及銷售過程中，嚴(yán)格遵守國家及地方相關(guān)法律法規(guī)，絕不采取任何違規(guī)操作，具體包括但不限于：

不通過設(shè)計(jì)變更等方式變相偷面積、不發(fā)布虛假或引人誤解的宣傳信息、不誘導(dǎo)購房人進(jìn)行違章搭建空間。

配套點(diǎn)位：明確約定物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)、垃圾收集等公共配套設(shè)施的具置及交付標(biāo)準(zhǔn)。

在項(xiàng)目銷售案場內(nèi)設(shè)置合規(guī)建設(shè)公示墻，將上述承諾內(nèi)容、規(guī)劃許可證、消防審核文件、面積測繪報(bào)告等關(guān)鍵信息長期公示，接受購房人及社會(huì)各界監(jiān)督。

具體技術(shù)指標(biāo)沒有變化，總建面約6.94萬㎡，其中地上建面約4.47萬㎡，容積率1.4。

規(guī)劃10棟6-11F洋房，共366戶，層高3米+。

面積段105-220㎡，主力建面105/135戶型，140㎡以上大戶型占比也有將近四成。

這款遠(yuǎn)郊大平層，售價(jià)上預(yù)計(jì)也能在懷柔有所突破。

樓棟排布

10棟均為正南正北朝向，面寬資源較好，能有不錯(cuò)的采光和通透性。

1-7#三行排列，8-10#沿西側(cè)紅線點(diǎn)狀布局。

四周樓棟都緊貼用地紅線，最大可能留足樓間距和園林空間。

正門在小區(qū)東南側(cè)，做了飛檐翹角的中式大門，向內(nèi)連接一棟配套樓。

因?yàn)樯鐓^(qū)體量有限，并沒有設(shè)置下沉庭院。

只有2#住宅樓做了首層架空層，估計(jì)是做鄰里共享空間。

國賢府的園林一貫是純中式風(fēng)格，多水系和山石，所以5#南北兩側(cè)有大面積的集中綠地。

戶型預(yù)測

主力建面105㎡，位于南排兩棟11F洋房，共132套；

次主力建面約135㎡，位于1#、2#樓，7#西單元，9#、10#樓，合計(jì)106套；

145㎡戶型共68套，位于北排4#樓和西側(cè)的8#樓；

央景樓王棟5#，東側(cè)單元為頂配建面220㎡，共20套；西側(cè)兩個(gè)單元建面約165㎡，共40套。

拿地回溯

懷柔新城6001地塊成交于4月28日，中建智地以7.56億元總價(jià)競得，樓面價(jià)約1.69萬元/㎡，溢價(jià)率2.44%。

地塊位于懷柔區(qū)龍山街道，距離懷柔區(qū)政府約1公里。

西側(cè)臨近懷柔水庫，東側(cè)臨近懷柔城市森林公園，主打低密生態(tài)。周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套在懷柔都屬于頂配。

根據(jù)實(shí)施方案規(guī)劃，6001地塊周邊還配建有公園和廣場用地，合計(jì)0.8公頃；另有公共服務(wù)配套0.38公頃，待深入研究后再批復(fù)具體規(guī)劃指標(biāo)。

今年2月13日，6001地塊拆除工作已經(jīng)正式啟動(dòng)。

地塊往北500米左右，就是建工嘉棠澐璽，規(guī)劃7棟6F-10F洋房，共224戶，主力建面80-140㎡，產(chǎn)權(quán)得房率76%-84%區(qū)間。

去年9月底開盤，預(yù)售均價(jià)4.05萬元/㎡，實(shí)際成交均價(jià)超過3.94萬元/㎡，目前基本售罄。

成交金額總計(jì)8.3億元，地價(jià)覆蓋率超231%。

利潤率不低，但是項(xiàng)目規(guī)模不大，實(shí)際利潤金額絕對(duì)值也不算太高。

不過，這恰恰是當(dāng)下房企在遠(yuǎn)郊市場的一種生存智慧。

與其在核心區(qū)高價(jià)拿地、陷入同質(zhì)化內(nèi)卷，不如在懷柔這類遠(yuǎn)郊區(qū)域，用低密產(chǎn)品、好房子標(biāo)準(zhǔn)去精準(zhǔn)匹配本地改善需求。

中建懷柔項(xiàng)目樓面價(jià)較嘉棠澐璽略高，但有了前者的去化驗(yàn)證，新項(xiàng)目便有了底氣。一旦產(chǎn)品力夠強(qiáng)，就能夠做到定價(jià)權(quán)、去化速度、利潤空間，三者兼得。