你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的上海樓市：

如果你手里有300萬(wàn)預(yù)算，看中的房子稍微猶豫幾天就被人搶走了。

可如果你是2000萬(wàn)的豪宅房東，你可能已經(jīng)掛了快1年，來(lái)看的人不少，真正出價(jià)的沒(méi)幾個(gè)。

這不是感覺，這是當(dāng)下上海二手市場(chǎng)真實(shí)的數(shù)據(jù)反饋。

從2024年1月到2026年4月，上海不同總價(jià)段二手房的去化周期：數(shù)字越小，市場(chǎng)越火；數(shù)字越大，越難賣。

房外房研究院制圖/上海不同總價(jià)二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

看完這張圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：

上海樓市，已經(jīng)徹底分裂了。

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市場(chǎng)在回暖，但暖得不均勻

時(shí)間倒回到2024年1月，全市平均去化周期要16個(gè)月以上。

2000萬(wàn)以上的豪宅，要將近三年半才能賣完。

哪怕是最便宜的300萬(wàn)以下的房子，也要12.44個(gè)月。

可以這么說(shuō)：

2024年初的上海二手房市場(chǎng)，房東超級(jí)焦慮，中介吃土，買家觀望。

房外房研究院制圖/上海全市二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

但到了2026年，情況明顯不一樣了。

市場(chǎng)連續(xù)的月成交在3萬(wàn)套，本月的周末也經(jīng)常產(chǎn)出現(xiàn)1500套以上的網(wǎng)簽量。

全市平均去化周期已經(jīng)降到了8.9個(gè)月。

尤其是一些低總價(jià)段，降幅非常夸張。

比如300萬(wàn)以下的房子，從12.44個(gè)月一路降到了5.03個(gè)月，直接腰斬還不止。

這說(shuō)明什么？市場(chǎng)確實(shí)在筑底，流動(dòng)性在慢慢恢復(fù)。

但你要是細(xì)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)恢復(fù)也是分人的。

800萬(wàn)以下，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)了

先看300萬(wàn)以下的。

老破小、遠(yuǎn)郊小戶型、動(dòng)遷房，是上海的底層基本盤。

2024年1月的時(shí)候，房子掛牌后平均要一年才能賣掉。

到2024年12月，降到了7.59個(gè)月。

再到2026年4月，已經(jīng)只有5.03個(gè)月。

房外房研究院制圖/300w以下二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

一般來(lái)說(shuō) ，去化周期低于6個(gè)月，就可以說(shuō)進(jìn)入賣方市場(chǎng)了。

300萬(wàn)以下的房子現(xiàn)在確實(shí)不愁賣。

再看300-500萬(wàn)。

去化周期從最高近18個(gè)月，降到了想現(xiàn)在的13個(gè)月，雖然降幅沒(méi)有300萬(wàn)以下那么猛，但也在持續(xù)縮短。

500-800萬(wàn)去化周期較最高點(diǎn)也有所下降。

但是還在波動(dòng)期，時(shí)高時(shí)低，其實(shí)是市場(chǎng)傳導(dǎo)到這里還需要時(shí)間。

目前300萬(wàn)以下率先觸底，300-800萬(wàn)段，或許在往后半年多時(shí)間里能看到更顯著的變化。

為什么300萬(wàn)以下的房子突然這么好賣了？原因其實(shí)很樸素：

價(jià)格跌到位了、限購(gòu)寬松、公積金、首付政策支持給力。

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改善有點(diǎn)進(jìn)退兩難

800-1500萬(wàn)去化周期看數(shù)據(jù)是降了一些，但這種影響微乎其微，并不能改變房子難賣、庫(kù)存擠壓的基本面。

拿1200-1500萬(wàn)來(lái)說(shuō)，2024年7月，去化周期峰值是39個(gè)月，現(xiàn)在是36個(gè)月。

以前要賣3年多，現(xiàn)在還要賣3年。

結(jié)論就是，房東只能干著急。

房外房研究院制圖/1200-1500w二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

手上1000萬(wàn)的房子，能遇到的買家可能只想花800萬(wàn)的。

差距很大，匹配不起來(lái)。

這個(gè)總價(jià)段的買家現(xiàn)在收入預(yù)期不穩(wěn)定，普遍是比較慫的。

加杠桿是基本不可能的。

要么買3.5代宅的新房，要么就是等等黨。

尤其是對(duì)一些錯(cuò)位的二手產(chǎn)品，看的人很多，但是就是賣不掉。

所以改善段的市場(chǎng)，其實(shí)是最拉扯、最殘酷的。

但對(duì)房東而言絕不是束手無(wú)策：

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豪宅現(xiàn)在是堰塞湖

從1500萬(wàn)開始，去化周期就都要42個(gè)月以上了。

房外房研究院制圖/2000w以上二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

而且賣不掉的大有人在。

當(dāng)然，豪宅滯銷的原因比剛需復(fù)雜得多。

第一，買家群體變了。

傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)老板、大廠高管、投資客，現(xiàn)在是集體萎靡。

只有少數(shù)新興行業(yè)情況比較好，但人群少了很多，積極性也不高。

第二，新房的分流太嚴(yán)重了。

以安瀾上海為代表的新規(guī)住宅，對(duì)二手豪宅市場(chǎng)沖擊很大。

而且新房一些高總價(jià)的，或者風(fēng)貌別墅之類的也很難賣。

像黃浦、靜安等區(qū)域的這樣的新房按照現(xiàn)在的速度，賣個(gè)3、4年也賣不完。

所以豪宅市場(chǎng)現(xiàn)在就是一個(gè)典型的“有價(jià)無(wú)市”。

而且僵局短期內(nèi)很難打破。

也就意味著，接下來(lái)的政策方向很可能在豪宅段發(fā)力。

比如超過(guò)多大面積、多少總價(jià)的房子，不XG。

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最后

基于去化周期的數(shù)據(jù)趨勢(shì)，有幾點(diǎn)相對(duì)明確：

第一，300萬(wàn)以下的剛需市場(chǎng)，大概率已經(jīng)完成筑底了。

去化周期降到5個(gè)月左右，說(shuō)明需求很旺盛。

只要上海的經(jīng)濟(jì)基本面不出現(xiàn)大的惡化，這個(gè)段位的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持活躍。

第二，800-1500萬(wàn)的改善市場(chǎng)，接替老破小成為以價(jià)換量的主力。

第三，2000萬(wàn)以上的豪宅市場(chǎng)自然解凍難。當(dāng)然如果有政策專門刺激，能加速去庫(kù)存的過(guò)程。

市場(chǎng)已經(jīng)變成了“K型”分化，一邊熱，一邊冷，中間在掙扎。

對(duì)不同的人來(lái)說(shuō)，這意味著不同的策略：

如果你是剛需買家，現(xiàn)在可能是近幾年最好的上車時(shí)機(jī)。

價(jià)格跌到位了，政策也給力了，可選的房子也多。不用太糾結(jié)，量力而行就好。

如果你是改善換房，最重要的是先把自己的房子賣掉。

不要指望賣在高點(diǎn)，能順利成交就是勝利。

因?yàn)槟阗u掉的房子大概率也是低價(jià)，買進(jìn)的房子也是低價(jià)，整體不吃虧。

如果你手里持有豪宅，抓緊賣，甚至要多想想辦法。

現(xiàn)在的市場(chǎng)是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。

誰(shuí)先接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)，誰(shuí)就能在這輪調(diào)整中活得更從容。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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