打通“賣舊買新”的置換鏈條，緩解中心城區(qū)“老破小”流通性不足的問題。

呂穎雅/發(fā)自廣州

廣州“賣舊買新”試點(diǎn)啟動(dòng)已滿兩周，市場開始出現(xiàn)第一輪真實(shí)反饋。

廣州安居集團(tuán)方面表示，政策發(fā)布后市場響應(yīng)熱烈，但具體數(shù)據(jù)仍在統(tǒng)計(jì)中。從目前通過初審的房源情況來看，越秀區(qū)和海珠區(qū)申報(bào)數(shù)量最多，面積主要集中在60~70平方米區(qū)間。

5月底，廣州安居集團(tuán)推出“賣舊買新”試點(diǎn)機(jī)制，針對總價(jià)300萬元以內(nèi)、建筑面積70平方米以下、位于環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅進(jìn)行市場化收購，試行期至2026年底。

這是廣州首次由市屬國企以市場化方式批量介入二手住房流通領(lǐng)域。政策目標(biāo)明確：打通“賣舊買新”的置換鏈條，緩解中心城區(qū)“老破小”流通性不足的問題，同時(shí)為保障性住房、人才公寓等提供房源儲(chǔ)備。

從流程推進(jìn)看，首批換房人已進(jìn)入舊房初審、意向新房登記及評估詢價(jià)等環(huán)節(jié)，但初審階段已出現(xiàn)一定比例退回重填情況。據(jù)廣州安居集團(tuán)介紹，目前未通過初審的房源主要集中在三類問題：一是填報(bào)信息有誤或上傳資料不齊全；二是房源本身不符合收購條件，例如不在環(huán)城高速范圍以內(nèi)；三是業(yè)主沒有看清楚期望售價(jià)填報(bào)單位導(dǎo)致報(bào)價(jià)量級錯(cuò)誤，被系統(tǒng)認(rèn)定報(bào)價(jià)異常。

對于暫未納入試點(diǎn)范圍的房源，廣州安居集團(tuán)表示，目前仍處于試點(diǎn)階段，未來是否擴(kuò)大覆蓋范圍或調(diào)整準(zhǔn)入條件，將根據(jù)實(shí)施效果進(jìn)一步研究。

━━━━

有人看到退出機(jī)會(huì)，有人仍在觀望

在業(yè)主端，“賣舊買新”被部分人視為老舊住宅的一條新退出路徑。

海珠區(qū)一位計(jì)劃報(bào)名的業(yè)主林先生表示，自家房屋為8層步梯樓，面積約65平方米，無物業(yè)管理，也難以加裝電梯。他一直有意置換至番禺區(qū)購買一套新房用于養(yǎng)老，但此前房源掛牌時(shí)間較長，始終少人問津。

“房子樓齡超過30年，以后估計(jì)越來越難賣，不如趁著政策窗口期試一下。”該業(yè)主說。

類似情況并非個(gè)例。

越秀區(qū)業(yè)主陳女士表示，她已看過荔灣區(qū)多個(gè)新盤，也有心儀房源，但名下一套約40平方米的老房掛牌已超過一年，期間三次降價(jià)仍未成交?！耙郧皩W(xué)區(qū)是主要支撐，現(xiàn)在需求明顯弱化，不是頂級學(xué)區(qū)房基本很難賣動(dòng)，很多人也不愿意接手這種小面積房產(chǎn)，因此計(jì)劃嘗試報(bào)名。”

普睿廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，本次廣州安居集團(tuán)的收購行為，直指當(dāng)前一二手置換中“賣房難”的核心痛點(diǎn)，精準(zhǔn)發(fā)力。一方面為符合條件的置換家庭提供高效解決方案，釋放住房需求動(dòng)能，促進(jìn)“賣舊買新”；另一方面也釋放出國企入場托底樓市、穩(wěn)定市場預(yù)期的信號。

不過，由于尚無首批成交案例，不少業(yè)主對估值結(jié)果與預(yù)期之間的差距仍存疑慮。

林先生表示，目前最大的不確定性在于收購價(jià)格缺乏參照。他曾致電“賣舊買新”客服咨詢定價(jià)問題，客服建議參考周邊同類二手成交價(jià)及自身預(yù)期報(bào)價(jià)，但他認(rèn)為實(shí)際參考標(biāo)的差異較大，且市場成交活躍度偏低，難以形成清晰價(jià)格錨點(diǎn)，因此仍在觀望。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，中心區(qū)老房子雖然區(qū)位較好，但樓齡、居住體驗(yàn)等因素都會(huì)影響其實(shí)際價(jià)值，同時(shí)國企還需兼顧運(yùn)營收益與資金平衡。在實(shí)際操作中，買賣雙方對價(jià)格認(rèn)知存在差異，價(jià)格達(dá)成一致并不容易。

廣州安居集團(tuán)表示，將通過公開采購方式依法依規(guī)選聘具備正規(guī)資質(zhì)的第三方評估機(jī)構(gòu)，由換房人通過搖號隨機(jī)確定評估機(jī)構(gòu)。采用“兩次評估＋協(xié)商確認(rèn)”機(jī)制，開展第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)初次詢價(jià)評估及復(fù)核評估，最終與換房人協(xié)商確定收購價(jià)格。

與此同時(shí)，置換成本亦影響參與意愿。按規(guī)定，換房人出售舊房后需在180天內(nèi)于廣州范圍內(nèi)購買新建商品住房，資金進(jìn)入專用監(jiān)管賬戶閉環(huán)管理，不直接發(fā)放現(xiàn)金。

林先生表示，在預(yù)算有限的情況下，如果舊房評估價(jià)格偏低，而新房總價(jià)較高，仍需額外承擔(dān)較高杠桿壓力，這也是他猶豫的重要原因。

━━━━

“老破小”價(jià)值體系重估

相比試點(diǎn)本身，市場更關(guān)注廣州大量“老破小”的長期出路。

過去二十多年，廣州中心城區(qū)積累了大量老舊住宅。這些房源曾憑借地段、學(xué)位和低總價(jià)形成競爭優(yōu)勢，但隨著住房消費(fèi)邏輯變化，其資產(chǎn)屬性正在發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。

普睿廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，廣州環(huán)城高速以內(nèi)、總價(jià)300萬元以內(nèi)、面積70平方米以下的二手住宅約2萬套，占全市掛牌量約14.8%。其中約76%為樓齡25年以上的老舊住宅，主要集中在越秀區(qū)、海珠區(qū)和荔灣區(qū)。從交易表現(xiàn)看，這部分房源普遍流動(dòng)性偏弱，平均掛牌周期約兩年。

結(jié)構(gòu)性原因正在逐漸清晰。

一方面，新房產(chǎn)品持續(xù)迭代。近年來廣州改善型住宅不斷升級，在社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、停車配套及公共空間等方面明顯優(yōu)于老舊小區(qū)，進(jìn)一步拉大居住體驗(yàn)差距。

另一方面，人口結(jié)構(gòu)與購房需求也在變化。越來越多年輕家庭傾向“一步到位”，對老舊小戶型接受度持續(xù)下降；疊加人口老齡化背景，無電梯、缺乏物業(yè)管理的住宅維護(hù)與使用成本持續(xù)上升。

“過去市區(qū)‘老破小’最大的支撐是學(xué)位，但隨著出生人口下降，這一邏輯正在松動(dòng)。以前很多客戶買小面積的學(xué)位房作為‘學(xué)位殼’，用于出租，孩子畢業(yè)后再轉(zhuǎn)手出售，甚至還有一定升值空間，一舉兩得。但這個(gè)邏輯現(xiàn)在已經(jīng)不再成立?！币幻叫銋^(qū)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示。

不過，這并不意味著“老破小”全面失去價(jià)值。

隨著近年房價(jià)調(diào)整，部分核心區(qū)域小戶型的租售比正在改善。根據(jù)普睿廣佛區(qū)域在2025年末對廣州100個(gè)二手房樣本小區(qū)的市場調(diào)研，平均出租回報(bào)率已提升至約1.8%，已明顯高于當(dāng)前銀行定期存款利率及國債收益水平，部分低總價(jià)房源回報(bào)率更高。

肖文曉表示，由于近年老舊房源估值下降較快，小戶型租金單價(jià)相對更高，預(yù)計(jì)這類符合安居集團(tuán)收購標(biāo)準(zhǔn)的房源租金回報(bào)率仍有進(jìn)一步提升空間，也為安居集團(tuán)入市收購提供了現(xiàn)實(shí)契機(jī)。