南京，作為昔日與廈門、蘇州、合肥并稱的"樓市四小龍"之一，曾在上一輪牛市中開啟跳躍式的房價(jià)增長，是過去房價(jià)超前透支城市潛力與購買力的典型城市。然而，自2021年市場(chǎng)見頂之后，南京樓市踏上了一段長達(dá)五年的深度調(diào)整之路。

本文將圍繞五大核心論點(diǎn)展開深度剖析，以翔實(shí)的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)南京樓市五年來的真實(shí)軌跡，并客觀說明當(dāng)前市場(chǎng)已出現(xiàn)的修復(fù)跡象。

房價(jià)高位回落——從高點(diǎn)到回歸

南京新房成交均價(jià)的運(yùn)行軌跡，呈現(xiàn)出"先沖高、后回落"的典型特征。根據(jù)南京新房2021—2026年年度供求數(shù)據(jù)（物業(yè)類型：商品住宅），2021年新房成交均價(jià)為29581元/㎡，同比上漲13.7%；2022年進(jìn)一步攀升至32123元/㎡的階段性高點(diǎn)，同比上漲8.59%。然而自2023年起，新房均價(jià)開始逐年回落：2023年降至29209元/㎡（同比-9.07%），2024年為28926元/㎡（同比-0.97%），2025年繼續(xù)下行至27753元/㎡（同比-4.05%），2026年截至統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)已降至25534元/㎡。

二手房市場(chǎng)的下行更為持續(xù)且單邊。根據(jù)南京二手房2021—2026年年度備案成交數(shù)據(jù)（物業(yè)類型：商品房），2021年成交均價(jià)為30595元/㎡（同比+1.49%），2022年小幅回落至30003元/㎡（同比-1.93%），2023年降至28177元/㎡（同比-6.09%）。值得關(guān)注的是2024年，二手房成交均價(jià)大幅下跌至23631元/㎡，同比降幅達(dá)-16.13%，為五年間最大年度跌幅。此后2025年降至22270元/㎡（同比-5.76%），2026年進(jìn)一步下探至20502元/㎡（同比-7.94%）。

這一價(jià)格回落軌跡，亦得到月度極值數(shù)據(jù)的佐證。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，南京近十年房價(jià)極差中，二手房最高價(jià)為36206元/㎡（2022年3月），最低價(jià)為20867元/㎡（2026年2月），高低落差顯著，直觀反映出二手房市場(chǎng)的深度調(diào)整幅度。

從圖中可見，新房均價(jià)在2022年觸頂后溫和回落，而二手房均價(jià)則呈現(xiàn)持續(xù)單邊下行特征，二者價(jià)差逐年擴(kuò)大。

樓市深度調(diào)整——量價(jià)齊跌、庫存高企

新房成交量持續(xù)萎縮。 根據(jù)南京新房年度供求數(shù)據(jù)，新房成交套數(shù)從2021年的103208套（同比+22.73%），驟降至2022年的61729套（同比-40.19%），2023年進(jìn)一步降至50738套（同比-17.81%），2024年僅34738套（同比-31.53%），2025年繼續(xù)滑落至24108套（同比-30.6%）。短短四年間，新房年成交量縮減至高峰期的不足四分之一。

二手房成交量同樣回落。 二手房成交套數(shù)從2021年的113110套，回落至2024年的98425套（同比+1.49%）、2025年的89927套（同比-8.63%），市場(chǎng)活躍度明顯下降。

供應(yīng)端持續(xù)大幅收縮。 新房供應(yīng)套數(shù)從2021年的117246套（同比+11.67%），逐年降至2022年56074套、2023年43305套、2024年22944套，2025年僅為18217套（同比-20.6%），供應(yīng)規(guī)模的收縮反映出市場(chǎng)預(yù)期的整體趨弱。

庫存去化周期顯著拉長。 根據(jù)南京新房年度庫存數(shù)據(jù)（物業(yè)類型：普通住宅、別墅），以12個(gè)月口徑計(jì)算的去化周期，從2021年的8.1個(gè)月，逐步拉長至2022年的12.9個(gè)月、2023年的15.6個(gè)月、2024年的18.3個(gè)月，2025年進(jìn)一步延長至24.4個(gè)月，2026年為24.6個(gè)月。去化周期接近翻三倍，意味著市場(chǎng)出清的過程仍在持續(xù)。值得注意的是，庫存套數(shù)本身已從2021年的66028套回落至2026年的47579套，反映出供應(yīng)端"控增量、去庫存"的政策導(dǎo)向正在顯效，但成交端的疲弱使得去化周期仍維持高位。

板塊嚴(yán)重分化——核心區(qū)抗跌、外圍區(qū)領(lǐng)跌

在整體調(diào)整的大背景下，南京各板塊的表現(xiàn)呈現(xiàn)出嚴(yán)重分化的格局。

根據(jù)數(shù)據(jù)，2026年5月南京各區(qū)二手房均價(jià)及同比表現(xiàn)如下表所示：

從數(shù)據(jù)可見，核心區(qū)（鼓樓、建鄴、玄武、秦淮）價(jià)格仍保持3萬+水平，跌幅相對(duì)較小，其中鼓樓區(qū)以36173元/㎡領(lǐng)跑全市、同比僅下跌6.87%；而外圍區(qū)跌幅普遍較大，六合區(qū)同比下跌19.54%、浦口區(qū)下跌17.24%，呈現(xiàn)出明顯的"核心區(qū)抗跌、外圍區(qū)領(lǐng)跌"的分化態(tài)勢(shì)。

下圖按2026年各區(qū)二手房均價(jià)由高到低排列，直觀呈現(xiàn)南京樓市的板塊價(jià)格梯度。

板塊分化同樣體現(xiàn)在成交量層面。2025年各板塊成交量分化顯著：南部新城成交量同比-53%、西善橋-57%、燕子磯-66%、鐵心橋-60%、城南中心-65%；而部分板塊則逆勢(shì)增長，如江心洲、河西北、百家湖、五塘。這種冰火兩重天的成交格局，本質(zhì)上是資源價(jià)值重估的結(jié)果——優(yōu)質(zhì)供給與改善型項(xiàng)目集中的板塊更受市場(chǎng)青睞。

從金融屬性回歸居住屬性——范式轉(zhuǎn)換

南京樓市的五年變遷，本質(zhì)上不是一次周期性的波動(dòng)，而是一場(chǎng)深刻的范式轉(zhuǎn)換。

范式轉(zhuǎn)換的內(nèi)涵。 正如相關(guān)材料所闡釋的，當(dāng)前樓市調(diào)整"不是周期性的波動(dòng)，而是范式的轉(zhuǎn)換"——房地產(chǎn)正在回歸其本質(zhì)，居住屬性是第一位的，金融屬性將被控制在合理范圍內(nèi)。對(duì)南京這樣的城市而言，轉(zhuǎn)變意味著房價(jià)單邊上漲時(shí)代結(jié)束，未來房價(jià)將呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)：核心稀缺資源仍有保值能力，而大量同質(zhì)化、透支預(yù)期的樓盤將面臨價(jià)值重估。買房不再是無腦賺錢的捷徑，而是一項(xiàng)需要專業(yè)判斷、理性計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)承受能力的復(fù)雜決策。

投資需求退潮。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求幾乎消失殆盡，"房住不炒"得到落實(shí)，客戶買房回歸居住屬性。改善需求成為主流，購房者更看重居住品質(zhì)、性價(jià)比與得房率?；貧w居住屬性并非否定住房的經(jīng)濟(jì)屬性，而是要求只有建立在居住屬性基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)活動(dòng)才能實(shí)現(xiàn)合理經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。 在行業(yè)轉(zhuǎn)型浪潮下，南京房企發(fā)展方向清晰明確：從高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營、風(fēng)險(xiǎn)可控，把穩(wěn)交付、提品質(zhì)作為發(fā)展基礎(chǔ)；以管理紅利替代規(guī)模紅利；從單一開發(fā)升級(jí)為開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)多元協(xié)同；最核心的是"產(chǎn)品至上，聚焦居住價(jià)值"，真正回歸房子的居住本質(zhì)。南京被業(yè)內(nèi)評(píng)為全國住宅產(chǎn)品力最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一，露臺(tái)、架空層、私梯入戶、四代宅等品質(zhì)升級(jí)層出不窮，一場(chǎng)供給端的品質(zhì)革命正在上演。

購房邏輯的轉(zhuǎn)變。 據(jù)好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)發(fā)布的2025年四季度南京比鄰冠軍榜顯示，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩大顯著特征：其一，"居住實(shí)用性"與"高得房率"成為跨越剛需與改善的通用法則，購房者正從"為虛高公攤買單"向"看重實(shí)際使用面積與生活便利性"轉(zhuǎn)變；其二，"低密生態(tài)"與"品牌信任"成為高端改善與資產(chǎn)配置的雙重護(hù)城河。該榜單觀察到，購房邏輯正從單純的"地段論"向"地段+生態(tài)+品牌"的綜合考量轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變，正是房地產(chǎn)回歸居住屬性在購房需求端的真實(shí)映射。

政策端的引導(dǎo)。 "房七條""好房子"建設(shè)等政策，正持續(xù)推動(dòng)行業(yè)回歸居住本質(zhì)。結(jié)合住宅層高不低于3米等品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，以及為換房家庭提供的相關(guān)支持，政策導(dǎo)向清晰地指向"努力讓人民住上更好的房子"這一終極目標(biāo)。

調(diào)整已進(jìn)入尾聲，修復(fù)正在路上

五大論點(diǎn)環(huán)環(huán)相扣：房價(jià)高位回落是泡沫擠出的必然；樓市深度調(diào)整是市場(chǎng)出清的過程；板塊嚴(yán)重分化反映資源價(jià)值重估；學(xué)區(qū)房神話破滅是教育與房產(chǎn)解耦的標(biāo)志；房地產(chǎn)回歸居住屬性則是終極方向。

當(dāng)前市場(chǎng)已現(xiàn)修復(fù)跡象。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)點(diǎn)評(píng)，2026年2月南京新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅并列70個(gè)大中城市首位；二手房價(jià)格環(huán)比降幅連續(xù)收窄。南京在持續(xù)深度調(diào)整后已顯現(xiàn)"超跌特征"，改善型需求穩(wěn)步釋放，核心地段項(xiàng)目相比去年同期已實(shí)現(xiàn)約10%的同比正增長，市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀復(fù)蘇特征。房地產(chǎn)回歸居住屬性的大方向不會(huì)改變。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用行業(yè)SKILLS寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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