不少人都在蹲美國住房市場的觸底反轉(zhuǎn)信號，最近華爾街投行的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家翻出數(shù)十年前的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，得出了一個(gè)挺有意思的結(jié)論。現(xiàn)在的美國經(jīng)濟(jì)周期，和上世紀(jì)90年代中期高度相似，住房市場的復(fù)蘇說不定也能照著歷史找線索。

投研圈做經(jīng)濟(jì)判斷，很愛拿過往周期做對標(biāo)，這次給出判斷的是Piper Sandler的首席全球經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nancy Lazar。Lazar在給客戶的最新簡報(bào)里提到，要是近期油價(jià)下滑真的標(biāo)志著能源沖擊結(jié)束，那居民實(shí)際收入就會跟著改善，消費(fèi)端就能拿到有力支撐。現(xiàn)在住房市場已經(jīng)冒出三個(gè)積極信號，不少業(yè)內(nèi)人都在悄悄盯著這些信號布局。

為啥非要對標(biāo)具體年份，這里頭的門道可太大了。Lazar團(tuán)隊(duì)給當(dāng)前周期定了性，認(rèn)為更接近1996年，而非1999年。這個(gè)判斷對投資者做資產(chǎn)配置來說，參考意義真的不小，1996年對應(yīng)著經(jīng)濟(jì)軟著陸和溫和復(fù)蘇，1999年則預(yù)示著經(jīng)濟(jì)過熱之后的劇烈調(diào)整。

這個(gè)判斷的核心邏輯，其實(shí)藏在美聯(lián)儲過往的政策操作里。當(dāng)年90年代的房價(jià)漲幅，和居民收入增速大體保持同步，沒出現(xiàn)太離譜的偏離。根本原因在于，當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲并沒有像2005年、2015年和2022年那樣，把利率長期壓制在名義GDP增速以下。

具體到降息的節(jié)奏上，兩段歷史也能對上不少細(xì)節(jié)。美聯(lián)儲1995年累計(jì)降息75個(gè)基點(diǎn)，機(jī)構(gòu)當(dāng)前預(yù)期2024到2025年間美聯(lián)儲會累計(jì)降息175個(gè)基點(diǎn)。1996年美國經(jīng)濟(jì)增長重新加速，按照這個(gè)節(jié)奏，2025年下半年也會出現(xiàn)工業(yè)活動主導(dǎo)的增長回升。

Lazar團(tuán)隊(duì)還特意把當(dāng)前周期和1998年劃清了界限，不想把兩者混為一談。1998年美聯(lián)儲政策過度寬松，硬生生助推了經(jīng)濟(jì)和市場的后周期繁榮，最后演變成1999到2000年的資產(chǎn)大泡沫。這一輪美聯(lián)儲政策整體偏克制，所以攢出超大泡沫的風(fēng)險(xiǎn)要比當(dāng)年小很多。

現(xiàn)在實(shí)打?qū)嵞芸吹剑腥齻€(gè)因素共同發(fā)力，推著住房可負(fù)擔(dān)性慢慢往回走。一邊是居民名義個(gè)人收入一直在增長，沒停下腳步。另一邊是新房價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下降，整體回調(diào)的趨勢很明確。兩個(gè)因素疊加在一起，新房價(jià)格相對收入的比值，已經(jīng)回落到更讓普通人可負(fù)擔(dān)的水平。

有意思的是，目前新房價(jià)格居然比二手房價(jià)格還低，這種情況真的相當(dāng)罕見。投行分析師認(rèn)為，這個(gè)價(jià)差會對二手房價(jià)格形成制約，讓二手房很難出現(xiàn)大幅上漲。從全美區(qū)域數(shù)據(jù)來看，各個(gè)地區(qū)的二手房可負(fù)擔(dān)性指標(biāo)，都已經(jīng)出現(xiàn)了回升的跡象。

現(xiàn)在方向已經(jīng)轉(zhuǎn)對了，不等于所有問題都已經(jīng)解決。目前住房可負(fù)擔(dān)性的絕對水平依然處在低位，離合理區(qū)間還有不小距離。這也意味著，整個(gè)住房市場的修復(fù)行情，還有很大的延續(xù)空間，不是漲兩天就沒了動力。

為了驗(yàn)證住房復(fù)蘇能不能持續(xù)，Piper Sandler的團(tuán)隊(duì)列了好幾個(gè)需要密切跟蹤的先行指標(biāo)。目前抵押貸款的申請量已經(jīng)出現(xiàn)回升，全美住宅建筑商協(xié)會的景氣指數(shù)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)也會逐步走高。做家居建材的零售商，客流量已經(jīng)觸底，最近還呈現(xiàn)出緩慢回升的態(tài)勢。

大家最關(guān)心的抵押貸款利率，現(xiàn)在已經(jīng)比疫情后的最高點(diǎn)明顯回落。要是后續(xù)能源價(jià)格延續(xù)下行的趨勢，通脹壓力進(jìn)一步消退，房貸利率還有進(jìn)一步下降的空間。利率再往下走一波，就是給住房需求修復(fù)疊了額外buff，不少剛需都能等到更合適的上車機(jī)會。

Lazar團(tuán)隊(duì)也沒有把這個(gè)歷史對標(biāo)說死，一直保持著審慎的態(tài)度。他們自己也承認(rèn)，當(dāng)前的市場環(huán)境和1990年代確實(shí)存在差異，歷史往往只是押韻，不會完全重復(fù)。任何過往對標(biāo)都只能做參考，不可能百分百準(zhǔn)。

整個(gè)團(tuán)隊(duì)給出的核心判斷，整體還是偏向樂觀的。只要美聯(lián)儲后續(xù)繼續(xù)保持相對克制的政策節(jié)奏，經(jīng)濟(jì)過熱和資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)就會相應(yīng)降低。當(dāng)前周期更大概率沿著1996年的軌跡演進(jìn)，不會滑向1999年式的后期繁榮，再迎來劇烈出清。對投資者來說，接下來最關(guān)鍵的驗(yàn)證變量，還是油價(jià)走勢和通脹拐點(diǎn)能不能如期兌現(xiàn)。

參考資料：人民日報(bào) 海外房地產(chǎn)市場觀察