文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

大虹橋改善市場(chǎng)，一場(chǎng)火藥味十足的搶客大戰(zhàn)已經(jīng)打響。

一路之隔的寶業(yè)虹橋國(guó)展里與綠城悅海棠，正進(jìn)入貼身肉搏階段。

寶業(yè)拿地整整早了4個(gè)月，但在項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏上卻沒(méi)有占據(jù)先機(jī)。

綠城悅海棠拿地后10天就公示設(shè)計(jì)方案，三個(gè)多月已基本完成樣板間和會(huì)客廳打造，預(yù)計(jì)在端午節(jié)開放。

相比之下，寶業(yè)虹橋國(guó)展里直到5月下旬才開放樣板間，入市節(jié)奏慢了一拍。

就在入市前的關(guān)鍵時(shí)刻，寶業(yè)啟動(dòng)了一輪規(guī)劃方案調(diào)整，大大小小共14項(xiàng)。

這是寶業(yè)時(shí)隔五年重返上海市場(chǎng)的首個(gè)作品，也是寶業(yè)長(zhǎng)三角執(zhí)行董事兼總經(jīng)理夏鋒重新打響上海戰(zhàn)役的關(guān)鍵一仗。

當(dāng)綠城悅海棠快速推進(jìn)、不斷提升市場(chǎng)關(guān)注度時(shí)，寶業(yè)沒(méi)有太多試錯(cuò)空間。

這次調(diào)規(guī)，與其說(shuō)是在優(yōu)化細(xì)節(jié)，不如說(shuō)是在開盤前對(duì)產(chǎn)品力進(jìn)行精準(zhǔn)加碼。

而加碼的目標(biāo)，直指對(duì)面的綠城。

寶業(yè)“補(bǔ)課”

寶業(yè)虹橋國(guó)展里的調(diào)整內(nèi)容如下：

1、燃?xì)庹{(diào)壓站位置由場(chǎng)地西南角調(diào)整至場(chǎng)地東南角

2、場(chǎng)地東南角補(bǔ)充景觀橋接入位置示意

3、南側(cè)人行出入口上方、南北側(cè)汽車庫(kù)入口上方、二號(hào)樓下沉庭院左右兩側(cè)景觀構(gòu)架位置，范圍有調(diào)整，南側(cè)汽車坡道入口增加景墻示意

4、建筑高度調(diào)整:本項(xiàng)目單體最大建筑高度59.9米調(diào)整到最大建筑高度56.05m

5、板上4號(hào)樓變電站及板下東北角變電站調(diào)整，外輪廓縮小

6、板下架空車庫(kù)層西北角垃圾站位置南移

7、增加7號(hào)樓南側(cè)室外泳池，此處集中綠地取消，6、8號(hào)樓之間補(bǔ)充集中綠地

8、顯示板下場(chǎng)地上的非機(jī)動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車停車位

9、增加1、6、7號(hào)樓北側(cè)架空車庫(kù)采光井、8號(hào)樓北側(cè)風(fēng)井、6號(hào)樓東側(cè)放置空調(diào)外機(jī)的采光井

10、地下室外輪廓，架空層外輪廓調(diào)整

11、首層入口門頭調(diào)整

12、場(chǎng)地西南角非機(jī)動(dòng)車庫(kù)入口調(diào)整

14、增加北側(cè)板上下的聯(lián)通樓梯

14項(xiàng)調(diào)整里，大部分屬于技術(shù)性優(yōu)化，其中最值得關(guān)注的是幾個(gè)關(guān)鍵詞：

室外泳池、景觀、歸家體驗(yàn)。

增加泳池，是這次調(diào)規(guī)最直白的一步棋。

在此之前，泳池是綠城悅海棠的最具辨識(shí)度的產(chǎn)品標(biāo)簽之一。

49米寬的主入口、雙下沉庭院、中央景觀軸、軸線盡頭是泳池，歸家動(dòng)線的儀式感拉滿，同時(shí)還有健身步道、采光庭院等配套。

對(duì)于景觀和歸家體驗(yàn)的提升，藏在第2、3、11項(xiàng)等細(xì)節(jié)里：

東南角新增景觀橋接入示意、南北側(cè)出入口及下沉庭院景觀構(gòu)架調(diào)整、首層入口門頭調(diào)整，汽車坡道增加景墻。

寶業(yè)試圖用這一波密集的調(diào)整，補(bǔ)齊與綠城在公區(qū)儀式感上的差距：

你有的，我也要有，而且要做到位。

在抬板設(shè)計(jì)這個(gè)賣點(diǎn)上，兩者數(shù)字層面存在差異。綠城悅海棠全域抬板約3.4米，而寶業(yè)做到了約5.4米，高出整整2米。

更高的抬板意味著更開闊的浮島私域體驗(yàn)，這原本是寶業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)。

但在此之前，更高的抬板并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為更具競(jìng)爭(zhēng)力的社區(qū)配套，室外泳池的缺失更是讓寶業(yè)在對(duì)標(biāo)綠城時(shí)顯得底氣不足。這次調(diào)規(guī)正是針對(duì)性補(bǔ)短板，讓抬板優(yōu)勢(shì)真正落地為產(chǎn)品力。

第14項(xiàng)“增加北側(cè)板上下的聯(lián)通樓梯”，強(qiáng)化了抬板之上與板下空間的垂直聯(lián)通，讓整個(gè)立體社區(qū)的動(dòng)線更加流暢。

這一輪調(diào)整背后，藏著寶業(yè)產(chǎn)品思路的微妙轉(zhuǎn)向。

以前的寶業(yè)更像工程師，強(qiáng)調(diào)抬板高度、強(qiáng)調(diào)裝配式建筑體系與超低能耗技術(shù)，而現(xiàn)在，它開始學(xué)習(xí)綠城最擅長(zhǎng)的事：

讓客戶產(chǎn)生情緒價(jià)值。

戶型正面對(duì)決：各有取舍

看完社區(qū)規(guī)劃之后，再來(lái)看戶型上的正面交鋒。

綠城悅海棠的門檻更低，106-119㎡三房承擔(dān)著走量任務(wù)，另有136-152-184㎡四房，一共703戶。

寶業(yè)虹橋國(guó)展里堅(jiān)持純粹的改善定位，全系130㎡起步、最大188㎡，一共374戶。戶型圖上的Max 、Plus 、Ultra、Pro Max這些后綴，無(wú)不在強(qiáng)調(diào)尺度感。

二者面積段上多有重疊，但產(chǎn)品邏輯存在差異。

100-120㎡：綠城用“魔法”偷面積

綠城106㎡是主力戶型之一，分中間套和邊套，做到了完整的三房功能，三開間朝南，全系兩梯兩戶、無(wú)連廊、類獨(dú)立電梯廳，飄窗 陽(yáng)臺(tái) 花池高附贈(zèng)率，邊套主臥、次臥都有270°飄窗。

但這個(gè)戶型引發(fā)了不小爭(zhēng)議：

南向書房的門朝向陽(yáng)臺(tái)，且無(wú)其他門窗，洗烘套裝被安置在客餐廳，入戶門正對(duì)衛(wèi)生間。

在樣板間展示中，綠城給出了應(yīng)對(duì)方案：將南向書房與陽(yáng)臺(tái)包了起來(lái)做成了次臥，在原來(lái)陽(yáng)臺(tái)的位置設(shè)置了隱形門；同時(shí)在陽(yáng)臺(tái)上預(yù)留了上下水，方便后期改造。

稍大一點(diǎn)的119㎡，同樣是中間套，兩梯兩戶、類獨(dú)立電梯廳，獨(dú)立玄關(guān)配置800庫(kù)，三開間朝南，主臥套房，大陽(yáng)臺(tái)寬近7.7米。

130-140㎡：三房闊綽還是四房實(shí)用？

寶業(yè)130㎡只做三房，客廳面寬拉到約6.2米，LDK一體化空間接近50㎡，尺度感確實(shí)氣派。

綠城僅多出6個(gè)平方，就塞下了四房。多出的那個(gè)房間可以是書房、游戲室或臨時(shí)客房，給家庭成長(zhǎng)留出了彈性。

不過(guò)，寶業(yè)這套最小面積段戶型大多分布在小區(qū)最西側(cè)，會(huì)受沈海高速噪音影響。

140-160㎡：寶業(yè)亮出雙套房

寶業(yè)153㎡做到了四房?jī)蓮d三衛(wèi)，主臥和次臥均為套房，各自帶獨(dú)立衛(wèi)生間，在多代同堂的家庭場(chǎng)景里，這個(gè)配置的實(shí)用性很強(qiáng)，不過(guò)次臥的衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。

綠城的152㎡目前釋放信息有限，暫不做直接對(duì)比。

160㎡以上：寶業(yè)多一個(gè)選項(xiàng)

頂配戰(zhàn)場(chǎng)，綠業(yè)拿出184㎡，寶業(yè)則布下170㎡和188㎡兩個(gè)戶型，在最高面積段多一個(gè)選項(xiàng)，給了高預(yù)算客戶更細(xì)分的梯度。

兩個(gè)項(xiàng)目的參數(shù)層面高度一致：容積率都是2.2，限高都是60米，裝修標(biāo)準(zhǔn)都不低于2500元/㎡，都是17F以下的小高層住宅，都做了全域抬板，都是兩梯兩戶，地價(jià)只相差411元/㎡，可以忽略不計(jì)。

先天條件意味著兩盤的入市價(jià)格也會(huì)非常接近。

據(jù)悉，寶業(yè)首發(fā)均價(jià)大約在6.2萬(wàn)/㎡左右，綠城因?yàn)橛行粜屠烷T檻，整體均價(jià)大概率還會(huì)進(jìn)一步下探，總價(jià)段的入門競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

當(dāng)兩個(gè)抬板社區(qū)的樣板間同時(shí)打開，當(dāng)購(gòu)房者站在同樣的大虹橋核心區(qū)位做選擇時(shí)，寶業(yè)這一輪后發(fā)制人的調(diào)規(guī)，能否成為撬動(dòng)客戶的關(guān)鍵支點(diǎn)？懸念即將揭曉。

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