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綠城三合莊項(xiàng)目,鐵路旁的好房子突圍戰(zhàn)

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北京進(jìn)深 徐迪 6月2日拿地當(dāng)天,綠城公示了大興0188地塊的總平圖。

項(xiàng)目占地約2.14公頃,總建面約6.38萬㎡,其中地上計(jì)容建面約3.85萬㎡,容積率1.8,限高36米。

規(guī)劃8棟洋房,住宅建面總計(jì)約3.82萬㎡,共388戶,戶均建面98.5㎡。

亮點(diǎn)很多,包括設(shè)計(jì)了大興首個(gè)內(nèi)嵌式陽臺。

借力四周綠地的規(guī)劃優(yōu)勢,打造出內(nèi)外雙園的景觀體系。

在極致的園林表達(dá)背后,沒有提到的一個(gè)客觀因素是:鐵路噪音。


穿透綠意的轟鳴

小區(qū)西側(cè)有多條鐵路線,包含兩條貨運(yùn)鐵路線與兩條高鐵線路。

盡管中間隔了綠地和馬路,甚至還有一座興旺公園,但是鐵路帶來的噪音與震感仍然難以消彌,特別是小區(qū)西側(cè)房源。

距離小區(qū)西南角8號樓最近的京滬貨運(yùn)鐵路,直線距離僅為180米;

京滬高鐵線路的距離則在400米左右。

面對這一硬傷,綠城并沒有在西側(cè)做出整排房源做聲學(xué)屏障,反而只有一棟5號樓。

這棟樓可以說是整個(gè)項(xiàng)目里最矮最“瘦”的一棟:9層,僅一個(gè)單元。

除了5號樓,小區(qū)其余住宅樓分為兩排,南北排列,中間是園林。

景觀均好的同時(shí),噪音也是平權(quán)的。

即使最遠(yuǎn)的東側(cè)房源,到鐵路線的物理距離也不超過300米。

反倒日常出行和通勤相關(guān)的地鐵,距離小區(qū)有一定距離。

最近的清源路站直線超過1.3公里,騎行需7分鐘,步行約23分鐘。


便利性沒享受到,鐵路噪音卻近在耳邊。

綠城在這個(gè)項(xiàng)目的園林上狠下了功夫,大量密集種植的喬木與灌木叢,能夠有效吸收、折射并削弱由西側(cè)傳來的列車轟鳴聲。

對于靠近西側(cè)的房源而言,這種“公園+密林”的組合,將原本尖銳的交通噪音轉(zhuǎn)化為了一種相對沉悶、低頻的背景白噪音,盡可能緩解噪音對日常起居的侵?jǐn)_。

東側(cè)正門入口處大面積的實(shí)土綠地,可以全冠移植大型喬木,讓植被具有更多種類和視覺層次,更成為一道防風(fēng)、降噪的微氣候屏障。

與此同時(shí),綠城南側(cè)的空間排布也暗藏玄機(jī)。

南排建筑整體退線12米,不僅是為了將調(diào)蓄池、化糞池等市政配套設(shè)施“眼不見為凈”,更是為了在小區(qū)南側(cè)及西側(cè)邊緣留出充足的緩沖地帶。

配合外圍公園的植被隔離,為西南側(cè)的樓棟構(gòu)建多重防護(hù)。

小戶型補(bǔ)位

項(xiàng)目戶均建面98.5㎡,定位偏剛需或首改客群。

曉月和風(fēng)是住宅總建面12萬㎡,不到1000套房源,主力戶型是121㎡大三居。

新地塊面積段更小更極致。

預(yù)計(jì)上車戶型是當(dāng)前最主流的78㎡左右小三居,位于小區(qū)四角樓棟及西邊的5#樓;

主力是99㎡三面寬舒適三居,戶型占比超50%;

保留少量四居選項(xiàng),面積段121/139㎡,數(shù)量不多,只在2#樓里。

總圖上建筑四周有明顯的外延輪廓線,立面大概率會(huì)延續(xù)曉月和風(fēng)的法式新古典風(fēng)格。

來到四代宅時(shí)代,得房率肯定是會(huì)創(chuàng)區(qū)域新高了。

贈(zèng)送手段主要有:

1、南向陽臺,按開敞陽臺報(bào)規(guī),但其實(shí)是建筑內(nèi)結(jié)構(gòu),完全滿足封閉陽臺的規(guī)格。

2、北向設(shè)備平臺,大部分房源一戶有兩個(gè),大概率也是可以封進(jìn)室內(nèi)的;

3、南向主臥飄窗;端戶有側(cè)邊飄窗,與客廳的陽臺形成轉(zhuǎn)角采光面。


拿地回溯

這是綠城繼曉月和風(fēng)之后,又一次落子大興核心區(qū)。

拿地主體北京榮意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,成立于2017年9月,注冊資本5億元,由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)100%持股。

項(xiàng)目公司法定代表人、董事長、總經(jīng)理由綠城北京總經(jīng)理陸建強(qiáng)一肩擔(dān)任。

綠城上一次在北京拿地還是限價(jià)時(shí)代。

2024年底以51.75億元的封頂價(jià),搖中了海淀功德寺西側(cè)001號地塊,成功開發(fā)出和樾玉鳴這個(gè)大爆款。

近期,綠城也參與了豐臺蒲黃榆地塊的競爭,但在拍賣現(xiàn)場舉牌顯得比較謹(jǐn)慎。

相較于上面這兩塊核心區(qū)地塊,大興地塊具有更高的安全邊際。

地塊樓面價(jià)2.3萬元/㎡,對比曉月和風(fēng)3.15萬/㎡的地價(jià),擁有更充裕的利潤空間,可以更好的打磨產(chǎn)品。

拿地之后,綠城也是同步發(fā)出了喜報(bào)。

文案上提到的“以和敬興賢”,結(jié)合綠城北京最近的兩個(gè)項(xiàng)目,和樾玉鳴、曉月和風(fēng),盲猜新項(xiàng)目案名也是帶“和”字的。

項(xiàng)目所在的0202街區(qū)現(xiàn)狀實(shí)施程度高,配套設(shè)施齊全,且有一定品質(zhì)。

距離4號線清源路站步行超過1.5公里,不算特別合格的臨鐵盤。

比較近的商業(yè)有新辰天地,能滿足日常購物,往遠(yuǎn)一點(diǎn)還有薈聚——南城最大的購物中心之一。

教育資源有國教院附實(shí)學(xué)校、北京小學(xué)(大興分校)、大興區(qū)第一幼兒園。

此外還有產(chǎn)業(yè)支撐,距離生物醫(yī)藥基地5公里。


板塊內(nèi)樓盤眾多,且樓齡普遍較新,包括招商雍合府、金地江山風(fēng)華、大興星光城等。

南邊一街之隔就是綠城開發(fā)的曉月和風(fēng),2023開盤,目前已交付,還有少量尾盤在售。

曉月和風(fēng)總建面約12.5萬平方米,容積率約2.0,共992套房源,主力建面88-176平方米。

曉月和風(fēng)的樓面價(jià)是3萬出頭,銷售指導(dǎo)價(jià)期房5.9萬,現(xiàn)房6.1萬。

目前累計(jì)網(wǎng)簽920套,去化超九成,成交均價(jià)5.16萬元/平方米。

對標(biāo)曉月和風(fēng)的話,0202-0188地塊2.3萬/平方米的拿地成本,地貨比45%左右,現(xiàn)階段來講利潤空間還是比較充裕的。

并且綠城一向以改善產(chǎn)品見長,曉月和風(fēng)入市之初,法式美學(xué)立面、高得房率戶型以及全齡園林體系等,當(dāng)時(shí)在大興都是比較超前的。

新地塊不僅樓面價(jià)更低,且經(jīng)過調(diào)規(guī)優(yōu)化后,四面環(huán)綠、樓間距拉大,疊加四代宅規(guī)劃,產(chǎn)品打造的空間會(huì)比曉月和風(fēng)更加從容。

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