剛剛過去的5月，深圳一二手住宅合計成交10079套，是14個月來首次重返萬套大關(guān)。

成交量的率先啟動，也讓業(yè)主的心態(tài)有了微妙變化。深圳中原公布最新的各片區(qū)6月業(yè)主報價數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的90個片區(qū)中，有29個片區(qū)報價上漲，比5月增加了21%；報價下跌的片區(qū)有54個，比5月減少了15.6%。

雖然下跌的片區(qū)數(shù)量仍然多于上漲的，但上漲勢頭已經(jīng)出現(xiàn)，說明市場的底部可能已經(jīng)筑得差不多了。

01核心區(qū)“領(lǐng)跑”，業(yè)主報價開始回漲

分板塊來看，核心區(qū)的表現(xiàn)最為突出。

福田、南山兩大核心區(qū)域在5月份逆勢增長，較上月都實現(xiàn)了兩位數(shù)的上漲，新政對核心區(qū)的利好作用非常明顯。

具體看片區(qū)，深圳中原最新報價數(shù)據(jù)中，羅湖的銀湖片區(qū)以5.8%的漲幅位居全市第一，目前均價9.6萬元/平方米；福田的八卦嶺片區(qū)緊隨其后，漲幅4.6%，業(yè)主報價已經(jīng)到了7.6萬元/平方米。

有個有趣的現(xiàn)象值得關(guān)注——深圳的核心區(qū)“老房子”突然香了。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，樓齡21-30年的房源成交占比達到36.3%，樓齡30年以上的房源占比8.4%，兩者合計起來，樓齡21年以上二手房的成交占比竟然達到了44.7%。

尤其是在福田、南山、羅湖這些配套成熟的區(qū)域，老房子的成交占比能達到4到6成。

究其原因，一方面是這些老房子價格上有優(yōu)勢，對剛需客群有吸引力；另一方面，優(yōu)質(zhì)的地段、成熟的配套和學區(qū)資源，也在一定程度上抵消了房齡帶來的影響。

02 金字塔頂端11個片區(qū)站穩(wěn)10萬+

雖然市場整體面臨調(diào)整分化，但深圳核心資產(chǎn)的“護城河”依然非常堅固。

目前深圳業(yè)主報價超過10萬元/平方米的片區(qū)共有11個。

排在第一的是南山的深圳灣片區(qū)，均價高達19.2萬元/平方米，毫無懸念地穩(wěn)居榜首。

這個片區(qū)有多熱？

據(jù)中介反饋，近兩個月深圳灣片區(qū)成交持續(xù)活躍，只要掛出來價格合適的房源，成交周期非常短。

后海緊隨其后，均價120314元/㎡，其中恒裕濱城二期報價高達262706元/㎡，翡翠海岸216390元/㎡，華潤深圳灣·悅府196403元/㎡，鵬瑞深圳灣壹號194992元/㎡。

緊隨深圳灣之后的是福田香蜜湖、南山華僑城等老牌豪宅區(qū)，這些片區(qū)一直是深圳房價的天花板，價格極其堅挺，幾乎不受外圍市場的波動影響。

除了深圳灣和香蜜湖，近期豪宅市場里還有一個現(xiàn)象值得說說——千萬級以上的豪宅房源，近半數(shù)都扎堆在南山。

根據(jù)中原最新數(shù)據(jù)，深圳總價千萬以上的在售豪宅中，南山占了46.3%，福田占了25.9%，寶安占了11.8%，三個區(qū)加起來超過了八成。

如果拉高到總價3000萬元以上的頂豪級別，主要分布在小區(qū)的名單更長，以南山和福田為主導，南山恒裕濱城二期掛牌均價達到27.8萬元/㎡，福田香蜜湖一號均價24.1萬元/㎡，福田香蜜湖水榭花都二期也達到23.4萬元/㎡。

當然，深圳灣仍有部分房源能釋放溢價，恒裕濱城二期5月份就有多套170平方米左右的四房成交，單套總價穩(wěn)穩(wěn)保持在3800萬元以上。

03 去化加速，后續(xù)市場值得關(guān)注

進入6月，深圳樓市的活躍度依舊不減。

深圳樂有家最新的數(shù)據(jù)顯示，該平臺深圳二手房掛牌量已經(jīng)連續(xù)6周下跌，去化加速助推庫存下降到了近一年來的最低點。

二手房議價率持續(xù)收窄，業(yè)主的惜售心理也在增強。所以，業(yè)主掛牌價上調(diào)，是有市場依據(jù)的。

今年1月至5月，深圳二手房累計成交30244套，較去年同期增長3.5%，是近六年來二手房成交量首次突破3萬套。

豪宅產(chǎn)品繼續(xù)引領(lǐng)風向，高端客群的態(tài)度通常被視作市場最前置的強信號。

與此同時，剛需客群也在穩(wěn)步入市，首套房購買比例較1-4月有所提升。

接下來深圳樓市會怎么走，剛需和改善的合力能持續(xù)多久，我們繼續(xù)拭目以待。

文章來源:樂居買房