評(píng)估總價(jià)約28.11億，打7折約19.68億拍賣，卻無(wú)人問(wèn)津！

剛剛，備受關(guān)注的南京奧體蘇寧廣場(chǎng)司法拍賣結(jié)果出爐，因無(wú)人出價(jià)而流拍，令人唏噓。

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奧體蘇寧廣場(chǎng)，與華采天地、河西中央公園、南京國(guó)金中心一起，占據(jù)河西元通商圈的四大象限。

拿地近18年，南京人沒(méi)能等來(lái)超400米摩天地標(biāo)建成，卻等來(lái)這座城市綜合體的拍賣公告。

今年4月，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)上架了奧體蘇寧廣場(chǎng)的拍賣公告，標(biāo)的物名稱為“南京市建鄴區(qū)會(huì)展中心東北角，北至河西大街，南至白龍江西街，西至現(xiàn)狀，東至江東南路不動(dòng)產(chǎn)”。

根據(jù)標(biāo)的物調(diào)查情況表，奧體蘇寧廣場(chǎng)的獨(dú)用土地為32993.11平方米，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地，容積率11.3。

截至2025年9月（第三方機(jī)構(gòu)估價(jià)日期），剩余使用年限為住宅53.48年，商業(yè)、辦公、商務(wù)金融、其他商務(wù)23.48年。

地塊出讓時(shí)，曾明確必須建設(shè)國(guó)際品牌的四星級(jí)、五星級(jí)酒店各一座，客房數(shù)不得少于300間。

需要注意兩點(diǎn)情況：

項(xiàng)目的建設(shè)方南京卓域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，早在2023年8月30日與南京市建鄴區(qū)城市管理局簽訂協(xié)議，約定由南京市建鄴區(qū)城市管理局無(wú)償使用奧體蘇寧廣場(chǎng)三年。按照約定，協(xié)議將在今年8月底到期；

拍賣范圍包含奧體蘇寧廣場(chǎng)的基坑工程，基坑現(xiàn)狀為已回填，拍品評(píng)估價(jià)約28.113億，具體為土地評(píng)估價(jià)23.087億+基坑基準(zhǔn)價(jià)5.026億。

關(guān)于奧體蘇寧廣場(chǎng)的時(shí)間線，銳評(píng)君此前精簡(jiǎn)梳理過(guò)：

2008年9月，蘇寧置業(yè)與嘉里建設(shè)激烈PK，最終以4.29億拿下項(xiàng)目所在地塊（NO.2008G27）。

2011年5月，奧體蘇寧廣場(chǎng)正式開(kāi)工奠基。在當(dāng)時(shí)，這座城市綜合體的“壯志雄心”是憑借高達(dá)400米的主體結(jié)構(gòu)，刷新南京摩天大樓高度，成為“江蘇第一樓”。

2017年9月，蘇寧置業(yè)牽手恒大，確定共同開(kāi)發(fā)奧體蘇寧廣場(chǎng)。

2018年4月，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體生變，蘇寧置業(yè)與南京卓域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。

天眼查顯示，該公司的股東為持股80%的深圳市景昕銳桀實(shí)業(yè)有限公司、持股20%的蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司，深圳市景昕銳桀實(shí)業(yè)有限公司，則由中信信托100%持股。

2018年8月，在回復(fù)網(wǎng)友咨詢項(xiàng)目進(jìn)度的帖子中，河西管委會(huì)網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人明確：“奧體蘇寧廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2018年12月開(kāi)工，合作商是恒大，恒大建設(shè)商辦和酒店式公寓，蘇寧建設(shè)商業(yè)和酒店。”

2019年1月，奧體蘇寧廣場(chǎng)最新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出爐，報(bào)審總面積約50.6萬(wàn)平方米，容積率11.3；綠地率≥20％；建筑密度≤40％；地上總建筑高度419.8米，地上99層地下5層；功能主要包括商業(yè)、辦公、酒店、酒店式公寓和配套地下停車場(chǎng)等。

當(dāng)時(shí)，有消息稱項(xiàng)目將由國(guó)際大師墨菲揚(yáng)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，整個(gè)大樓設(shè)計(jì)為“陸地之艦”的形態(tài)，未來(lái)可能會(huì)引進(jìn)JW萬(wàn)豪酒店，并配置5A級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓與重奢購(gòu)物中心。

2020年10月，中建一局集團(tuán)第三建筑有限公司官微發(fā)文稱：南京奧體CBD蘇寧恒大中心項(xiàng)目正式動(dòng)工，已進(jìn)入深基坑作業(yè)環(huán)節(jié)，完成第二道支撐施工和第二層土方開(kāi)挖。

隨后的幾年，雖然屢屢上榜南京經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重大項(xiàng)目計(jì)劃，甚至一度框定建設(shè)起止年限為2021年至2026年，可奧體蘇寧廣場(chǎng)，終究是按下了暫停鍵。

2022年8月，有消息稱奧體蘇寧廣場(chǎng)將被政府回收，建設(shè)單位組織了回填工作。

2023年10月，銳評(píng)君實(shí)探發(fā)現(xiàn)奧體蘇寧廣場(chǎng)的基坑回填工作已完成，規(guī)劃的超400米摩天地標(biāo)“搖身變成”街角公園。

這是今年4月的實(shí)拍圖，奧體蘇寧廣場(chǎng)仍然保持著街角公園的狀態(tài)。

如今，這座蹉跎近18年的城市綜合體慘遭流拍，接下來(lái)會(huì)進(jìn)入怎樣的流程？“欠”南京的超400米地標(biāo)，還有機(jī)會(huì)兌現(xiàn)嗎？

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事實(shí)上，除了奧體蘇寧廣場(chǎng)，南京還有不少高開(kāi)低走、最終擱淺的城市綜合體，令人“意難平”。

寶能金融中心

位于燕子磯的寶能金融中心，于2024年5月進(jìn)行了兩次拍賣，均無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍。

項(xiàng)目位于燕子磯濱江商務(wù)帶中軸上，總占地約156畝，總建面約60萬(wàn)㎡。分為A、B、C、D四個(gè)分區(qū)，規(guī)劃住宅、總部辦公、濱水商業(yè)、公寓四大業(yè)態(tài)。

被拍賣的C、D分區(qū)為商辦混合用地，規(guī)劃有酒店式公寓、大中型商場(chǎng)、商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)。最振奮人心的，當(dāng)屬一棟刷新城北天際線、約338米的總部辦公大樓（規(guī)劃）。

2021年5月，寶能金融中心C、D地塊拿到施工許可證并正式開(kāi)工。按照原先節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)于2022年中實(shí)現(xiàn)正負(fù)零、2024年竣工。

當(dāng)時(shí)，寶能計(jì)劃引入寶能華東投資總部、金融總部和科技總部三大總部，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值達(dá)到350億；濱江商業(yè)則從生活社交、兒童社交等方面出發(fā)，以約30%的寶能自有商業(yè)品牌、120多個(gè)戰(zhàn)略合作的品牌商家，為燕子磯帶來(lái)全新商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景。

然而，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。

2021年8月起，理財(cái)產(chǎn)品違約、多地房產(chǎn)遭查封等事件頻出，漸漸讓寶能集團(tuán)的流動(dòng)性危機(jī)浮出水面。

不久之后，包括重慶信托、民生信托、中鐵信托等在內(nèi)的多家信托公司“踩雷”寶能，出現(xiàn)近200億的違約缺口，寶能的危機(jī)進(jìn)一步發(fā)酵。南京燕子磯寶能金融中心的拍賣，是必然命運(yùn)。

啟迪國(guó)際冰雪科技城

位于江核的啟迪國(guó)際冰雪科技城，于2024年8月至2024年12月，經(jīng)過(guò)兩次拍賣、一次變賣，但都沒(méi)有買(mǎi)家出手，以流拍告終。

被拍賣地塊分為兩個(gè)分區(qū)，其中：

B分區(qū)為商業(yè)混合用地，用地面積約85598.46㎡，最后一次變賣的起拍價(jià)約2.28億；A分區(qū)為科研用地，用地面積約85481.54㎡，變賣的起拍價(jià)約1.25億。

拍攝時(shí)間：2022年9月

簡(jiǎn)單回顧下啟迪國(guó)際冰雪科技城的時(shí)間線：

2011年6月，北京喬波冰雪世界體育發(fā)展有限公司與南京市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，以出讓方式取得項(xiàng)目（NO.2011G15地塊）的土地使用權(quán)。

2016年，項(xiàng)目售樓處建成，但擱置了許久。

2019年，江北新區(qū)官方表示項(xiàng)目將重新啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2020年6月左右開(kāi)始施工，工期3年。同年，地塊出讓合同受讓方由北京喬波冰雪世界體育發(fā)展有限公司變更為南京啟迪智能科技城投資建設(shè)有限公司。

2020年9月，啟迪國(guó)際冰雪科技城規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出爐，很快，住宅組團(tuán)啟迪水木濱江率先開(kāi)盤(pán)，上演千人搖號(hào)的盛況。

整個(gè)綜合體，最受關(guān)注的當(dāng)屬B分區(qū)的商業(yè)配套。

根據(jù)規(guī)劃，地塊內(nèi)可配建酒店式公寓，另有一座建筑面積不小于5萬(wàn)方、滑雪長(zhǎng)度不小于500米的室內(nèi)滑雪滑冰館；一座建筑面積不小于5萬(wàn)方的星級(jí)酒店。

效果圖如下，建筑造型頗為炫酷。

2022年，有網(wǎng)友咨詢啟迪國(guó)際冰雪科技城的建設(shè)進(jìn)展，得到官方回復(fù)：

前期啟迪因?yàn)橘Y金困難向管委會(huì)申請(qǐng)收回項(xiàng)目的商業(yè)部分土地，但考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體性以及該部分商業(yè)配套的必要性，管委會(huì)決策要求企業(yè)繼續(xù)按照出讓合同要求建設(shè)。

2024年拍賣、變賣未果后，啟迪國(guó)際冰雪科技城于2025年迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)。

在回復(fù)啟迪水木濱江業(yè)主詢問(wèn)項(xiàng)目相關(guān)配套還建不建時(shí)，江北新區(qū)管委會(huì)表示：?jiǎn)⒌媳┦澜缫褑?dòng)2025年前期籌備工作。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)正積極推進(jìn)方案深化設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位研究等基礎(chǔ)工作，推進(jìn)復(fù)工進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作。

但截至目前，尚未有關(guān)于項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工的消息傳來(lái)。

奧體蘇寧廣場(chǎng)、寶能金融中心、啟迪國(guó)際冰雪科技城等的擱淺，都源于母公司的系統(tǒng)性財(cái)務(wù)崩潰。

在我們看來(lái)，當(dāng)前，南京商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)行時(shí)。雖然短期內(nèi)，不少被拍賣的城市綜合體無(wú)人接手，可將時(shí)間線拉長(zhǎng)到中長(zhǎng)期，這是對(duì)前期投機(jī)者的洗牌淘汰，為擁有核心運(yùn)營(yíng)能力的玩家騰出空間。

未來(lái)，行業(yè)將轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)為王的時(shí)代，誰(shuí)能提供優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)、創(chuàng)造真實(shí)的用戶價(jià)值，方能穿越周期，成為城市真正的“新地標(biāo)”。