說實(shí)話，今年“五一”成都樓市的這波小高峰，看著挺熱鬧的。4月二手房干了2.45萬(wàn)套，比上個(gè)月漲了5.6%，中心城區(qū)占了八成多，這數(shù)據(jù)放哪都不算差。但稍微細(xì)品一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，熱鬧歸熱鬧，跟去年同期一比，成交量幾乎紋絲不動(dòng)，連絕對(duì)數(shù)字都對(duì)得上，都是2.45萬(wàn)套。這種“同比持平”放在樓市回暖的大敘事里，多少有點(diǎn)尷尬。

更有意思的是市場(chǎng)內(nèi)部的分化。高新南區(qū)的學(xué)區(qū)房，就那種以前大家擠破頭想買的，最近成交價(jià)直接掉了10%不止。我打聽到的一套，掛牌價(jià)降了超13%才賣出去，房東估計(jì)心都在滴血。但另一邊，天府新區(qū)那些總價(jià)奔著600萬(wàn)往上走的高端新房，卻壓根不缺買家，甚至還得靠搶。網(wǎng)友調(diào)侃“窮人撿漏，富人抄底”，話糙理不糙，但問題是，這樣的回暖到底能撐多久？這波行情背后，到底是誰(shuí)在撐腰？

答案是政策的“組合拳”。今天咱們就來聊聊去年7月成都那撥出了名的17條新政，看看這些大招到底打在哪兒了。

時(shí)間回到2025年7月21日，成都市住建局聯(lián)合教育、規(guī)自、商務(wù)等6個(gè)部門，甩出了一份關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知，一共17條。這里面最吸睛的，也是市場(chǎng)上討論最多的，無非兩個(gè)關(guān)鍵詞：分批取消限售，和公積金改善型首付大降價(jià)。

先看限售。成都這次的取消并不是一刀切，而是分階段推進(jìn)。規(guī)定拉得非常細(xì)：從2025年7月21日開始，只要是在2024年10月14日（含）之前買的商品住房，拿到房產(chǎn)證后就可以隨時(shí)上市變現(xiàn)。到了2026年1月1日，連2024年10月14日之前拿到證還在限售期的二手房，也一起解除封印。但留了條尾巴，那些登記人數(shù)超過房源三倍的熱盤、定向銷售的人才房，依舊按老規(guī)矩鎖著，不讓亂動(dòng)。為什么要這樣分層？說白了，就是要盤活存量，但又不想讓“網(wǎng)紅盤”被投機(jī)客拿去收割。你可以理解為給大水池放掉一點(diǎn)水，但水位不能一下子垮掉。

再來看公積金，這條直接動(dòng)了剛需和改善型買家的心坎。二套房公積金貸款的首付比例，從以前的30%直接砍到20%。買第二套房，兩成首付就能上車，這是實(shí)打?qū)嵉慕甸T檻。不僅如此，公積金的貸款額度也改了計(jì)算方式，跟賬戶余額掛鉤，繳得越多貸得越多。靈活就業(yè)人員的繳存時(shí)長(zhǎng)門檻也從12個(gè)月縮短到6個(gè)月，繳存年限上限延長(zhǎng)到女58歲、男63歲。什么意思？外賣小哥、自由攝影師、設(shè)計(jì)師這類沒單位交公積金的群體，半年之后也具備用公積金買房的資格了。難怪有人說，這波新政連“分母”都想到了，覆蓋面拉滿。

但政策出臺(tái)是有背景的。就在新政發(fā)布前一個(gè)月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示成都新房?jī)r(jià)格剛結(jié)束了連續(xù)7個(gè)月的上漲，掉頭向下，跌了0.3%。二手房更慘，跌幅擴(kuò)大到了0.4%。加上上半年成都新房備案才5.2萬(wàn)套，同比雖然漲了8%，但環(huán)比掉了14%，二手房也沒好到哪去，環(huán)比也掉了3%。說白了，7月份砸出17條新政，就是看到了市場(chǎng)在往下墜，趕緊出手兜底。

那新政下來這么久，到底有沒有效果？先看數(shù)據(jù)。4月份二手房2.45萬(wàn)套的成績(jī)，確實(shí)比1月份的1.81萬(wàn)套和2月份的1.14萬(wàn)套改善了太多，環(huán)比回溫的曲線擺在那里。4月看房人數(shù)也沖到了20.7萬(wàn)人，雖然沒打破3月的天花板，但活躍度撐住了。但問題在于同比，去年3月、4月成都二手房分別賣了2.54萬(wàn)套和2.45萬(wàn)套，你今年4月還在原地打轉(zhuǎn)。政策給了那么大的刺激，成交量卻沒有明顯的增量提升，讓人不禁懷疑是不是存量客戶來回?fù)Q手，新入場(chǎng)的人其實(shí)不多。

更耐人尋味的是新政落地后第一周的反應(yīng)。7月21日到27日，僅貝殼一個(gè)平臺(tái)就新增掛牌9929套，環(huán)比暴漲36.8%。7月21日當(dāng)天就爆出2000套掛牌，一天頂平時(shí)好幾天的量。但刨掉這種短期的“報(bào)復(fù)性掛牌”，整個(gè)7月的新增掛牌量甚至比6月還低。這說明什么？有人拿到解禁令立馬就想跑，但更多人還在觀望，害怕賣早賣虧了。

我專門去翻了住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人的解讀。新政的核心思路不光是刺激交易，更是在做結(jié)構(gòu)性的引導(dǎo)。比如提出“城市更新”和“房票”安置，城中村改造不再硬性建安置房，主打拿房票去買市場(chǎng)上的商品房，這樣既能消化庫(kù)存，又能避免拆遷戶拿著一堆現(xiàn)金跑去炒房。再比如力推的憑網(wǎng)簽備案入學(xué)，買房不用等房產(chǎn)證下來，拿著網(wǎng)簽合同就能在片區(qū)落戶上學(xué)。這招對(duì)那些為學(xué)區(qū)焦慮的年輕父母來說，殺傷力相當(dāng)大。還有稅收層面的配套打法，換購(gòu)住房的退個(gè)稅、契稅減按1%到2%、持有滿兩年的住房免征增值稅，一條條都在給交易減負(fù)。

但不得不承認(rèn)，成都樓市這根骨頭不好啃。二手房現(xiàn)在超過30萬(wàn)套的掛牌量壓在上面，平均成交價(jià)也掉到了1.22萬(wàn)/平，比年初跌了兩千塊。說好聽點(diǎn)叫“以價(jià)換量”，說難聽點(diǎn)就是賣房不打折根本沒人看。與此同時(shí)，高端市場(chǎng)卻畫出了一道完全相反的曲線。以天府新區(qū)麓湖板塊為例，潤(rùn)達(dá)豐濱江的麓湖麗世縵華，今年二季度新推的24套房源均價(jià)直接飆到10.7萬(wàn)/平，最高一套單價(jià)沖到22.1萬(wàn)，總價(jià)5661萬(wàn)，把成都的新房單價(jià)天花板捅了個(gè)窟窿。千萬(wàn)級(jí)住宅今年前三季度成交1427套，已經(jīng)超過去年全年。一面是剛需砍價(jià)砍到吐血，一面是豪宅開發(fā)商數(shù)錢到手軟，這就是當(dāng)下成都樓市最真實(shí)的雙面人生。

那接下來還會(huì)有什么配套措施出來？我敢大膽預(yù)測(cè)，稅費(fèi)優(yōu)惠這一塊還有操作空間。目前換購(gòu)住房退個(gè)稅的窗口期只到2025年底，之后如果能續(xù)上或者加大退稅力度，對(duì)置換鏈條會(huì)是很大的鼓舞。另外人才購(gòu)房補(bǔ)貼也可能進(jìn)一步加碼，各區(qū)縣現(xiàn)在已經(jīng)開始推廣直補(bǔ)購(gòu)房首付，成華區(qū)、龍泉驛區(qū)這些先行區(qū)已經(jīng)有具體細(xì)則在跑，以后不排除更多區(qū)縣跟進(jìn)。還有一點(diǎn)值得留意，這次新政里預(yù)留了“鼓勵(lì)各區(qū)市縣因地制宜推廣直補(bǔ)購(gòu)房首付”的口子，接下來不同區(qū)域的補(bǔ)貼力度差異會(huì)更大，想入手的朋友真得盯著自己心儀區(qū)域的動(dòng)作。

要知道，政策寬松能釋放部分燃眉之急的置換需求，學(xué)區(qū)房信仰這種結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)也是一戳就破的泡。高新南的學(xué)區(qū)房降價(jià)超13%成交，不是個(gè)案，而是信號(hào)。成都樓市想真正意義上回暖，還得靠經(jīng)濟(jì)基本面走強(qiáng)，靠人口持續(xù)流入，靠大家的腰包真正鼓起來?，F(xiàn)在的回暖，更像是在低水位線附近的一波政策性喘息。到底能不能接著往上走，咱就邊看邊走吧。