上海賣房的窗口期就是當下。

這一次，2周時間，我們賣掉了一套巨難賣的動遷房。

很多房東到現在還覺得，房子賣不賣的掉，是靠市場行情。

想清楚的房東早就找好了賣房幫手。

現在賣房拼的是專業(yè)、是豐富的經驗判斷。

現在還在被賣房困擾的房東，真的建議你來找我們試一試。

一套“老大難”的房子

遠郊、114平大戶型、25年房齡、動遷小區(qū)、頂樓。

已經是各種不利因素疊加。

房東自己掛牌一年時間，看房的人沒幾個，出價的更沒有。

1年前房東要賣266萬，1年后，200萬中介都不想理他。

為什么會這樣？

我們去實地看了一圈，情況比想象的復雜。

先說房子本身。它在小區(qū)第一排，樓下是底商。

門口人來人往，私密性差，噪音也是個問題。

多層沒電梯的頂樓，市場里最難賣而且最不容易賣上價的產品。

114平的大戶型，在郊區(qū)動遷市場里絕不是好賣的面積段。

目標客戶要么是三代同堂，要么是養(yǎng)老自住，讓人天天爬將樓梯，很多人直接就不考慮了。

再看周邊小區(qū)，競品非常多，有戶型更方正的老商品房，有價格更低的動遷房。

同樣的預算，客戶在附近隨便挑。

說白了，這個小區(qū)在整個板塊里存在感很弱，客戶壓根不會專門來看。

但這些還只是表面問題。

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跳出低價的怪圈

接手后我們做的第一件事，是把整個板塊的中介跑了一遍。

我們在市調的時候問過各家同行：這套房子現在能賣多少？

得到的答案很統(tǒng)一：200萬以內。

就這樣還得看運氣。

因為這個小區(qū)過去兩年，每年成交量只有五六套。

一個幾百戶的小區(qū)，一年只成交這么點，說明它壓根不在主流客戶的選擇范圍內。

不是沒客戶，是客戶被周邊價格更低的小區(qū)吸走了。

這就像一條街上開了好幾家面館，味道差不多，但你家價格貴，門口還不好停車，誰會專門來吃？

所以等、靠是絕對不行的。

其實，這樣的房東在現在依然不是少數。

掛個價格等著，掛高了就慢慢降，總能碰到合適的買家。

現在上海賣房，決不能是賭運氣。

我們每次賣房在做的，是把博運氣變成確定性。

第一，看競品。

周邊五六個小區(qū)，同面積段的房子賣多少錢？

你的房子跟人家比，優(yōu)勢在哪、劣勢在哪？

第二，看趨勢。

這個板塊過去一年價格跌了多少？

按照目前的供需關系，接下來半年大概率還會怎么走？

第三，看時間。

如果拖三個月甚至半年才賣掉，按每個月跌1%到2%的速度，實際到手會少多少？

把這三點算清楚，就能得出一個結論：什么樣的價格能讓這套房子在當前市場里“跑起來”。

定價太高，沒人看，時間一長房子變成僵尸房源，更難賣。

定價太低，業(yè)主吃虧，這不是我們想看到的結果。

我們需要的，是一個能同時做到兩件事的價格：

第一，讓客戶愿意來看；

第二，讓業(yè)主不吃虧。

最后定下來的數字是229萬。

砸盤也不怕

價格確定之后，動作一定要快。

19號掛牌，當天夜里我們就通知了覆蓋整個板塊的幾十個本地中介。

第二天一早，這套房子的信息就在周邊區(qū)域的中介圈里傳開了。

同時，線下將展板覆蓋所有門店。

為什么要這么快？

因為市場是動態(tài)的。

你的價格定得再好，如果推廣慢了，競品先降價、先成交，你的優(yōu)勢就沒了。

精準定價的效果，比房東預期的還好。

之前一年沒什么帶看的房子，調價后第一個周末就來了五六組客戶。

事實證明我們的擔憂是有道理的，新的情況出現了。

小區(qū)里另一套同戶型的2層，突然砸盤。

業(yè)主是著急換房的，擺明了想搶在我們前面賣掉。

這種情況我們早有準備。

二樓那套的劣勢是采光，前面有遮擋，白天都要開燈。

所以每次帶看，我們都選在上午十點到下午兩點之間。

客戶一進門看到滿屋陽光。

兩套房子同時在賣，客戶會比較。

你不需要說別人不好，只需要讓客戶看到你的好。

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賣的又快又好

最終的買家，其實就是看到我們布置的展板才找來的。

一開始，買家報價偏低。

如果直接答應，那是能成交，但是損害了房東的利益，有違單邊代理的初衷。

中間的來回拉扯就不細說了。

最終讓買家愿意把價格加上來的，是幾個關鍵點：

第一，我們明確告訴對方，業(yè)主這邊有底線，不到某個價格不會出面談。

這個態(tài)度本身就是一種信號。

第二，周邊同品質的房子，其實不如我們這個有性價比。

而且這套房子的采光和戶型，在同類產品里是有優(yōu)勢的。

最后成交價213萬。

都說賣不到200萬，但是我們多賣了13萬。

而且掛牌到成交只用了2周時間。

在我們成交之后，這個小區(qū)的價格還在往下走。

同戶型后來又成交一套，價格才180多萬。

比我們又少賣了30萬。

我們一直說：賣房這件事，最重要的是找對人，用對方法。

一個月的時間差，可能就是幾萬甚至十幾萬的差價。

我們接觸了太多的賣房房東，越是那些猶猶豫豫、抱有僥幸心理的，反而最后既賣不上好價格，還浪費了時間。

這個案例里，我們做的事情其實很簡單：

把市場真實的情況搞清楚，算一筆明白賬，然后快速執(zhí)行。

聽起來不難，但真正做起來，每一步都需要專業(yè)判斷。

比如，掛牌量少到底是房源稀缺還是價格虛高？

比如，調價調到什么程度才能激活帶看又不讓業(yè)主吃虧？

比如，鄰居砸盤的時候怎么穩(wěn)住心態(tài)、找到自己的差異化優(yōu)勢？

比如，談判的時候怎么判斷買家的真實心理價位？

這些都不是憑感覺能做到的。

這套房子能賣出去，靠的不是運氣，是把每一個環(huán)節(jié)都做扎實了。

14天賣房，價格跑贏了同小區(qū)同戶型大幾十萬。

業(yè)主從最開始的將信將疑，到后來的完全認可。

這就是我們的價值。

如果你也要賣房，不想自己折騰，又怕賣虧了，一定要來找我們試一試。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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