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北京"小陽春"退潮了，新房卻賣爆了——這屆剛需，到底在想什么？

同一周，北京樓市上演了兩個平行世界，同一座城，同一個時間節(jié)點(diǎn)，一個在退燒，一個在發(fā)熱，這到底是怎么回事？

一邊，二手房市場帶看量悄悄往下滑，中介群里的氛圍不像前幾周那么亢奮了，便宜的二手房庫存房源全都出貨了，馬上會進(jìn)入一個新的博弈期；另一邊，昌平兩個新盤同日開盤，國賢府PARK首開勁銷467套，另一個未來城·星寰時代認(rèn)購389套，合計將近856套，當(dāng)天就基本清盤。

1.二手房，不是不想買，是便宜的被挑完了。

年初這波"小陽春"，說白了是一場撿漏盛宴，掛牌價實在、戶型過得去、位置不算偏——滿足這三條的房子，很快就被嗅覺靈敏的買家掃貨掃掉了。

問題是，撿漏這件事，漏的數(shù)量是有限的，隨著優(yōu)質(zhì)低價房源一套套成交，剩下掛著的，要么價格開始往上飄，賣家心里又有了底氣（但，說實話有些業(yè)主其實是盲目跟風(fēng)，漲價之前你先掂量掂量自己幾斤幾兩，不是啥房子都有資格的）；要么本來就是同小區(qū)里挑剩下的戶型，朝向差、樓層低、格局奇怪，買家看一眼就劃走，帶看量環(huán)比跌了超過6%，再加上學(xué)區(qū)房家長該買的差不多都買了，買家的熱情自然跟著涼了下來。

（數(shù)據(jù)來源：蝴蝶指數(shù)）

我看網(wǎng)上有人說成交量又崩了，說這話的人真是太小題大做了，為了點(diǎn)流量，啥話都敢說，這不是崩了，是正常的市場節(jié)奏——每年不都是這樣的嗎，崩也不是現(xiàn)在崩呀！

2.新房為什么還能賣爆？三把鑰匙打開了剛需的心！

再來說昌平那兩個盤。很多人第一反應(yīng)是，昌平？那不是挺遠(yuǎn)的嗎？怎么還賣這么快？

我來幫你拆一下：

第一把鑰匙是總價。400萬出頭能拿到手，這個數(shù)字對于很多在北京漂了幾年、手里攢了點(diǎn)首付的人來說，是真實可夠到的門檻，不是勉強(qiáng)夠，是咬咬牙能落地的那種。

第二把鑰匙是地鐵。17號線和18號線，步行400到700米就能到站，通勤這道關(guān)過了，位置偏遠(yuǎn)這件事的殺傷力就打了折扣，北京打工人對地鐵的依賴，懂的都懂。

第三把鑰匙是得房率。超過95%的得房率，75平能住出三居室的感覺——這放在幾年前想都不敢想，現(xiàn)在開發(fā)商卷成這樣，75平的公攤控制到幾乎可以忽略不計，買家進(jìn)去一看，太哇塞了，這不挺能住的嘛。

三把鑰匙同時插對了鎖，爆賣就不是意外，是必然。

但這里得潑一盆冷水——這是結(jié)構(gòu)性的熱，不是普漲信號，同樣是新盤，那些位置偏、沒地鐵、產(chǎn)品沒做出差異化的項目，去化依然慘淡，營銷再使勁，傭金給的再高，也白扯，底層邏輯不扎實，開盤當(dāng)天人氣再旺，最后也是掛在那里賣不動。

3.買家和賣家，各聽一句實在話

先說買家。

現(xiàn)在這個節(jié)點(diǎn)，二手房市場余溫還在，個別賣家心態(tài)正在悄悄走高，你去看那些掛牌價，一兩個月前的成交價和現(xiàn)在掛著的價，經(jīng)常差個十幾二十萬，這個時候進(jìn)場，最容易的事情就是買貴。

怎么辦？很簡單，找同小區(qū)同戶型，看一下年前和今年初的實際成交記錄，心里有了這把尺子，再去和賣家談，一比就知道對方的價格有沒有水分，水分有多厚，別被現(xiàn)在看起來還算熱的市場氣氛帶著走，數(shù)據(jù)說話，比感覺可靠多了，大不了再等等。

再說賣家。

想賣高價，是人之常情，我完全理解，但現(xiàn)在這個階段，二手房帶看量已經(jīng)在往下走了，再死扛價格，往往結(jié)果是連低價都沒人問了，與其掛著等一個不知道什么時候來的高位接盤俠，不如趁著市場還有點(diǎn)熱度，把價格定到有競爭力的位置，動作快，才能走在前面。

退潮這件事，來的時候悄無聲息，等你發(fā)現(xiàn)了，褲子可能已經(jīng)濕了！

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