文/北京進深 徐迪

被中建智地盯上的遠郊宅地，空降至預申請列表。

3月24日，懷柔新城0103街區(qū)6001地塊進入用地預申請。

起始價7.38億元，受理時間從即日起截至4月22日下午17:00。

目前北京的供地清單上，還是只有11宗住宅項目，包括東城兩大王炸級地塊，以及海淀朱房、朝陽東壩等核心區(qū)域地塊，均未被激活。

6001地塊并不在上述清單中，但是在上個月底，以該地塊為核心的項目規(guī)劃實施方案已被公示。

并且，在方案公示當天，中建智地就針對這塊地發(fā)出了招標計劃。

懷柔這塊地一路綠色通道直接上架，還讓央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？

具體來看一下。

項目占地3.19公頃，地上建面約4.47萬平方米，容積率1.4，限高24-36米。

出讓文件提到的幾項規(guī)劃要點：

1、鼓勵在建筑設(shè)計階段精細化戶型設(shè)計，結(jié)合“好房子”政策提升得房率，打造高品質(zhì)住宅。

2、要求居住區(qū)綠地率不低于30%，并且在項目的后續(xù)設(shè)計中，貫徹落實首都花園城市建設(shè)理念，注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合，加強綠地綠化彩化效果。

3、建筑色彩搭配宜與周邊建筑風格協(xié)調(diào)一致，建筑材質(zhì)鼓勵采用綠色、環(huán)保材質(zhì)，避免采用大面積涂料。建筑屋頂宜采用平坡結(jié)合形式。地塊內(nèi)綠地宜通過慢行步道融入到整體綠化體系中。

4、依據(jù)已有資料，有活動斷裂疑似從場地或附近通過，本項目應開展區(qū)域性地震安全性評價工作，并根據(jù)評價結(jié)果進行規(guī)劃建設(shè)。

再造一個遠郊小爆款

項目位于懷柔區(qū)龍山街道，距離懷柔區(qū)政府約1公里。

西側(cè)臨近懷柔水庫，東側(cè)臨近懷柔城市森林公園，主打低密生態(tài)。周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套在懷柔都屬于頂配。

地塊往北500米左右，就是去年北京樓市的“遠郊黑馬爆款”——建工嘉棠澐璽。5月拿地，9月21日開盤，224套供應，一周去化近半，半個月賣掉七成，年底基本清盤。成交均價3.94萬元/㎡，基本逼平預售價。

值得一提的是，甚至有客戶因未能成功認購該項目而致電12345市民熱線咨詢購房事宜，足見其市場認可度之高。

作為懷柔首個“好房子”項目，嘉棠澐璽層高3米 ，建面使用率突破100%。戶型設(shè)計上最大的亮點是南向雙陽臺體系：

通面寬內(nèi)嵌陽臺 幾乎與同等面寬的景觀花池。

北京通面寬陽臺的新盤不少，陽臺外邊還能接出個通面寬的花池，全北京也是獨一份兒了。

嘉棠澐璽之所以能在極短的時間清盤，除了逆天的贈送和產(chǎn)品力，小區(qū)本身體量不大也是原因之一。全盤僅6棟洋房，計容建面2萬㎡出頭。

相比之下，新供應的6001地塊大概是它的2倍。除此之外，兩塊地的素質(zhì)非常接近，容積率和建筑高度相當，就連地塊形狀都很像。

加上出讓文件中也明確提到了提升得房率，打造“好房子”，6001地塊已有“爆款預備役”之姿。

只是不知北京建工是否會再次出手。

根據(jù)實施方案規(guī)劃，6001地塊周邊還配建有公園和廣場用地，合計0.8公頃；另有公共服務配套0.38公頃，待深入研究后再批復具體規(guī)劃指標。

今年2月13日，6001地塊拆除工作已經(jīng)正式啟動，涉及個人、企業(yè)、商戶等各類被騰退主體100余個，地上物建筑面積約3萬平方米，將成為龍山街道全年攻堅的“試驗田”。

項目公司已成立

6001地塊的入市節(jié)奏頗為緊湊，從啟動地塊清理，到實施方案公示，再到項目公司注冊、發(fā)招標計劃、用地預申請，都在這一個多月完成，基本做到無縫銜接。

地塊招標計劃的主體，是中建智地剛成立的全資子公司北京興瀾房地產(chǎn)。

今年2月14日完成工商登記，注冊資本5000萬元。

由中建智地董事長樊飛軍擔任法人兼董事長，中建智地京東公司執(zhí)行總經(jīng)理張夢燦任項目公司經(jīng)理。

招標計劃涵蓋了土方工程、監(jiān)理、施工、設(shè)計四大項，總投資估算將近3.3億元。

中建智地近年在北京的布局主要以朝陽、昌平為主，此次提前謀奪懷柔地塊，可見遠郊市場還是大有可為的，也體現(xiàn)了這位“京城地產(chǎn)一哥”的生存智慧。

過去幾年，頭部房企往往為了維持市場份額和行業(yè)排名，擠在核心區(qū)，搶破頭也要拿“地王”，導致樓面價甚至逼近或超過周邊售價，埋下巨大隱患。

而現(xiàn)在，當多數(shù)房企仍在熱門區(qū)域為微利而貼身肉搏時，中建智地選擇避開高溢價、高成本的“雙高”紅海，轉(zhuǎn)向懷柔這樣的遠郊價值洼地。

這一拿地策略的核心在于規(guī)避無效內(nèi)卷。以較低的拿地成本和可控的溢價，鎖定了項目的安全邊際，為后續(xù)的利潤空間和產(chǎn)品打磨留足了余地。