過去幾年，上海樓市給我們最大的教訓(xùn)就是：

一定不要買那些流動(dòng)性特別差的房子。

因?yàn)檎娴挠泻芏喾孔?，到了關(guān)鍵時(shí)刻完全賣不掉。

而當(dāng)下這種稍微回暖的樓市行情，我們更是要多加注意：

因?yàn)橛泻芏嗔鲃?dòng)性持續(xù)很差的房子，正扮演成筍盤在市場(chǎng)流通。

如果買錯(cuò)了，很可能跑輸下一輪周期。

鄙視鏈末端的剛需板塊

說起來這種房子主要有三小類：

第一類，是那些排在外溢鏈條最后一站的睡城板塊。

典型案例就是9號(hào)線上的泗涇，雖然不是地鐵的終點(diǎn)站，但是確實(shí)是9號(hào)線上市區(qū)外溢的最后一站。

市場(chǎng)上行的時(shí)候，泗涇的漲幅很好，甚至一度超越大虹橋的新房漲幅。

但是最近幾年市場(chǎng)下行，9號(hào)線上游的眾多板塊房?jī)r(jià)下跌之后，直接就把購(gòu)買力都虹吸走了。

作為市區(qū)外溢最后一站的泗涇，下游無人可以虹吸。

作為典型睡城，周邊有沒有什么產(chǎn)業(yè)可以帶來地緣購(gòu)買力，因此在過去幾年就多次進(jìn)入了“無量下跌”的流動(dòng)性困境：

因?yàn)闆]人看房買房，價(jià)格不斷主動(dòng)下調(diào)，但是還是沒人買。

第二類，是弱勢(shì)的老破小板塊。

市區(qū)老破小板塊之間也有巨大的資源差別：

地段好、配套好、產(chǎn)品好、產(chǎn)業(yè)好、交通好的老破小，市場(chǎng)景氣的時(shí)候價(jià)格甚至還上漲上海市區(qū)的老破小，觸底反彈了？。

而相對(duì)于這些強(qiáng)勢(shì)區(qū)域的老房子，也有一部分弱勢(shì)區(qū)域的老破小，堪稱四無產(chǎn)品：

一沒有地鐵，或者離地鐵有一定距離；

二而沒有強(qiáng)規(guī)劃能帶來板塊升級(jí)的機(jī)會(huì)，或者是動(dòng)遷的機(jī)會(huì)；

三沒有強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，地緣沒有什么人來接盤。

四就是部分區(qū)域本身又是70年代-80年代品質(zhì)比較差的老房子，品質(zhì)戶型在老破小里面也算比較差的。

這種區(qū)域，流通性就非常差——甚至很多房子真的掛了好幾年都賣不掉。

其中比較典型的案例就是普陀的甘泉宜川，作為弱勢(shì)區(qū)域老破小的代表，之前幾年也數(shù)次經(jīng)歷拋盤量巨大、無人接盤因此價(jià)格不斷下降的行情。

當(dāng)然，最近甘泉宜川貌似有點(diǎn)翻身了，畢竟出現(xiàn)了一些動(dòng)遷的消息。

第三類，就是老生常談的那些遠(yuǎn)郊無餅區(qū)域。

這點(diǎn)不難理解，遠(yuǎn)郊房子賣不掉已經(jīng)是共識(shí)了，本篇不再贅述。

其實(shí)這三類，都可以統(tǒng)稱為一類：

上海剛需買房，排在購(gòu)房鄙視鏈最末端的板塊。

這些房子的流動(dòng)性變差，本質(zhì)原因其實(shí)就是這幾年上海樓市太缺剛需了，剛需購(gòu)買力整體是不夠用了。

剛需買家的選房安全邊界正在收縮，在安全邊界外圍的這些末端板塊、區(qū)域，自然就成為了被拋棄的地方，房子自然無人接盤。

除非你有極大的耐心，持有這套房子幾十年，到板塊完全翻身逆襲的時(shí)間段——不然是不建議大家買入的，很有可能再次遭遇過去幾年同樣的流動(dòng)性困境。

被主流購(gòu)買力拋棄的產(chǎn)品

上海樓市的產(chǎn)品時(shí)代，本質(zhì)上來講只有兩段：

第一時(shí)代是全部都是無電梯老公房的時(shí)代，也就是如今的老破小。

第二時(shí)代就是2005年全面電梯高層的時(shí)代，也就是如今的主流產(chǎn)品，被大部分人所接受

而被拋棄的產(chǎn)品，基本都是這兩代之間的過渡時(shí)期的產(chǎn)物，主要產(chǎn)自90年代-2000年代初，其中最典型的產(chǎn)品就是老大樓。

這種房子在當(dāng)年的公房時(shí)代，相比于沒電梯的矮房子的確很稀缺。

但是隨著上海樓市產(chǎn)品升級(jí)進(jìn)化到電梯板樓時(shí)代，老塔樓這種戶型奇怪、朝向奇怪、開窗小采光差的產(chǎn)品，自然就被主流購(gòu)房者拋棄了。

尤其是其中那些大面積的塔樓，更是成為了典型老破大：

改善看不上，剛需買不起。

而另一類就是過渡期出現(xiàn)的，一部分步梯商品房。

只不過這類房子的市場(chǎng)表現(xiàn)，比較兩極分化：

那些在老破小扎堆區(qū)域的剛需板塊，樓梯商品房靠著更好的品質(zhì)和沒有高出很多的價(jià)格，其實(shí)賣的很好，比如徐匯的康健板塊就是如此。

但是那些市中心核心區(qū)，建設(shè)在2000年代左右的一些小區(qū)當(dāng)年都是純步梯或者步梯+電梯混合的設(shè)計(jì)，老南市、老靜安、徐家匯都有這種小區(qū)。

這種設(shè)計(jì)是因?yàn)楫?dāng)年很多人喜歡得房率更高的步梯房，因此會(huì)步梯/電梯都做，給買家不同選擇的。

但是到了如今，基本500萬總價(jià)以上的步梯房都不太好賣，流通性很差。

當(dāng)然，需要補(bǔ)充說明一下：

這種產(chǎn)品層面的被拋棄，未來的很多年其實(shí)并不會(huì)波及到那些電梯板樓，大家無需過度擔(dān)心。

因?yàn)檫@幾年雖然上海樓市產(chǎn)品大幅度升級(jí)，出現(xiàn)了三點(diǎn)五代住宅或者四代住宅的概念；

但是我掏心窩子說，這些房子和2008年之后那批電梯商品房本質(zhì)上都還是同一代產(chǎn)品，沒有根本性的提升。

如今這些3.5代宅主打的偷面積，十幾年前市場(chǎng)差的時(shí)候就玩過了，甚至那時(shí)候偷面積比現(xiàn)在瘋狂多了——

部分小區(qū)中，南向的一整個(gè)房間都不算產(chǎn)證面積。

當(dāng)然房齡更新、品質(zhì)更好是毋庸置疑的，只不過這個(gè)一定要結(jié)合價(jià)格——

如果價(jià)格太貴，本身也會(huì)陷入另外一個(gè)流動(dòng)性陷阱，也就是下一部分講的錯(cuò)配。

當(dāng)然，還有一類廣泛活躍于限購(gòu)時(shí)代的產(chǎn)品——酒店式公寓，如今也是極為難賣，有的房源甚至掛四五年也賣不掉。

在住宅購(gòu)買門檻越來越低的今天，剛需完全可以通過社保繳納買入住宅。

且依然50%首付的公寓產(chǎn)品，對(duì)于剛需也并不友好，需要的首付實(shí)在太多了。

雖然很多酒店式公寓的價(jià)格暴跌，看起來很有性價(jià)比，但是我們依然不建議碰：

一旦全面放開限購(gòu)，酒店式公寓的價(jià)值還要下降，將會(huì)更加難賣。

房不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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錯(cuò)配的房子

如今隨著上海樓市的分化，如今幾乎每個(gè)板塊都有了在樓市的明確定位：

說出板塊名字，大家都能聯(lián)想到你對(duì)應(yīng)的預(yù)算。

大方向上我們會(huì)把板塊分成剛需板塊、中產(chǎn)板塊、豪宅板塊，而實(shí)際上分類都是按照預(yù)算段依次類推的：

比如有的板塊就是250-300萬的板塊，有的板塊可能是500-600萬的檔次，幾乎都有了明確的購(gòu)買力承受范圍。

一般來說，超過這個(gè)板塊自身預(yù)算段的買家，大部分也不會(huì)考慮你這個(gè)板塊。

而所謂的錯(cuò)配，其實(shí)就是那些總價(jià)板塊承受上限的房子。

常見的產(chǎn)品表現(xiàn)類型就是大平層、復(fù)式等特殊產(chǎn)品；

或者是和板塊階層差距過大的房子：比如市區(qū)老破小板塊里面總價(jià)1000多萬的次新房。

流通性的基礎(chǔ)就是客戶基數(shù)。

而這些房子的核心問題在于，幾乎無法獲得對(duì)應(yīng)預(yù)算主流購(gòu)買力的關(guān)注，篩選板塊區(qū)域的時(shí)候就pass了，基數(shù)太小，自然流動(dòng)性不可能好。

比如在300萬的典型入門級(jí)老破小剛需板塊，出現(xiàn)一個(gè)1000萬+總價(jià)的房子，就是典型的錯(cuò)配，好多年都賣不掉。

因?yàn)?5%拿著1000萬買房的家庭，都會(huì)去買買入中環(huán)內(nèi)的主流中產(chǎn)社區(qū)。

只有極少數(shù)地緣居民，因?yàn)榈囟吻楦?、家里人口多等特殊原因?huì)考慮。

而錯(cuò)配的現(xiàn)象不僅僅存在于剛需、中產(chǎn)領(lǐng)域，豪宅領(lǐng)域如果出現(xiàn)了超出地段總價(jià)量級(jí)的房子，也是非常難賣的。

比如翡翠濱江這個(gè)復(fù)式，其實(shí)產(chǎn)品很不錯(cuò)。

但是五六千萬的預(yù)算大家還是優(yōu)先選黃浦，次選也是陸家嘴南濱江或者徐匯濱江，在本就購(gòu)買力稀少的豪宅市場(chǎng)，這個(gè)房子就不是很好賣了。

當(dāng)然，需要提醒大家的點(diǎn)就在于此：

如今這個(gè)市場(chǎng)，就有很多這種錯(cuò)配的房子通過包裝撿漏筍盤的模式在市場(chǎng)上推廣——專門獵取那些外區(qū)域不懂行的大魚上鉤。

因?yàn)檫@種房子的優(yōu)勢(shì)就是面積大，很容易通過裝修等包裝手段，讓你在短視頻上看到后，暢想在這個(gè)房子里的美好生活——

忽略了資產(chǎn)的流動(dòng)性。

如果你又對(duì)區(qū)域、板塊不是很了解，只是單純看看環(huán)線、看看交通距離，那就很容易買錯(cuò)。

因?yàn)楹芏鄷r(shí)候距離近不代表價(jià)值接近，樓市分化的結(jié)果往往就是一路之隔天壤之別。

比如大寧和陽城、永和、彭浦都挨著，板塊的能級(jí)卻是天上和地下，保值增值性也完全不能比。

此外也要提醒一下新房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)：

當(dāng)下很多中產(chǎn)板塊上的新房都在搞大面積的房子，總價(jià)動(dòng)輒三千萬、四千萬。

這些房子本質(zhì)都是錯(cuò)配的產(chǎn)品，而且還是風(fēng)險(xiǎn)最大的那一類：

因?yàn)楹勒袌?chǎng)的容錯(cuò)性更差，地段差這一項(xiàng)就可以直接拍死很多“偽豪宅”，單靠產(chǎn)品升級(jí)很難圈住富人。

高總價(jià)，還是要優(yōu)先選擇核心地段的真豪宅，更加有機(jī)會(huì)穿越周期。

短期難以翻身的板塊

這部分其實(shí)就和年前我寫的一篇文章重疊了：

上海這三類區(qū)域，樓市短期難以翻身。

其中兩類區(qū)域的房子，流動(dòng)性在未來一段時(shí)間也不會(huì)特別好，房子會(huì)非常難賣：

1、新房超供拖垮市場(chǎng)的區(qū)域。

比如臨港、桃浦這種區(qū)域，新房庫存量巨大且去化速度很慢。

新房滯銷降價(jià)，直接拖累整個(gè)周邊的二手市場(chǎng)。

像桃浦前些年剛開始供應(yīng)新房的時(shí)候，桃浦、萬里這些地方的二手房就難賣了——

因?yàn)楸旧磉@些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)實(shí)力就不強(qiáng)，新房來了又把極為有限的購(gòu)買力都給搶走了。

這樣的區(qū)域，其實(shí)就是供大于求了，房子的流動(dòng)性自然不會(huì)太好。

2、背離城市發(fā)展方向的區(qū)域，或者說暫時(shí)不是發(fā)展重點(diǎn)的區(qū)域。

最典型的就是浦東北部以金橋和外高橋?yàn)楫a(chǎn)業(yè)中心的板塊。

在浦東全面向南發(fā)展、購(gòu)買力增量、城市開發(fā)增量都在南部的時(shí)代，北部整體的城市更新速度、產(chǎn)業(yè)更替速度都比較一般，購(gòu)買力增量十分有限。

增量有限，存量的地緣居民很多也會(huì)到南部改善——本身浦東居民都沒有什么地段信仰。

這種情況下，浦東北部的房子就是十分難賣，價(jià)格掉得也厲害。

類似的還有各大老工業(yè)區(qū)。

比如寶鋼、老閔行，都是轉(zhuǎn)型期，整體都是產(chǎn)業(yè)購(gòu)買力外流的狀態(tài)，房子的流動(dòng)性自然也不會(huì)太好。

而且中長(zhǎng)期來看，這些區(qū)域的舊改速度也不會(huì)很快，估計(jì)要在谷底很長(zhǎng)一段時(shí)間。

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結(jié)語

其實(shí)分析流動(dòng)性，本質(zhì)上還是分析購(gòu)買力變化。

很多房子被拋棄、流動(dòng)性變差，背后對(duì)應(yīng)的可能都是購(gòu)買力共識(shí)的變化。

篇幅有限，關(guān)于板塊的詳細(xì)分析還是要落位到板塊專題文章上。

如有選房問題，建議您線上和線下都可以和我們交流下，看能否給您提供一些參考建議。