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內(nèi)地樓市最好的城市，杭州，上海，深圳，成都，廣州，拿得出手的也有幾個(gè)，但是我們都非常清楚，現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)敢收緊政策。

香港卻可以，為什么？

1

2月底，香港提高了印花稅稅點(diǎn)。

1、很反常。內(nèi)地放松，香港收緊。

2、僅針對(duì)豪宅。

香港市場(chǎng)是一個(gè)另類，需要加稅讓市場(chǎng)降溫。

很意外，也令人驚喜，香港是最近幾年第一個(gè)壓制市場(chǎng)的城市。為何？

香港市場(chǎng)挺熱的，有幾個(gè)事實(shí)可以印證：

1、04年前后，長(zhǎng)達(dá)20年斷斷續(xù)續(xù)復(fù)蘇，螺旋上升。

2、金融業(yè)的財(cái)富效應(yīng)。

3、人口雖然在下降，但人才持續(xù)引進(jìn)。

4、美聯(lián)儲(chǔ)看好。

5、25 年成交了122宗1億港元以上的豪宅，創(chuàng)下新高。

印花稅到底提高了多少？舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。

之前，印花稅是4.25%，之后，提高到6.5%。提高了至少一半。

比如一套總價(jià)1.5億的豪宅，以前的印花稅是大約637萬(wàn)，按照最新政策印花稅則是975萬(wàn)，一下子多了將近340萬(wàn)。

用稅費(fèi)壓制熱度，是政府的一貫手法，但是香港很聰明。

不針對(duì)普宅，只針對(duì)豪宅。

非常聰明?？芍^是精準(zhǔn)拿捏，老百姓拍手叫好，有錢人覺(jué)得無(wú)所謂，香港政府趁機(jī)劫富濟(jì)貧，增加了一下政府的財(cái)政收入，一舉三得。

2

同樣，內(nèi)地市場(chǎng)也在分化。

比如上海，市場(chǎng)不錯(cuò)，賣地收入只是微降，二手房成交量不錯(cuò)，兩只手左右開(kāi)弓，一方面繼續(xù)征收房產(chǎn)稅，一方面再次放松限購(gòu)，同時(shí)繼續(xù)下場(chǎng)收房。

你覺(jué)得上海在收緊還是放松？好像都有是吧。

這就對(duì)了，這也是上海聰明的一點(diǎn)，但是這種聰明是建立在市場(chǎng)還不錯(cuò)的基礎(chǔ)上，你讓其他城市這么玩，早晚是會(huì)出事的，會(huì)被市場(chǎng)玩死的。

什么叫真正的因城施策，這就是。

很多人看到了上海放開(kāi)限購(gòu)，是挺不住了，一旦放開(kāi)小陽(yáng)春就來(lái)了。其實(shí)這種想法都是錯(cuò)誤的。

一是格局小了。

盲人摸象。把上海放松放在了樓市上，只是摸到了一條象腿，摸到了一只象鼻。

頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳。只要放開(kāi)限購(gòu)，降低首付比例，降低房貸利率就可以讓市場(chǎng)好起來(lái)嗎？刻舟求劍。

二是劍鋒向外。

上海開(kāi)始搶人了，針對(duì)非滬籍下手了，針對(duì)人才下手了。上海要的，不是樓市，而是作為國(guó)際大都市的星辰大海。

未來(lái)，類似上海的城市會(huì)越來(lái)越多，這是好事。

一是回暖的城市越來(lái)越多，星星之火可以燎原，二是因城施策、因事施策，聰明政策會(huì)越來(lái)越多，上海張弛有度，有松有緊，放開(kāi)了限購(gòu)，又繼續(xù)執(zhí)行了房產(chǎn)稅。

3

有幾個(gè)數(shù)據(jù)，可以看看。

供應(yīng)面積在不斷下降。

這是克爾瑞統(tǒng)計(jì)的30城新增供應(yīng)面積，都在下降，下降了至少一半吧。

好事。去庫(kù)存=去壓力。

二手房掛牌量持續(xù)下降。

這個(gè)數(shù)據(jù)，其實(shí)我是持懷疑態(tài)度的，因?yàn)槎址繑?shù)據(jù)本身一定是不準(zhǔn)的，不能看著數(shù)據(jù)分析，還有一點(diǎn)是，下架+未上架的量也不少，但是這些都不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

從數(shù)據(jù)上看，跟新房庫(kù)存一樣，也是好事。

1、二手價(jià)格會(huì)逐漸穩(wěn)定。

2、倒逼新房?jī)r(jià)格逐漸穩(wěn)定。

3、市場(chǎng)情緒穩(wěn)定，房東不再恐懼了。

4、租售比穩(wěn)定。

說(shuō)到租售比，從 21年以來(lái)房?jī)r(jià)跌幅巨大， 但是房?jī)r(jià)暴跌也帶來(lái)了一個(gè)好處，那就是租售比上來(lái)了，從數(shù)據(jù)上看， 25城 的 平均租售比，從2.0%上升到了近2.4% ， 超過(guò)了經(jīng)營(yíng)貸，接近商貸利率，個(gè)別房源的租售比甚至超過(guò)商貸利率。

廣州送來(lái)了200多億，單價(jià)8.5萬(wàn)的地王。

廣州送來(lái)了保利玥璽灣，保利翡麗甲第這樣單價(jià)十幾萬(wàn)，依舊熱銷的超級(jí)豪宅。

深圳送來(lái)了華潤(rùn)沄璽，中信信悅灣這樣的超級(jí)豪宅。

上海送來(lái)了成交量占全國(guó)將近一半的豪宅成交量。

北京的紫京宸園，中建運(yùn)河灣這樣單價(jià)7-10萬(wàn)的腰部產(chǎn)品，成交量也非常不錯(cuò)。

不要忘了，還有成都杭州這2個(gè)一直不錯(cuò)的城市。

這絕對(duì)是好事，筑底市場(chǎng)，復(fù)蘇更快。

但是，我們也必須看到，這樣的市場(chǎng)也是脆弱的，脆弱到還是這些頭部城市在支撐市場(chǎng)，還是這些頭部城市的頭部片區(qū)、少量樓盤、頭部房企在支撐，這樣的地基有點(diǎn)脆弱，并不扎實(shí)。

未來(lái)需要什么？

再來(lái)一些民企做鯰魚攪動(dòng)市場(chǎng)，再來(lái)一些腰部城市筑底市場(chǎng)，大家的購(gòu)買力再?gòu)?qiáng)一些，企業(yè)收入和個(gè)人收入逐漸穩(wěn)定，這樣的市場(chǎng)才會(huì)更加扎實(shí)。

更進(jìn)一步，內(nèi)地某個(gè)城市開(kāi)始打壓市場(chǎng)了，開(kāi)始讓市場(chǎng)降溫了，才算到底了。目前為止，還沒(méi)有一個(gè)城市，說(shuō)明底還沒(méi)來(lái)。

4

還有幾點(diǎn)：

1、香港跟內(nèi)地越來(lái)越像了。

針對(duì)樓市，香港也開(kāi)始因地制宜了，哈哈哈。

19年那件事之后，我們開(kāi)始重視，一是政策，但這是硬的一手，分寸要拿捏，也需要消化，二是融合，這是軟的一手，港人開(kāi)始北上，甚至有數(shù)據(jù)顯示港人女性北上結(jié)婚的比例也越來(lái)越高了，尤其是深圳廣州這樣的大灣區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)，身份認(rèn)同感越來(lái)越強(qiáng)。

2、豪宅稅加不加，不影響億萬(wàn)富豪。

跟上海深圳廣州一樣，豪宅市場(chǎng)再好，跟普宅市場(chǎng)是脫軌的。

就像國(guó)家即使給普宅進(jìn)行了契稅、個(gè)稅、增值稅、房產(chǎn)稅等各方面的減稅，但是購(gòu)買力依舊沒(méi)有完全上來(lái)。

億萬(wàn)富豪，是真正的剛性需求，不缺錢。

3、針對(duì)豪宅征稅，是劫富濟(jì)貧。上面說(shuō)了，有錢人不缺錢。大明王朝1566也說(shuō)了，從來(lái)ZF的都是吃不起飯的農(nóng)民，沒(méi)有商人ZF的。

4、不止香港政府缺錢，內(nèi)地政府也缺錢。

我查了一下數(shù)據(jù)。

2018年，香港賣地收入是1648億，2025年卻縮水到了136億，這非常正常。我以鄭州為例，鄭州最高峰的時(shí)候，一年賣地收入超過(guò)1000億，但是去年最低的時(shí)候卻僅有90億，這都不是腰斬了，直接從膝蓋以下都斷了。

5、香港樓市很有韌性。2004年之后，連續(xù)20年市場(chǎng)平穩(wěn)，即使中間有下跌，但整體市場(chǎng)螺旋上升；全球資金避險(xiǎn)地，尤其是富人；土地稀缺，供不應(yīng)求。

6、有人開(kāi)始喊小陽(yáng)春了。

23年也有小陽(yáng)春，24年也有小陽(yáng)春，25年短暫有過(guò)一點(diǎn)。好的，一年比一年強(qiáng)。壞的，一整年也就小陽(yáng)春。

不要預(yù)測(cè)小陽(yáng)春怎么樣，往前巴拉巴拉數(shù)據(jù)，你就心里有數(shù)了。沖動(dòng)是大忌。

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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