一支穿云箭，千軍萬(wàn)馬來(lái)相見(jiàn)。

昨天馬場(chǎng)地塊，歷經(jīng)9個(gè)小時(shí)，243輪激烈競(jìng)價(jià)，最后由越秀一劍封喉，總成交價(jià)236億。

競(jìng)拍總價(jià)為廣州歷史第二，樓面價(jià)首次破8.5萬(wàn)/平，登基廣州土拍新王。

其競(jìng)拍時(shí)長(zhǎng)及競(jìng)價(jià)輪數(shù)雙雙刷新歷史，圍觀人數(shù)超10萬(wàn)+，一度拍到系統(tǒng)崩潰...

怎一個(gè)熱字了得。

無(wú)獨(dú)有偶，廣州拍出驚天地王，當(dāng)天A股和港股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁，一片欣欣向榮。

春江水暖鴨先知，正是河豚欲上時(shí)，現(xiàn)在馬場(chǎng)這支穿云箭已經(jīng)射出。

在此，淘房君斗膽喊話：馬年買馬場(chǎng)，而廣州樓市也是時(shí)候發(fā)起反攻信號(hào)了！

01.

2009年歷史回響

地王出現(xiàn)，轉(zhuǎn)熊為牛

歷史總是驚人地相似。

時(shí)間翻到2009年初，廣州樓市仍處于次貸危機(jī)后的低位期。

為挽救樓市，官方救市計(jì)劃出臺(tái)，利率大幅下調(diào)，稅費(fèi)減免、首付降低。

隨后成交量小幅回升，買家也從恐慌入市轉(zhuǎn)向觀望態(tài)度，核心區(qū)開(kāi)始止跌反彈。

直到年中地王炸場(chǎng)，珠江新城D8-C3地塊（即星匯御府，是馬場(chǎng)收儲(chǔ)前珠江新城最后一幅住宅用地），成為當(dāng)年珠江新城乃至廣州住宅地王，樓面價(jià)約1.5萬(wàn)/平。

地王之后，市場(chǎng)信心徹底扭轉(zhuǎn)，資金瘋狂回流核心區(qū)。

當(dāng)年的金九銀十量?jī)r(jià)齊創(chuàng)新高，珠江新城等核心區(qū)單月漲幅明顯擴(kuò)大。

全年成交也創(chuàng)歷史記錄，珠江新城年末沖到2萬(wàn)+/平，廣州一手均價(jià)突破1萬(wàn)元/平。

除了住宅地王，珠江新城還有多宗標(biāo)志性地王出讓，都深刻影響著廣州樓市格局。

2007年，泰華房地產(chǎn)以10.9億元競(jìng)得B1-3金融地塊，樓面價(jià)11912元/㎡，溢價(jià)超400%，一己之力在兩年內(nèi)將商業(yè)地價(jià)翻了4倍。

2012年恒大以13.22億元，樓面價(jià)3.2萬(wàn)/平，溢價(jià)超169%，奪得珠江新城最后一宗商服用地D4-B2，創(chuàng)當(dāng)時(shí)廣州商業(yè)地價(jià)巔峰。

每宗珠城地王的誕生，都是對(duì)市場(chǎng)信心的重塑，帶動(dòng)周邊行情上行。

回望歷史，當(dāng)下的市場(chǎng)反應(yīng)幾乎是如出一撤：

1、利率歷史新低，增值稅減免

（首付、利率均已達(dá)到歷史低位，個(gè)人售房增值稅5改3、換房退個(gè)稅、商辦首付比例降至30%、房票跨區(qū)流動(dòng)等，購(gòu)房門檻持續(xù)創(chuàng)新低）

2、成交量已出現(xiàn)明顯回暖

（1月廣州賣了8881套二手房，環(huán)比上漲1%；最新的廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅較上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示出現(xiàn)市場(chǎng)底部修復(fù)的跡象）

3、珠江新城新地王登基

（廣州8家房企搶一塊地?fù)屃?43輪，搶出個(gè)236億的新地王，開(kāi)發(fā)商用真金白銀投票，賭未來(lái)幾年房?jī)r(jià)一定會(huì)掉頭向上）

同時(shí)，這也論證了一個(gè)觀點(diǎn)：

廣州仍然是單中心城市，珠江新城仍然掌握著廣州樓市的定價(jià)權(quán)。

珠江新城行，廣州樓市不一定行，但珠江新城不行，廣州樓市就一定不行！

樓面價(jià)從2009年的1.5萬(wàn)/平，再到2026年的8.5萬(wàn)/平，18年漲幅超過(guò)5.6倍，直接反映出珠江新城的價(jià)值變遷。

現(xiàn)在，珠城二手已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)漲價(jià)苗頭。

廣粵尊府有房源漲價(jià)150萬(wàn)，保利心語(yǔ)漲20萬(wàn)，中海璟暉華庭漲價(jià)102萬(wàn).......

整個(gè)板塊1月成交了83套二手房，同比上漲90%。

同時(shí)也帶動(dòng)了次級(jí)改善板塊的輪動(dòng)。

金融城網(wǎng)紅盤蘭亭盛薈，短短一個(gè)月賣出20套；天河北單月去化漲超3倍；天河公園板塊成交環(huán)比猛漲60%。

綜合以上信息，馬場(chǎng)地塊的拍賣，是有可能復(fù)刻當(dāng)年信心效應(yīng)。

02.

香港狂飆，上海松限

廣州的小陽(yáng)春還遠(yuǎn)嗎

看完時(shí)間上的縱向?qū)Ρ?，再?lái)看看空間上的橫向碰撞。

北上廣深港，全中國(guó)最頂尖的五個(gè)城市，本質(zhì)上都是同一批梯隊(duì)。

隔壁大灣區(qū)最敏感的金融中心，香港已經(jīng)量?jī)r(jià)齊升，成為全國(guó)第一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市。

2025年香港全年住宅買賣注冊(cè)量接近6.3萬(wàn)宗，同比增幅為18.3%；2025年香港私人住宅售價(jià)指數(shù)同比上漲約3.3%，自2021年后首次年度上漲。

國(guó)際投行摩根士丹利甚至預(yù)測(cè)，2026年香港房?jī)r(jià)還得漲10%以上。

上海昨天連日送出“滬七條”，把非滬籍在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房的社保年限從3年變成1年，簡(jiǎn)直是給資金撕開(kāi)一個(gè)大口子。

廣州也是如此，當(dāng)大部分人還沉浸在“房?jī)r(jià)還會(huì)跌”的慣性思維里，聰明資金早已悄然調(diào)頭。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州3000萬(wàn)元以上豪宅成交達(dá)400套，較2024年的258套增長(zhǎng)55%。

5000萬(wàn)元以上頂豪產(chǎn)品成交115套，同比激增123%，首次突破百套，遠(yuǎn)超2024年的39套及2023年的24套，創(chuàng)下歷史新高。

按照廣州樓市的行情效應(yīng)，一般始于豪宅，續(xù)于改善，終于剛需。

所以今年房?jī)r(jià)，一定是會(huì)觸底反彈，這不是盲目樂(lè)觀，這其實(shí)已經(jīng)是明牌。

畢竟廣州這樣的一線城市，從來(lái)不缺基本面。

可以說(shuō)，廣州人氣旺、資金足、產(chǎn)業(yè)硬，核心區(qū)域的改善型需求和剛性需求始終存在。

其核心支撐有二：

第一，廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)超跌。

樓市不能再跌，也跌不動(dòng)了。

從全市來(lái)看，2025年廣州一手住宅均價(jià)約為34438元/平方米，同比下降4%，近四年來(lái)最低。

廣州開(kāi)年放的土拍大招，就是想確保樓市在一季度迎來(lái)開(kāi)門紅，要搞好房地產(chǎn)，不能再讓信心崩塌。

第二，廣東新春第一會(huì)，廣州永遠(yuǎn)是大哥。

五年來(lái)，廣州GDP跨越臺(tái)階，突破3.2萬(wàn)億元，同時(shí)成為全國(guó)第三個(gè)消費(fèi)、外貿(mào)“雙萬(wàn)億”城市。

這標(biāo)志著這座城市在內(nèi)需與外循環(huán)之間，實(shí)現(xiàn)了新的均衡格局。

廣州缺的只是市場(chǎng)情緒的拐點(diǎn)，現(xiàn)在這個(gè)拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)了。

這場(chǎng)由土拍開(kāi)啟的復(fù)蘇之戰(zhàn)，將會(huì)貫穿整個(gè)2026。