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《大宋風(fēng)雅錄》系列文章 · 第三篇,大宋“房奴”:汴京房價有多高?

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重城之中,雙闕之下,尺地寸土,與金同價,非熏戚世家,居無隙地。——王禹偁《李氏園亭記》

提及大宋,世人多念及“東京夢華”的繁盛:州橋夜市的煙火氣漫過朱雀大街,勾欄瓦舍的絲竹聲穿透尋常巷陌,漕運碼頭的舟楫承載著萬國風(fēng)華。

這座名為汴京的都城,是北宋最耀眼的名片,巔峰時人口逾150萬,人口密度達1.2-1.3萬人/平方公里,遠超同期世界任何一座都市,即便是今日的紐約、倫敦等國際大都市也難以企及。

然而,在這份繁華背后,卻藏著無數(shù)人的安居之痛。

“居者有其屋”從來都是古今共通的樸素愿望,但在北宋汴京,這愿望卻成了絕大多數(shù)人的奢望。

無論是躋身仕途的官員、奔走謀生的商販,還是寒窗苦讀的學(xué)子,都被高企的房價裹挾,淪為“房奴”或是終身“租房族”。

蘇軾、歐陽修、蘇轍等文壇巨匠、朝廷重臣,都曾在汴京的房價面前倍感窘迫;底層百姓為求一瓦遮頭,更是要耗盡畢生積蓄。

今天,我們就循著史料的脈絡(luò),揭開北宋汴京“寸土寸金”的真相,看看千年前的“房奴”們,究竟要面對怎樣的房價壓力。


01

汴京房價全景圖

從貧民窩棚到天價豪宅的層級碾壓

要讀懂汴京的高房價,首先要厘清其房價的層級分布。

作為北宋的政治、經(jīng)濟、文化中心,汴京的房價并非鐵板一塊,而是隨區(qū)位、戶型、用途呈現(xiàn)出天差地別的梯度,這種梯度差異,也精準劃分出不同階層的居住困境。

最頂層的天價豪宅,集中在皇城周邊、御街兩側(cè)等核心地段,這里是權(quán)貴世家的專屬領(lǐng)地,房價高到令人咋舌。

據(jù)《宋會要輯稿》記載,太平興國年間,一套皇城附近的豪宅標價高達1萬貫,而當(dāng)時的宰相楚昭輔,竟需動用宋太宗賞賜的1萬兩白銀(折合1萬貫)才能全款購置,可見即便是當(dāng)朝宰輔,買一套核心區(qū)豪宅也需傾盡全力。

到了北宋末年,豪宅價格更是瘋狂飆升,部分頂級宅院標價突破數(shù)十萬貫,按米價基準換算,1貫錢約等于今日590元人民幣,數(shù)十萬貫便相當(dāng)于數(shù)億元,堪比今日北京二環(huán)的四合院,堪稱“天價”。

除了住宅,汴京的商鋪更是“寸鋪寸金”,尤其是州橋夜市、御街等繁華商圈的商鋪,價格遠超普通住宅。

宋徽宗時期,一處僅10平米的臨街商鋪,售價就達250貫,折合人民幣約14.75萬元,每平米單價高達1.4萬余元,放到今日的新一線城市也毫不遜色;而州橋夜市的核心商鋪,更是標價8000貫,折合人民幣472萬元,足以讓普通商販望而卻步。

中間層級的普通民宅,是大多數(shù)官員、富商的置業(yè)目標,但其價格也足以讓多數(shù)人承受不起。

綜合各類史料記載,北宋汴京的普通民宅均價約在3000貫左右,部分區(qū)位稍差的宅院價格約1300貫,按購買力換算,分別相當(dāng)于今日177萬元和76.7萬元,對標新一線城市的三居室。

這樣的價格,對于中低收入群體而言,已是遙不可及的天文數(shù)字。

最底層的貧民窩棚,多分布在汴京郊區(qū)或城墻根下,房屋簡陋,僅能遮風(fēng)避雨,即便如此,價格也需300貫,折合人民幣17.7萬元,相當(dāng)于今日縣城的老破小。

從數(shù)十萬貫的豪宅到300貫的窩棚,汴京房價的層級差高達數(shù)百倍,這種極端的價格分化,也折射出北宋社會的階層差異,而無論是哪個層級的房價,都讓普通民眾的安居夢變得異常沉重。

02

名人“房奴”圖鑒

名臣文豪也逃不過的置業(yè)困境

提及北宋的名人,我們多想到他們的才情與仕途,卻鮮少知曉,即便是這些位高權(quán)重、名滿天下的人物,也難逃汴京高房價的“收割”,不少人終身未能在汴京置業(yè),淪為“租房族”,甚至到晚年才在外地圓夢安居。

蘇軾的置業(yè)之路,堪稱一部充滿辛酸的“房奴奮斗史”。

這位北宋文壇巨匠,仕途最高至禮部郎中(正六品),年薪約400貫,折合人民幣23.6萬元,按當(dāng)時普通民宅3000貫的價格計算,需不吃不喝7.5年才能全款購置。

但現(xiàn)實遠比計算更殘酷,蘇軾一生仕途起伏,頻繁被貶,收入不穩(wěn)定,根本無力在汴京全款買房。

為了在汴京立足,他不得不動用父親的遺產(chǎn)、妻子的嫁妝,還向弟弟蘇轍借了7000貫,即便如此,也未能在汴京購置一套屬于自己的房產(chǎn),直至47歲,才在密州擁有了首套房產(chǎn),而終其一生,都未能在汴京圓夢安居。

他在給友人的信中曾坦言“猶復(fù)羇旅,未有定居”,言語間滿是漂泊無依的窘迫,一代文豪尚且如此,普通百姓的置業(yè)困境可想而知。

蘇軾的弟弟蘇轍,置業(yè)之路更是艱難。

蘇轍官至副宰相,月俸300貫,收入遠超兄長,但即便如此,他也遲遲未能在汴京買房,直至70歲退休后,才在二線城市許昌蓋起了三間新房。

晚年的他,回首一生的置業(yè)歷程,寫下了“我生發(fā)半白,四海無尺椽”的辛酸詩句,字里行間滿是對安居的渴望與無奈;而在終于擁有自己的房產(chǎn)后,他又賦詩“平生未有三間屋,今歲初成百步廊”,欣喜之情溢于言表,這份欣喜背后,是數(shù)十年的漂泊與堅守。

除了蘇氏兄弟,“唐宋八大家”之一的歐陽修,也長期深陷租房困境。

歐陽修官至副宰相,卻在汴京租房住了十幾年,所租房屋簡陋破舊,位于雜亂的城中村,他在詩中直白描述自己的窘境:“嗟我來京師,庇身無弊廬。閑坊僦古屋,卑陋雜里閭?!?/strong>

即便后來官至高位,他也未能在汴京購置房產(chǎn),全家長期擠在破舊的租屋里,甚至下雨天房屋漏雨,需要戴斗笠辦公,這般窘迫,與他的文壇地位、官場身份形成了鮮明的反差。

更令人唏噓的是,即便是宰相級別的高官,也有不少人終身租房。


北宋名相寇準,盡瘁國事、清廉自守,“公歷富貴四十年,無田園邸舍,入覲則寄僧舍或僦居”,
他在京城任職數(shù)十年,始終沒有自己的房產(chǎn),進京述職時要么寄居僧舍,要么租房居住,被時人贊為“無地起樓臺”的清廉典范,但這份清廉背后,也藏著高房價下的無奈。

北宋名臣韓琦曾直言:“自來政府臣僚,在京僦官私舍宇居止,比比皆是”,
可見在汴京,官員租房是普遍現(xiàn)象,即便是政府核心官員,也難以逃脫高房價的裹挾。


03

底層“房奴”的掙扎

耗盡畢生積蓄,難換一瓦遮頭

相較于名臣文豪的租房困境,汴京底層百姓的居住狀況更是慘不忍睹。

對于他們而言,在汴京買房是遙不可及的奢望,即便是租房,也需傾盡所有,不少人甚至連簡陋的窩棚都住不起,只能棲身于城墻根、橋洞下。

我們先來看一組直觀的數(shù)字對比,感受底層百姓的購房壓力。

北宋汴京底層工匠的日薪約100文,月收入約3貫,年收入36貫;普通市民家庭年收入約30貫,而當(dāng)時汴京最簡陋的貧民窩棚價格為300貫,普通民宅價格為3000貫。

按此計算,底層工匠要不吃不喝8年才能買得起窩棚,買普通民宅則需83年;普通市民家庭買窩棚需10年,買普通民宅則需100年。

這樣的房價收入比,遠超今日的北京、上海,即便是放在全球范圍內(nèi),也堪稱極端。

對于大多數(shù)底層百姓而言,全款買房根本不現(xiàn)實,于是“賒宅”(分期付款)成了少數(shù)人的選擇。

據(jù)《名公書判清明集》記載,北宋的“賒宅”制度規(guī)定,首付需支付30%,余款分10-30年還清,年利率高達20%。

即便如此苛刻的條件,也并非人人都能享受,只有少數(shù)有穩(wěn)定收入或擔(dān)保人的人才能申請。

而一旦選擇“賒宅”,便意味著終身被債務(wù)捆綁,成為徹底的“房奴”,一旦遭遇失業(yè)、疾病等變故,便會面臨房財兩空的風(fēng)險。

更可怕的是,北宋的房地產(chǎn)市場缺乏監(jiān)管,爛尾樓頻發(fā),不少百姓耗盡積蓄參與“賒宅”,最終卻未能入住。

據(jù)史料記載,汴京曾有一個名為“錦繡園”的住宅項目,吸引了上千戶百姓參與“賒宅”,結(jié)果項目崩盤,導(dǎo)致72家錢莊倒閉,萬戶百姓積蓄蒸發(fā),許多家庭因此陷入絕境。

對于絕大多數(shù)底層百姓而言,租房是唯一的選擇,但即便是租房,也需承受高昂的租金壓力。

北宋汴京的租房市場分層明顯,富人租賃“邸店”華屋,月租高達30貫,折合人民幣1.77萬元;平民只能擠在“廊屋”隔間,月租約3貫,折合人民幣1770元,占底層工匠月收入的100%;而最底層的百姓,只能棲身于瓦舍的“群租房”,8人擠在一間狹小的房間里,月租50文,折合人民幣29.5元,即便如此低廉的租金,也讓不少人難以承受。

為了緩解百姓的住房壓力,宋政府設(shè)立了“店宅務(wù)”,專門管理公租房,公租房的租金相對低廉,月租約450文,折合人民幣265.5元,僅為民間私宅租金的三分之一。

但公租房的數(shù)量極其有限,巔峰時期汴京的公租房也僅有2.6萬間,對于150萬人口的都城而言,無異于杯水車薪。

更重要的是,公租房的申請條件極為苛刻,需要五品以上官員擔(dān)保,普通百姓根本無法觸及,最終公租房大多被中低階官員或富商占據(jù),底層百姓難以受益。

04

高房價的推手

人口、資本與權(quán)力的三重裹挾

汴京房價之所以高到令人絕望,并非單一因素導(dǎo)致,而是人口集聚、資本炒作與權(quán)力壟斷三重作用的結(jié)果,這三重力量相互交織,共同推高了房價,讓汴京的安居夢變得愈發(fā)遙遠。

人口的大量集聚,是汴京房價飆升的基礎(chǔ)動力。

北宋是中國古代城市化進程的重要階段,商品經(jīng)濟的繁榮吸引了大量農(nóng)村人口涌入城市,而汴京作為都城,更是成為人口集聚的核心。

據(jù)史料估算,北宋前期汴京人口約50萬,到北宋中期增至100萬,巔峰時期突破150萬,人口密度高達1.2-1.3萬人/平方公里,遠超今日的北京、上海。

大量人口的涌入,帶來了旺盛的住房需求,而汴京的城市面積有限,土地資源稀缺,“尺地寸土,與金同價”的局面就此形成。

除了常住人口,汴京還常年聚集著大量的流動人口,包括往來的商旅、赴京應(yīng)試的學(xué)子、待命的官員等,這些流動人口進一步加劇了住房需求。

據(jù)《西湖老人繁勝錄》記載,每逢科舉“混補”之年,赴京應(yīng)試的學(xué)子就達10萬人,每位學(xué)子需攜帶一名仆人,僅學(xué)子與仆人就達20萬人,這些人的居住需求,極大地支撐了租房市場,也間接推高了房價。

資本的瘋狂炒作,是汴京房價飆升的核心推手。

北宋商品經(jīng)濟發(fā)達,房地產(chǎn)行業(yè)成為最賺錢的行業(yè)之一,“富家巨室,竟造房廊”,不少富商巨賈將房地產(chǎn)作為主要的投資方向,通過囤房囤地、哄抬房價獲取巨額利潤。

司馬光曾做過估算:“十口之家,歲收百石,足供口食;月掠房錢十五貫,足供日用”,可見出租房屋能獲得穩(wěn)定且豐厚的收益,這進一步刺激了資本對房地產(chǎn)的投入。

南宋時,建康府(今南京)的“有房廊之家,少者日掠錢三二十千”,每天的房租收入就達二三十貫,這樣的高收益,讓資本趨之若鶩。

在資本的推動下,汴京的房地產(chǎn)換手率極高,“貧富無定勢,田宅無定主”成為常態(tài),不少房產(chǎn)在短時間內(nèi)多次轉(zhuǎn)手,價格不斷攀升。

更有甚者,一些商人通過散布謠言、操縱市場等手段哄抬房價,如汴京曾有中介借助“帽妖”謠言壓低房價收購房產(chǎn),再高價出租售賣,從中牟取暴利。

權(quán)力的壟斷與尋租,是汴京房價居高不下的重要保障。

北宋的權(quán)貴階層利用手中的權(quán)力,大量侵占官地、囤積房產(chǎn),形成了對房地產(chǎn)市場的壟斷。

奸相蔡京家族憑借權(quán)勢,掌控了汴京五分之一的房產(chǎn),通過出租房產(chǎn)年收租金上萬貫,富可敵國;宰相晏殊也曾“托借名目,射占官地,蓋屋僦賃”,利用公家土地經(jīng)營私人租房業(yè)務(wù),從中牟利。

權(quán)貴階層的大量囤房,進一步加劇了房源緊張,推動房價不斷上漲。

同時,權(quán)貴階層還通過各種手段規(guī)避宋政府的調(diào)控政策,讓調(diào)控措施形同虛設(shè)。

例如宋政府規(guī)定非本地戶籍限購1套、二套房首付50%、嚴禁官員炒房,但權(quán)貴階層通過“房契會”等形式,變相囤房炒房,宋政府對此束手無策。

此外,北宋政府的“土地財政”也間接推高了房價,宋政府將房地產(chǎn)稅收作為重要的財政收入來源,“城郭之賦,宅稅、地稅之類是也”,房地產(chǎn)交易中的契稅、房產(chǎn)稅等稅種繁多,這些稅收最終都轉(zhuǎn)嫁到購房者和租房者身上,進一步加重了民眾的負擔(dān)。


05

宋廷的調(diào)控嘗試

收效甚微的“維穩(wěn)之舉”

面對日益高漲的房價和尖銳的住房矛盾,宋政府并非坐視不管,而是出臺了一系列調(diào)控措施,試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、緩解民生壓力。

這些措施涵蓋了住房保障、租金管控、市場監(jiān)管等多個方面,堪稱古代版的“樓市調(diào)控”,但由于觸及權(quán)貴階層的利益、執(zhí)行不到位等原因,最終大多收效甚微。

設(shè)立公租房體系,是宋政府最主要的住房保障措施。

宋初即設(shè)立“店宅務(wù)”(地方稱“樓店務(wù)”),專門負責(zé)官營房地產(chǎn)的租賃、維修與管理,相當(dāng)于今日的房管局+住建局。

據(jù)《宋會要輯稿》記載,真宗天禧元年(1017年),汴京店宅務(wù)轄下有公租房23300間;仁宗天圣三年(1025年),公租房數(shù)量增至26100間。

公租房的租金相對低廉,天禧元年開封府一間公租房月租約500文,天圣三年物價上漲后,租金反而降至430文,旨在為中低收入者提供基本住房保障。

同時,宋政府還規(guī)定公租房只能自住,嚴禁轉(zhuǎn)租,以杜絕“二房東”牟利;對租賃公租房的百姓,在特殊時期還會減免租金,如大中祥符五年(1012年)正月,因雪災(zāi)嚴寒,宋政府“免僦錢三日”;冬至、寒食等節(jié)日,也會對貧民減免公租房租金。

但如前文所述,公租房數(shù)量有限,申請條件苛刻,難以覆蓋底層百姓,最終未能從根本上緩解住房緊張。

管控租金價格,是宋政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。

由于汴京“租房族”數(shù)量龐大,租金壓力直接影響民生穩(wěn)定,宋政府多次出臺法令,嚴禁房東隨意漲租、強制奪賃。

真宗大中祥符三年(1010年)六月,詔“在京店宅,自今止以元額為定,不得輒增數(shù)剗奪”,規(guī)定房租以原額為準,不得隨意上漲或強制收回房屋;徽宗大觀元年(1107年)重申:“自今后京城內(nèi)外業(yè)主增修屋業(yè),如不曾添展間椽地步者,不得輒添房錢。如違,以違制論”,將禁止亂漲租寫入法令,違者以違法論處。

這些規(guī)定在一定程度上遏制了房東的漫天要價,但在實際執(zhí)行中,由于權(quán)貴階層的干預(yù)、監(jiān)管不力等原因,大量房東陽奉陰違,隨意漲租的現(xiàn)象依然普遍。

規(guī)范房地產(chǎn)交易,加強市場監(jiān)管,是宋政府維護市場秩序的重要舉措。

宋政府對房地產(chǎn)中介“莊宅牙人”進行嚴格管理,要求其必須持有從業(yè)執(zhí)照“牙人身牌”,遵守《牙保法》,納入行業(yè)組織“牙行”統(tǒng)一管理,明確其權(quán)利義務(wù)與職業(yè)規(guī)范,防止中介操縱市場、欺詐百姓。

同時,宋政府規(guī)定房地產(chǎn)交易必須簽訂“紅契”(經(jīng)官府備案的契約),繳納“印契錢”(契稅),否則交易無效,稱為“白契”,不受官府保護,以此規(guī)范交易行為,增加財政收入。

此外,宋政府還實行拆遷補償政策,如神宗元豐六年(1083年)開封外城擴建,占用130戶百姓房屋土地,宋政府按每戶平均170余貫的標準進行補償,保障了被拆遷戶的利益;同時,由“街道司”嚴查違章建筑,維護城市規(guī)劃秩序。

除了上述措施,宋政府還出臺了限購政策,限制非本地戶籍購房、抑制二套房需求,嚴禁官員炒房;對貧困無房者,通過福田院、居養(yǎng)院等福利機構(gòu)提供食宿救助。

但這些措施大多觸及權(quán)貴階層的核心利益,遭到強烈抵制,執(zhí)行過程中大打折扣。

權(quán)貴階層通過各種手段規(guī)避調(diào)控,囤房炒房的現(xiàn)象依然猖獗,房價居高不下的局面始終未能改變,宋政府的調(diào)控最終淪為“維穩(wěn)之舉”,未能從根本上解決住房矛盾。

06

古今對照

千年未變的安居之思

回望北宋汴京的高房價與“房奴”困境,我們會發(fā)現(xiàn),盡管時代變遷、社會制度不同,但“居者有其屋”的愿望始終未變,房價與民生的關(guān)聯(lián)也始終緊密。

千年前的汴京,人口集聚推高需求,資本炒作加劇泡沫,權(quán)力壟斷固化矛盾,宋政府調(diào)控收效甚微;千年后的今天,我們依然面臨著住房供需平衡、房地產(chǎn)市場調(diào)控、保障房建設(shè)等諸多課題,古今之間,有著太多相似的思考。

北宋的“房奴”們,為了一套房子耗盡畢生積蓄,甚至背負終身債務(wù);而今日的我們,也有不少人為了房貸奔波,承受著巨大的生活壓力。

蘇軾、歐陽修等名臣文豪的租房困境,讓我們看到了高房價對不同階層的普遍裹挾;而今日,無論是普通打工人還是中產(chǎn)階級,都在住房問題上有著各自的焦慮。

但值得欣慰的是,隨著社會的發(fā)展,我們的住房保障體系不斷完善,公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房等多種保障房形式并行,努力解決中低收入群體的住房需求;房地產(chǎn)市場調(diào)控也更加精準有力,致力于實現(xiàn)“房住不炒”的目標,讓房價回歸合理區(qū)間。

從北宋汴京到今日的大都市,安居夢始終是人類共同的追求,這份追求背后,是對穩(wěn)定生活的向往,是對幸福人生的期許。

千年前的“房奴”困境,為我們提供了歷史的鏡鑒:住房問題不僅是經(jīng)濟問題,更是民生問題、社會問題,唯有平衡好供需關(guān)系、遏制資本炒作、保障民生需求,才能讓“居者有其屋”的理想照進現(xiàn)實。

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聽心堂
2026-06-19 09:09:54
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青橘罐頭
2026-06-03 09:45:45
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體壇狗哥
2026-06-19 15:58:04
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體壇周報
2026-06-19 14:56:21
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體育大朋說
2026-06-19 09:39:59
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揭秘歷史的真相
2026-06-18 21:33:15
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一隅非生
2026-06-19 08:23:25
2026-06-19 19:52:50
永不高調(diào)
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