事實證明：

上海廣泛推廣的房票，是一次精準且有效的救市。

因為今年下半年以來，自從全市范圍大規(guī)模推廣房票開始；

郊區(qū)很多新房，在房票客戶的集中買入下，迎來了久違的熱銷，部分項目甚至單月銷量翻倍。

而且，隨著市中心各區(qū)開始推廣房票，未來預(yù)計還有一大批房票購買力進入市場。

這些購買力，能否讓上海郊區(qū)的樓市全面復(fù)蘇起飛？

聊到房票，是因為最近一張海報，在朋友圈刷屏：

一個嘉定的新房項目，房票客戶累計認購超過5億元。

另一張海報上顯示，超過180張房票選擇買入了這個項目。

看到這個消息我也很震驚，趕快找開發(fā)商的朋友了解下情況：

1、這項目是不是真的賣的很火？數(shù)據(jù)有無問題？

2、房票這東西對于市場幫助大不大？

大家給我的口徑都比較相似：

1、項目確實賣的很火，數(shù)據(jù)真實，據(jù)說銷售團隊都已經(jīng)要去阿勒泰度假了（旅游不知道是不是真的哈哈哈）。

2、不僅僅這一個項目賣的火，嘉定其他幾個新盤項目賣的同樣很火。

比如同樣位于嘉定老城的新房項目南山璞縵也是迎來了火爆熱銷，還上了上海新聞：

據(jù)項目營銷負責(zé)人透露，項目的月銷售量因為房票客戶的涌入，直接翻了一倍，從30套變成了60套的規(guī)模。

12月4號當日，有五十多組來自彭趙村（后面會提到）的居民，同時在南山的售樓處簽約，單日簽約金額超3億元。

實話說看了這個新聞我是很震撼的。

因為郊區(qū)、尤其是接近遠郊的地方，很久沒有這么熱銷的消息了。

除此之外，像是位于嘉定新城嘉定老城交界位置的星尚觀瀾世嘉，據(jù)說最近也有不少房票客戶訂房。

當然，問了一圈，我也發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象：

嘉定區(qū)內(nèi)其他板塊的新房，雖然也有一些房票客戶買入；

但是提振效果最明顯的，還是前文提到位于老城、新城附近的這幾個項目新房項目。

我研究了一下原因，這主要和嘉定率先采用房票安置動遷的區(qū)域有關(guān)。

嘉定是今年7月1日開始推廣房票試行辦法；

９月5日，嘉定馬陸鎮(zhèn)彭趙村北片區(qū)成為嘉定首個試點房票的城中村改造項目。

隨后，包括馬陸鎮(zhèn)彭趙村北片區(qū)和南片區(qū)、安亭鎮(zhèn)黃渡北片區(qū)和徐行老街動遷改造項目都陸續(xù)引入了房票安置模式。

截至11月30日，4個項目中，共有538戶村民選擇房票，涉及房票金額33.67億元。其中，馬陸彭趙村北片區(qū)、彭趙村南片區(qū)共467戶選擇房票，選擇率高達68%。

動遷居民選房一直都有“聚堆的習(xí)慣”：

大家選房還是選到一起；

只不過以前是大家一起選同一個小區(qū)的動遷房，現(xiàn)在變成了選同一個小區(qū)的商品房。

前文提到的兩個熱銷的項目，大部分的房票購買力都來自于率先動遷的彭趙村。

他們都是嘉定的“本地人”，嘉定老城對他們相當于南京路，離自己原來的“故土”也不遠，自然成了選房的最高優(yōu)先級。

從價格上來說，這邊的新房總價400w上下，也符合他們的房票預(yù)算范圍。

畢竟想要買到南翔，那就得600萬上下了，自己就要多花一兩百萬，還遠離了“故土”。

當然，新房熱銷的不僅僅是嘉定。

青浦自從推出了房票政策之后，不少新房項目也迎來了一波小高潮：

根據(jù)青浦房管局釋放的數(shù)據(jù)：

11月1日至12月3日，青浦區(qū)21個商品房累計接待動遷安置客戶617組次，其中123組客戶成功認購商品房。

像徐涇的燦耀星城、趙巷的華發(fā)虹橋四季、包括朱家角（朱家角周圍的城中村改造也發(fā)了房票）的一些新房項目，近期也因動遷居民的造訪，迎來了熱銷。

當然，這些案例還只是個起步階段，因為現(xiàn)在全上海都在推廣房票：

1、浦東在航頭試點房票政策，已經(jīng)發(fā)出了500張左右的房票。

2、徐匯的江南新村舊改，率先開啟了市區(qū)發(fā)房票的先河。

3、普陀近期動遷，也開始給拆遷戶發(fā)房票了。

未來幾年，無論是想要買房還是賣房，看行情的時候，房票購買力都是必須要考慮的一股力量。

一旦忽視了，就非常容易踩坑——賣便宜了或者買貴了。

那么，隨著房票的逐漸推廣，到底會給上海樓市帶來哪些影響？

首先從樓市視角看，房票的推廣對于市場肯定是巨大的利好，尤其是對于郊區(qū)新房的去庫存是巨大的幫助。

大部分的房票金額都在500萬以內(nèi)，基本對應(yīng)的就是之前嚴重滯銷的外環(huán)外新房產(chǎn)品。

郊區(qū)的房票本身就是是只針對本區(qū)新房使用，對區(qū)域的新房有直接帶動作用；

市區(qū)的房票類似徐匯發(fā)出的，雖然是全市新房二手都可以用，也的確利好了周邊的老破小成交——

但是只要是其中有一部分考慮新房的朋友，他們的基本選擇范圍也是外環(huán)外的新房，遲早會轉(zhuǎn)化成為購買力。

當然，之前房票政策剛推出的時候，就有很多網(wǎng)友提出一個疑問：

這明顯是為了幫助郊區(qū)新房去庫存，對于郊區(qū)的二手房是毀滅性的打擊，因為購買力都被抽走了——郊區(qū)的二手市場要更加崩潰了。

客觀來說，這個說法其實是有道理。

畢竟當下相當于定向引導(dǎo)了大部分的拆遷購買力選擇了在售的新房項目，讓本可能選擇二手房的購買力投入了新房的懷抱。

但是這個其實是非常“房產(chǎn)”的一個說法——

忽略了房票政策的推廣，對于上海郊區(qū)城市建設(shè)的巨大幫助：

從中長期看，房票對于郊區(qū)城市發(fā)展建設(shè)是利大于弊的，對于二手房來說，長期來看也是利好。

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房票的本質(zhì)，是城市發(fā)展理念的變革——

更好的利用城市的每一塊土地資源，提高上海的城市上限。

以前動拆遷的模式，是先建設(shè)一大堆品質(zhì)很一般的動遷房給動遷戶選；

動遷戶拿了一些現(xiàn)金、又拿了一些動遷房之后，需要幾年時間的時間，把這些房子處理掉再去改善買房。

對于動遷戶個人來說，這個鏈路的問題在于：

在動遷房上耽誤了大量時間精力、交易過程損失了中介費和稅費，才能通過買入新的房產(chǎn)，住上改善用的“好房子”。

而對于城市發(fā)展來說，這個問題更大：

浪費了很多非常不錯的土地，犧牲了很多板塊的未來。

土地上的建筑可以塑造區(qū)域的價值，沒人喜歡動遷房扎堆的區(qū)域。

如今上海近郊就有很多不錯的片區(qū)，都是當年的動遷房基地，上限就完全被封死，大家對于板塊的認知就是個動遷基地。

從居住上看，建設(shè)高密度、低品質(zhì)的動遷房本身就不符合好房子的理念；

從發(fā)展上看，同樣的土地?zé)o論是建設(shè)商品房、建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、建設(shè)公園公共配套，對于區(qū)域發(fā)展來說都能進一步抬升區(qū)域價值，甚至可能會讓板塊逆襲。

而采用房票制度之后，就解決了這個問題：

1、對于居民來說，不用先處理動遷房再改善置換，直接一步到位；

2、對于城市發(fā)展來說，也節(jié)省了很多的土地資源，讓土地能創(chuàng)造更大的價值。

而定向激勵郊區(qū)新房的去庫存，本身對于郊區(qū)城市建設(shè)來說就是必走之路：

因為，郊區(qū)建設(shè)新房，人來了，郊區(qū)才能帶來發(fā)展；

新房一直卡著不建設(shè)，區(qū)域的發(fā)展受阻，對于整個區(qū)域的價值是重大損傷，原來的二手房才是真的玩完了。

很多朋友經(jīng)常把這種去庫存的行為視為洪水猛獸，其實大可不必。

因為在今天，上海大部分郊區(qū)的發(fā)展模式已經(jīng)很難復(fù)制張江的神話，產(chǎn)業(yè)遠遠跑在前面；

絕大部分郊區(qū)板塊，產(chǎn)業(yè)引入、城市建設(shè)、人口導(dǎo)入一定大方向上是三位一體的，單身其中唯一能最快走在前面的恐怕就是人口導(dǎo)入——

建設(shè)住宅區(qū)引入居民，再配以相對應(yīng)的公建配套、商場公園、學(xué)校、醫(yī)院。

先有了人，才有了后面的一切，一切規(guī)劃的落地需要靠新房建設(shè)帶來人口導(dǎo)入。

因此，從城市發(fā)展視角：

不斷賣地、建新房、導(dǎo)入人口，這個過程就是郊區(qū)發(fā)展的一個必選項——

新房滯銷，循環(huán)受阻，人口進不來，配套都難落地，才是郊區(qū)很多板塊的頭號問題。

刺激郊區(qū)的新房去庫存，才能讓這個過程有序進行下去，才有可能讓五大新城這些概念落地，讓近郊板塊繼續(xù)攤大餅融入市區(qū)。

而區(qū)域發(fā)展好了，二手房才能站穩(wěn)價值，長期看才是真正的“有發(fā)展”。

因此，房票政策，無論是對于短期的市場恢復(fù)，還是長期的城市建設(shè)，都是重大利好。

此外，多說一句，讓動遷戶定向去買新房沒準還是個福利：

萬一后續(xù)真的給了新的大招，那到時候本地居民未必搶得到新房了。

當然，有動遷戶的區(qū)域，當下的價格性價比是不高的，無論是新房還是二手。

如果你是普通買家，建議和我們溝通下市場情況，別去跟動遷戶搶房，那就純屬踩坑了。