從2009年開始關注青島樓市，就這兩年，真是發(fā)生了好多讓人大跌眼鏡的奇葩事。

也陸續(xù)誕生了一些奇葩樓盤……

有的樓盤，不斷降價“背刺”老業(yè)主；還有樓盤完全跑偏了，錯估市場，成為笑料。

這些奇葩樓盤，有希望重回正軌嗎？還有機會嗎？

從2022年首開，賣到如今現房，還要降價，其實全青島市區(qū)也沒幾個，放在市南就更少了。

而中瑞鼎峰云上觀瀾卻做到了——兩次降價“背刺”老業(yè)主。

復盤這接近四年的時間，為什么云上觀瀾越賣越難？因為當初的定價不是一般的離譜。這家來自瑞典的企業(yè)，不是一般的自信。

如果當初均價3萬/m2左右，早就清盤了。但是，中瑞鼎峰卻劍走偏鋒。

2022拿預售的時候，開發(fā)商有多離譜？繼續(xù)往下看。

4號樓1單元，2701，141平，套內面積109平，公攤大約32平。參考價：44297元/平。

7號樓，某房源價格也很“萌”。133.76平，套內面積101.53平，公攤約32.23平，參考價：40237元/平。

1號樓是17層的，所謂“小高層”，參考價就更犀利了。以1號樓10樓某房源為例，141.67平，公攤28.83平，套內約112.84平。

這個公攤，要比上述兩套大高層稍微小一點。當然標價也更猛：49413/平。

從現場實景看，云上觀瀾整體外觀還可以，在老團島一眾老破小周邊挺顯眼。

從航拍視角也可以看到，小區(qū)緊挨著污水處理廠，周邊道路狹窄、城市面貌比較一般。

再看產品。當年拿地普遍存在的短板，配有人才房和安置房（有一棟樓）。

而且戶型設計、得房率等細節(jié)，和現在的產品根本不能比，越拖到現在越被嫌棄，除了降價也別無辦法。

今年8月份，趁著競品開盤前，中瑞“果斷”放下姿態(tài)，采取價格狂降+傭金十萬模式，欲跑量。

最底價房源拉低至兩萬六。立馬就有“專家”說，市南新房扛不住了……

其實，云上觀瀾早就降過價了。2024年，曾搞過“不到三萬買市南“的噱頭。用特價房收割過一些地緣群體。

你一旦選擇了降價這條路，真就沒有回頭路了。再說產品力和品質決心，都是打臉。

降一次，賣幾套；再降，再賣幾套；只能靠價格戰(zhàn)。

能在東李，把自己干成“死盤”，融海啟城是獨一份。

2023年，森林公園降價熱銷；融海啟城化身“掩護者”，高價死扛，競品順利快速去化……

扛到2024年，融海啟城更沒優(yōu)勢了，因為施工進展等問題，被頻繁曝光。而東李其他盤，陸續(xù)加入降價促銷行列，甚至央企也加入進來了。

2025年，市場就更變態(tài)了。上半年，東李幾個對手，已經進入現房尾盤階段了，看似融海的機會來了。但是，資金短板暴露，交付Bug來了，售樓處都“封盤”了。

等到四季度，融海眼看快新房了，要熬出來了。結果東李陸續(xù)拍出來三塊新地！即將還要繼續(xù)拍地……

都是淚，全是辛酸。熬過一波對手，想喘口氣，結果又來一波更猛的。

最近五年的東李樓市，論最慘的“看客”，最邊緣的失敗樓盤，沒有之一，就是它。

融海啟城LC0306-01地塊，612套住宅，僅僅網簽了100多套，去化率太低了。

查看一下融海啟城的預售證信息。當年的決策團隊是真有勇氣。大戶型有兩萬七的……

不管和新房對比，還是和周邊二手房價格對比，融海啟城都不占優(yōu)。所以，成交慘淡也算“水到渠成”。

目前看，即使等到交付，融海啟城依然改變不了拖油瓶的角色。

除非，走“毒藥”路線，一路降到姥姥家。兩萬？一萬八？一萬七？一萬六？一切皆有可能。

實際上，城陽的奇葩樓盤，挨個輸一遍，真是不少。

比如，這幾天，城陽寶龍廣場附近，弘通修遠城被中介瘋狂拿來當噱頭。什么特價一萬三，現房。普通人乍聽，可能熱血沸騰。

因為，幾年前，弘通修遠城真的賣過兩萬三；跟和達·棠頌還是競爭對手。

但是，和達棠頌成了贏家，迅速去化，收割了不少城陽改善。

弘通地產的操作，其實，你仔細看看周邊房價，再看看這個樓盤的品質，你就瞬間冷靜了。

就拿寶龍二手房來說，十幾年的房齡，戶型還不錯，成交價格單價就是9000元左右。

再看白云山片區(qū)離即墨很近的金鼎云臺府，也是一個奇葩。

最初，一期二期共規(guī)劃了9棟10F洋房+1棟人才公寓+1棟商務樓。后來控規(guī)調整，商住變住宅用地。

一期4個戶型，119㎡、137㎡、143㎡、176㎡。最小戶型都是套四設計。

金鼎智達是淄博房企，在青島只是“新兵”，自己位置本身就差，按說應該穩(wěn)扎穩(wěn)打，把性價比和市場號召力先做出來。

但是，人家偏偏比。第一個“驚喜”，這個神盤，定價比板塊內其他新房貴不少。

一看，市場不接受。金鼎云臺府，鉆牛角尖了，意圖賣現房。結果，等到現房的時候，白云山板塊早已變天，市場也變天了。

白云山二手房，9000、8000、7000都出現了。而新品呢，百分百得房率、贈送更多、設計更好，直接把云臺府秒殺了。

2025年，金鼎云臺府，已經被遺忘了。

棘洪灘板塊，也有類似樓盤——某岸華府。

棘洪灘雙元路以西、錦安路以北，規(guī)劃1316戶，還配建了大型商場。因開發(fā)商自身問題，項目陷入了長久低迷狀態(tài)，施工緩慢。

而且價格定高了，沒有緊跟市場走勢。

四季度，中介宣傳說價格降了，特價房7000多元?？磥硎情_發(fā)商熬不住了。

從拿預售證時候，備案價普遍一萬多，到現在的低價特價房，算是糾錯悔改？

可是當初那批購房者，已經上其他車了。

實際一點，先把交付這一關過了。讓大家看看品質。

結語：

幾句個人感想。

今年，青島主城區(qū)幾個洗盤，已經做到了小而精，公建部分都非常漂亮。且容積率都降下來了，基本指標更有優(yōu)勢。

有些甚至做了功能完善的會所、下沉庭院、風雨連廊等等。

產品細節(jié)呢，戶型更加完美，得房率大幅提升。

好多購房者，徘徊在四五個樓盤中間，艱難做選擇。

而之前錯失去化機會的老樓盤，完全被拍死在沙灘上了。雖然，祭出特價房，但產品看著心里不舒服，抗性極大。

市場瘋狂的時候，很多缺點是可以被忽略的。

那一年，你是否記得，有房子能買到，就值得慶祝。

現在呢，買完，還要到處咨詢“專家”：我買貴了嗎？