74.91億，8個子地塊，地上建面超26萬㎡！

沒有意外，6月4日，中建玖合成功將北京通州運河區(qū)巨無霸地塊收入囊中。

一線河景加持，北側(cè)緊鄰北京副中心站交通樞紐，南側(cè)緊鄰運通隧道，優(yōu)越的地理位置，讓市場對該地塊倍加關(guān)注。

早在今年1月份該地塊登上北京首輪供地清單后，中建玖合曾就該宗地發(fā)出過施工招標計劃，當(dāng)時市場就猜測該地塊已“名花有主”。

因此成交結(jié)果在業(yè)內(nèi)預(yù)料之中。大家更為關(guān)心的是：

在北京土地市場隱匿了兩年之久的中建玖合，這一次拿地是否還是「穩(wěn)贏局」？是會成為通州樓市的帶動力量，還是會成為區(qū)域樓市“攪局者”？

01 為什么是中建玖合？

公開信息顯示，在今年4月底該地塊正式上架后不久，招商蛇口還曾對該項目發(fā)出一系列招標計劃，也被猜測為意向買家。

而最終至該宗地掛牌競買申請截止，招商蛇口并未報名，業(yè)內(nèi)猜測可能原因有二。

一是招商蛇口此前已在通州頻頻落子，不缺儲備。

今年4月8日拿下的通州八里橋地塊剛剛公布項目案名——朝棠攬閱；

去年10月23日拿下的通州梨園地塊所開發(fā)的云璟攬閱，正處強銷階段；

此外還有2022年和2023年拿地開發(fā)的通州梨園板塊的招商璀璨公元、臺湖板塊的招商璀璨時代，也處于在售狀態(tài)。

其二，中建玖合是中建二局旗下地產(chǎn)平臺，而中建二局的總部在通州區(qū)，曾承建了北京城市副中心軌道交通M101線一期工程、通州發(fā)展大廈等一批重大投資項目，為其拿地加分項。

且能夠以74.9億的總價重倉一個區(qū)域，具備此拿地實力的開發(fā)商也寥寥無幾了。

據(jù)克而瑞排行榜，2024年中建玖合的全口徑銷售額為131.8億元。其中，北京市場實現(xiàn)銷售額52.83億元（位居北京第17），僅次于其在上海市場的61.85億元（位居上海第30）。

其三，中建玖合在京已兩年未拿地。

公開信息顯示，中建玖合上次在京拿地還是2023年，急需拿地補倉。

2023年7月，中建玖合以54.05億元摘得的大興西紅門地塊，所開發(fā)的中建玖玥府總建面約19.14萬㎡，規(guī)模也不小，目前去化率已超80%。

2022年斥資66.815億元拿地的朝陽太陽宮的中建玖合府，建面不算大，但拿地3個多月開盤“日光”，驗證了其豪宅操盤力。

而在另外一個重要戰(zhàn)略布局地——上海，中建玖合2024年9月以63.66億元拿下了大寧單價地王（現(xiàn)已被大華刷新），如今項目已快入市，相比之下在北京拿地更加迫切。

其四，中建玖合的大盤操盤能力得到過市場的驗證。

在上海，中建玖合坐落于臨港103板塊的中建玖海云天項目約70萬方，也包含7個住宅子地塊，2021年全面開工，目前成片開發(fā)已基本建成，一直是臨港銷冠紅盤。

另一個聯(lián)合萬科打造的理想之地，也是一個地上地下總建面接近60萬方的綜合大盤，是2023年上海成交套數(shù)和面積和雙冠，單盤單年銷售120億。

去年9月拿下的大寧單價地王，案名已定為中建·玖上瑯宸，計劃7月開放售樓處?？傆嬋萁婕s9.32萬㎡，規(guī)模雖不算大，但業(yè)內(nèi)稱其有望成為真正引領(lǐng)全國的上海頂豪作品。

02開發(fā)為高端改善產(chǎn)品成必然

業(yè)內(nèi)猜測，中建玖合此次在京拿下的新地，開發(fā)為高端改善型作品也是必然。

在中建玖合拿地后不久，就有小道消息傳出，預(yù)計地塊會開發(fā)為主力戶型為105-240㎡的改善產(chǎn)品，臨河地塊限高 18 層，內(nèi)部地塊可建30層超高層，預(yù)計單價6.5-7萬/㎡，瞄準全北京高端客群。

業(yè)內(nèi)分析，從土拍文件來看，這塊地也會被開發(fā)成高端改善型產(chǎn)品無疑。

地塊土拍文件中明確要求，城市設(shè)計和建筑設(shè)計要充分落實《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(試行)》要求，甚至細化到了建筑布局、風(fēng)雨連廊、外立面材質(zhì)、架空層、屋頂花園觀景平臺等層面，品質(zhì)感拉滿。

地塊由8個子地塊組成，含7宗住宅地塊及1宗多功能用地，住宅容積率2.1-2.3，限高100米。

根據(jù)地塊出讓文件，各住宅地塊之間可統(tǒng)籌合理調(diào)整各建筑規(guī)模指標，意味著給開發(fā)商留下了較大的設(shè)計自由度。

并且7塊宅地的限高都是100米，也為開發(fā)商打造超高層河景大平層創(chuàng)造了條件。

另外，去除掉各種配建后，中建玖合地塊住宅部分成交樓面價約3.23萬/㎡，相對于6.5-7萬/㎡預(yù)測售價，留給開發(fā)商的產(chǎn)品發(fā)揮空間充足。

03 區(qū)域價值與操盤壓力并存

可以說，中建玖合底價拿下通州運河區(qū)這塊巨無霸地塊，給通州其他項目既帶來了可吸引全城高端客群目光的輻射利好，但也帶來了產(chǎn)品操盤的壓力。

而中建玖合自身，雖然地塊位置優(yōu)越，但也并非全無競品壓力。

比如，5月下旬開盤的金隅花溪云錦，整個項目為108—153㎡的改善型四居洋房，且得房率高達92%，也是地鐵盤，面向的也是全北京改善型需求客群。

且2025年是通州供地的爆發(fā)年。據(jù)年初公示的2025通州供地計劃，除了中建玖合剛拿的這塊地以及招商之前拿的八里橋、中鐵建拿的梨園地塊外，還有多宗地待供應(yīng)。

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在通州這塊巨無霸地塊上，中建玖合會如何進行產(chǎn)品演繹，尚需等待。

而實力央企的陸續(xù)拿地進駐確已表明，通州的城市地位已今非昔比。