2025年之前，地產行業(yè)的敘事主線是，誰能留在牌桌上；

2025年以后，這個敘事主線變成了，誰能引領未來。

翻閱年報，你會發(fā)現(xiàn)，巨頭們的共識，前所未有的統(tǒng)一：

去化是重要的，但未來的彈性更重要；

利潤是重要的，但當下的現(xiàn)金流更重要；

土儲是重要的，但土儲的成色更重要。

總而言之一句話：安全和發(fā)展，一個都不能少。

安全和發(fā)展，房企如何才能既要又要？行業(yè)龍頭保利的做法值得借鑒：

1、前瞻去庫存，時間換空間，提升安全邊際。

2、財務安全是第一要務，筑牢發(fā)展的護城河。

3、品質為王，體系為基，長期為本。

01

兩個緯度，不同的保利

對于保利2024年的業(yè)績，不同投資者，可能看到了兩份完全不同的財報：

在一部分投資者看來，2024年的保利，無論是營收和利潤都低于市場預期，因為他們看到了保利的利潤跌到了百億以下。

而在另一部分投資者看來，2024年的保利是成功的：不僅銷售基本盤穩(wěn)固，且在土地儲備、現(xiàn)金流等維度都表現(xiàn)優(yōu)秀。

實事求是而言，上述兩種看法都對。

只不過大家視角不同，前一部分人看到的是過去，而后一部分人則看到了未來。

具體的，我們來看數(shù)據(jù)。

對于第一部分投資者而言，他們看到的保利是這樣的：

2024年，保利實現(xiàn)營業(yè)收入3116.66億元，同比下降10.16%，凈利潤50.01億，同比下降58.56%。

從這個視角出發(fā)，得到的最直觀感受是：營收、利潤雙降，即便保利在規(guī)模維度依舊是行業(yè)第一，也無法阻擋利潤的下滑。

但客觀的說，這不是保利一家的問題。整個行業(yè)趨勢如此。

咱們先看銷售。2024年地產市場整體承壓，全國商品房銷售面積、金額仍在下降。數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國商品房銷售面積9.7億平方米，銷售金額9.7萬億元，分別同比下降12.9%和17.1%。

從這個視角，保利的這個第一又非常不容易。要知道，2024年全年銷售額破千億元的房企僅剩11家。

再看利潤。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經發(fā)布2024年財報的房企中，有超過60%的房企陷入虧損?，行業(yè)平均凈利潤率跌至歷史低點。而目前所有還保持盈利的房企，利潤的降幅也基本在50%左右。

當下，還留在牌桌上的企業(yè)，是要“面子”利潤，還是要“里子”現(xiàn)金流？是一道必須面對的選擇題。

當然了，對于第二部分投資者，他們看到的財報是這樣的：

1、依舊堅持穩(wěn)健

1）資產負債率進一步下降。

自2022年末至今，公司資產總額下降7.08%；年末公司有息負債規(guī)模壓降54億元至3488億元，連續(xù)兩年實現(xiàn)債務規(guī)模壓降；資產負債率累計下降2.2個百分點。保利是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償?shù)姆科蟆?/p>

2）融資成本進一步下降。

全年新增有息負債1664億元，綜合成本同比下降至2.92%。有息負債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創(chuàng)歷史新低。

3）在手現(xiàn)金規(guī)模依舊維持高位。

2024年，公司實現(xiàn)銷售回籠3277億元，當年銷售回籠率較去年提升1.3個百分點。通過“以銷定產”動態(tài)平衡資金收支，全年經營性現(xiàn)金流凈額63億元，連續(xù)第七年為正。年末在手現(xiàn)金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動性儲備遠超行業(yè)均值。

2、依舊進取

1）核心城市的市占率進一步提升。

保利38個核心城市的銷售市占率較去年進一步提升達7.1%；其中14個城市市占率超過10%。

2）一線城市的密度在進一步提升。

2024年，保利在廣州的銷售額達到了253.7億，排名第一；在北京的銷售額達到了236.9億，排名第四。

從這個視角出發(fā)，保利作為行業(yè)龍頭是充滿韌性和希望的，因為保利進一步明確了未來開發(fā)業(yè)務的增長點和驅動力。且每一步背后的戰(zhàn)略意圖也非常清晰：

1、強化現(xiàn)金流管理，進一步降負債，是保利深知發(fā)展的前提是安全。

2、從2021年開始堅持去庫存戰(zhàn)略，如今給了保利很大的騰挪空間，得以安全解決歷史問題不掉隊。

3、有余力堅定持續(xù)布局一二線核心城市，確保未來發(fā)展動能。

02

兩個階段，不同的路徑

投資者的看法不同，是因為階段不同，企業(yè)的發(fā)展方向也不同。

一個不能忽視的大背景是，房地產行業(yè)當下是大分化時代：城市在分化、房企在分化、產品也在分化。

這決定了，未來地產行業(yè)主要是結構性行情，結構性機會。

1）“利潤回歸制造業(yè)水平”的認知，決定了保利一直堅守的是穩(wěn)健發(fā)展的底線。

2021年，保利在其白皮書中就指出，房地產行業(yè)的高質量發(fā)展模式，其中很重要的一點就是，在利潤率下行的背景下，房企要向制造業(yè)學習如何精細化運營以提高運營管理效率。

后來的行業(yè)發(fā)展，也證明了保利的前瞻。

比如，我翻了一下今年3月20日，中指研究院發(fā)布的《2025中國房地產百強企業(yè)研究報告》：

報告就清晰地顯示了，2024年，百強房企凈利潤率、凈資產收益率均值分別為1.1%、0.3%，盈利能力連續(xù)多年下降，接近“零利潤”。

而在10年前，即2015年，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，滬深、大陸在港上市房地產公司凈利潤率均值分別為9.20%和14.61%。

行業(yè)趨勢如此，龍頭也如此。

數(shù)據(jù)來自wind

如圖所示，像華潤、中海、保利、龍湖這類還能實現(xiàn)盈利的房企，2024年其凈利率也基本跌至近5年來的最低水平。

2）存量時代的預判，讓保利在去庫存中不斷動態(tài)調整以爭取更大的騰挪空間：

上文說了，如今和過去的房地產行業(yè)，是兩個不同的時代，這是兩種不同的活法。

要想活著，首先就得解決歷史問題。

怎么解決？保利給出的答案是：堅定去庫存。

去庫存對保利有兩種戰(zhàn)略意義：

一是穩(wěn)住銷售。保持持續(xù)而穩(wěn)定的銷售，就是穩(wěn)住了一切，可以逐步消化存量資產。

2024年，公司通過優(yōu)化庫存管理、加快項目去化，已開工存量項目計容面積較年初下降約20%。

二是資產優(yōu)化。在盡可能的情況下，把存量資產的資產質量做騰挪和優(yōu)化，進一步解決歷史問題。

在資產質量方面，2023初，保利推行“調轉換退”，即通過調規(guī)轉性、換地、退地等多種方式，優(yōu)化存量用地，通過“調轉換退”盤活270萬平方米，降低抵消資金占壓。

歸根到底，保利用時間換空間，用這種持續(xù)而又穩(wěn)定的銷售，來慢慢解決歷史問題。

3）精準把握城市的結構性機會，決定了保利在面向未來時如何下注。

一個面向未來的企業(yè)，一定是符合未來發(fā)展趨勢的。

對房地產行業(yè)來說，這個新的發(fā)展趨勢是什么？就是加大核心一、二線城市的布局。

今年以來，各大一、二線城市地王頻出，就是這一趨勢的最好體現(xiàn)。

只是，后知后覺者試圖補票上車，而先知先覺者已開始收獲提前布局的果實。

還是以保利為例，

年報顯示，在38個核心城市，保利的銷售占比達到90%，同比提升2個百分點，

其中14個城市市占率在10%以上，16個城市連續(xù)三年排名當?shù)厥袌銮叭?/p>

基于城市聚焦策略的有效性，保利在拿地上進一步強化聚焦投資主流城市的策略。

2024年，保利發(fā)展完成拓展投資683億元，權益地價排名行業(yè)第二，過去三年排名行業(yè)第一。2024年99%投資金額位于38個核心城市。北上廣一線城市投資金額占比達到74%。2022-2024 年三年內，合計拓展項目總地價近 4000 億，總貨值約 7350 億元，居行業(yè)第一。

03

兩個視角，不同的未來

客觀而言，資本市場對當下和未來的保利都是低估的，原因如下：

房地產依然是中國經濟的支柱性產業(yè)，而保利是這個行業(yè)里TOP1，理應享有溢價。

這里的溢價，包含三重：一重是規(guī)模溢價，一重是戰(zhàn)略溢價，一重是管理溢價。

1）規(guī)模溢價。

在地產行業(yè)，規(guī)模不是萬能的，但沒有規(guī)模卻是萬萬不能的，這個道理已經被經過無數(shù)次驗證。

有一點大家要注意，如今，房地產行業(yè)依舊是一個10萬億規(guī)模的大市場。在這個市場中，保利的市占率為3.3%，而歐美龍頭在7%。這意味著，市場還大有可為。

2）戰(zhàn)略溢價。

我們在前面說了，核心城市地王頻現(xiàn)的背后，就是不同房企戰(zhàn)略能力的體現(xiàn)：有人拼命想擠上車，而有人早已在車上。

這個前面已說得比較詳細，就不啰嗦了。

還有一點能體現(xiàn)保利戰(zhàn)略溢價的是第二增長曲線。

報告期末，保利酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業(yè)經營類資產全年實現(xiàn)營業(yè)收入40億元；保利物業(yè)合同管理及在管面積分別約為9.9億平方米與8億平方米，繼續(xù)穩(wěn)固物業(yè)行業(yè)龍頭的位置。

3）管理溢價。

這些年來，保利發(fā)展對標世界一流企業(yè)，持續(xù)強化自己的管理效能和經營內功。

從組織架構上，保利有別于其他頭部房企的一個顯著特征就是憑借多年管理經驗，保利沉淀出“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構。

在瞬息萬變的市場里，扁平的管理架構，既有利于總部保持敏銳的市場觸覺和對公司業(yè)務全局的把控，有效降低信息不對稱、提高決策和管理效率；又能夠保證上下步調一致的強大執(zhí)行力和快速的應變調整能力。

實際上，穩(wěn)定的人才隊伍也是保利管理溢價的另外一個重要表現(xiàn)。在激烈的市場競爭中，擁有高素質的人才隊伍是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的關鍵。

縱觀保利發(fā)展近幾年調整動態(tài)，能夠看到高管調動和嚴格的干部任用是定期動作，目的還是通過組織作戰(zhàn)能力的調整，讓保利發(fā)展擁有了比其他央企更好的紀律性以及戰(zhàn)斗力。

擁有一支經驗豐富、工作高效的員工隊伍對于一個組織的產品和服務質量對企業(yè)的發(fā)展具有至關重要的作用。因此，保利也沉淀了一支優(yōu)秀人才隊伍，并且人才穩(wěn)定性很高。

穩(wěn)定的團隊則有助于企業(yè)文化的傳承和業(yè)務的持續(xù)發(fā)展。這支優(yōu)秀的人才隊伍是跟著保利一起成長，一起打拼，對保利的認同度很高。這個是保利穩(wěn)定、高效和創(chuàng)新的重要基石，也是保利未來發(fā)展的根本性基礎。

04

結語

財報不僅僅是數(shù)字，更多的是趨勢。

保利2024年的年報，其戰(zhàn)略前瞻、戰(zhàn)略取舍等都一覽無余。

但戰(zhàn)略的價值，只有時間才能證明。這也意味著，除了要看今年，還需要看未來三五年。

著眼未來的保利，更強大，更有韌性。這才是穿越周期的生命力。

所謂周期密碼，不外如是。