房地產(chǎn)市場的積極因素正在積累。

就在上周五大會(huì)發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部掌門人宣布“6+4+2”萬億元隱債置換大禮包，并預(yù)告房地產(chǎn)稅收支持政策“在路上”之后，剛剛過去5天，購房稅收優(yōu)化政策火速落地。

11月13日傍晚7點(diǎn)多，財(cái)政部官微發(fā)布了三部門《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，對契稅、增值稅、土地增值稅進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次住房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免，將會(huì)刺激改善型購房群體的入市需求，一定程度上會(huì)提振樓市交易總量，特別是一線城市樓市交易量。

01利好一線城市改善型需求

首先，我們來看一下，這次出臺的稅收新政具體有何利好。

地產(chǎn)銳觀察根據(jù)官方文件制表

其一，看契稅。將契稅優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)由90平提升至140平，與此前相比：

首套買90-140平，契稅降低0.5pct；買140平米以上不變。

二套買90-140平，契稅降低1pct，北上廣深降低2pct；

二套買140平以上，北上廣深降低1pct，其他地區(qū)不變。

對比之后可以明顯看出，契稅優(yōu)化明顯利好90平以上、140平及以下面積段的二套改善型購房者，特別是一線城市北上廣深，契稅調(diào)降幅度較大。

其二，看增值稅。此前政策規(guī)定，滿2年住房出售免征增值稅，但北上廣深的非普宅例外，需要征收差額（出售價(jià)-原始價(jià)）的5%。

而新政明確，待北上廣深取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)后，全國統(tǒng)一執(zhí)行滿2年免征增值稅。9月末北京、上海已先后預(yù)告“適時(shí)、及時(shí)取消”普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將很快會(huì)明確。

這意味著，在9月底一線城市增值稅5改2之后，此次增值稅政策進(jìn)一步優(yōu)化，利好北上廣深大面積改善型住房需求的交易。

其三，土地增值稅。新政明確，各地區(qū)土地增值稅預(yù)征稅率統(tǒng)一下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，并維持土地增值稅力度。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這會(huì)有助于降低房企土征稅預(yù)征負(fù)擔(dān)，利于緩解房企短期現(xiàn)金流壓力。

總體來看，此次購房稅收政策調(diào)整，受益最大的是一線城市140平以內(nèi)改善型購買者，可少交約20萬左右的契稅。同樣利好一線城市該面積段新盤的銷售。

也有券商研究指出，新房交易主要涉及契稅，而二手房交易涉及契稅、增值稅，預(yù)計(jì)本次政策對改善型二手房成交量的刺激更為顯著。

同時(shí)，民生證券研究認(rèn)為，本次購房稅收政策落地傳遞了兩個(gè)信號：

一是，從上周五部長“預(yù)告”到11月13號的落地，僅過去了5天，表明財(cái)政依舊重視地產(chǎn)，尤其是與居民購房成本、需求息息相關(guān)的房地產(chǎn)稅收；

二是，征稅面積標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)、普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消均指向一線城市——這可能是本輪地產(chǎn)調(diào)控的最主要抓手。

02專項(xiàng)債收儲有望加快落地

其實(shí)，除了購房稅收政策外，11月11日，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，同時(shí)是財(cái)政支持地產(chǎn)政策的落地兌現(xiàn)。

華創(chuàng)證券研究認(rèn)為，預(yù)計(jì)土儲專項(xiàng)債有望成為4萬億級別的增量政策，而資本市場當(dāng)前對其重視程度仍不足。

據(jù)其測算，2020-2024年地方城投超常規(guī)拿地占用資金近4萬億，土儲專項(xiàng)債或以“類化債”邏輯，大額釋放這部分流動(dòng)性。

上周五的發(fā)布會(huì)財(cái)政部對“6+4+2”萬億元隱債置換方案做了詳細(xì)說明。市場普遍認(rèn)為，地方政府的債務(wù)償還壓力及城投平臺的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大降低。

國金證券研究認(rèn)為，地方政府化債有助于地產(chǎn)鏈公司經(jīng)營改善及樓市企穩(wěn)。待地方政府發(fā)行專項(xiàng)債來收儲土地、收購存量商品房的政策細(xì)則落定，地產(chǎn)的企穩(wěn)進(jìn)程會(huì)加快。

近期，有跡象顯示，地方政府下場“收房”正在提速。

11月7日，鄭州發(fā)文表示公開征集存量商品房用作保障房；同日，廣州發(fā)文表示，首筆2.5億元收購存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金已經(jīng)落地；佛山也表示，近期獲得購買安置房專項(xiàng)借款11.9億元。

展望后市，研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，更多的增量政策正在儲備，可能包括降準(zhǔn)降息、新一輪消費(fèi)補(bǔ)貼、生育補(bǔ)貼等支持人口的舉措，以及政府更大程度的參與地產(chǎn)收儲等。