近期，國內(nèi)一線城市的房價(jià)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：4月份一線城市二手房價(jià)格環(huán)比漲了0.4%。此外，上海二手房成交量連續(xù)三個(gè)月站上2.8萬套，北京、深圳、廣州的成交量也都在回暖。而隨著成交量的快速上升，導(dǎo)致不少房東就覺得自己低價(jià)掛牌賣房吃虧了，就想著上調(diào)房價(jià)，但結(jié)果卻是沒人搭理（現(xiàn)在是以價(jià)換量的時(shí)期），于是房東又開始后悔漲價(jià)，把原來上調(diào)的房價(jià)再降到原價(jià)。

事實(shí)上，最近一線城市房價(jià)的止跌回穩(wěn)，以及成交量的放大，主要是受到救市政策利好的影響。比如，深圳今年4月底把核心區(qū)的限購打開了，只要有居住證就能買房。此外，上海把非本地戶口在外環(huán)內(nèi)買房需要的社保年限從3年降到1年，居住證滿5年就能隨便買房。同時(shí)，北京五環(huán)內(nèi)的社保要求也從2年降到1年。這就導(dǎo)致了剛需和投資炒房需求的集中釋放。

不過，本輪一線城市房價(jià)的上漲出現(xiàn)了一個(gè)奇怪現(xiàn)象。就是在二手房成交里面，總價(jià)在300萬以下的老破小占了六到九成，90平米以下的小戶型占了65%-85%。此外，一線城市二手房成交均價(jià)，比去年全年的平均水平都有不同程度的下降。這意味著，本輪一線城市的成交量的回升，都是“以價(jià)換量”的結(jié)果。而恰恰是那些總價(jià)500萬到1000萬的所謂“中間地帶”的改善盤，成交量依舊非常低迷。

現(xiàn)在問題來了，一線城市老破小被瘋搶，房價(jià)在下跌了4年之后，終于觸底了嗎？對(duì)此，我們認(rèn)為，限購政策松綁只能在短期內(nèi)刺激房價(jià)的止跌回穩(wěn)， 遲滯房價(jià)下跌的進(jìn)程，并不能改變長遠(yuǎn)的趨勢，一線城市房價(jià)還遠(yuǎn)沒有到觸底的時(shí)期。以下三大信號(hào)說明一線城市的房價(jià)未來仍有調(diào)整空間。讓我們一起來分析一下：

信號(hào)一：房子的投資回報(bào)率

通常房子的投資回報(bào)率決定房價(jià)是否反轉(zhuǎn)。以上海為例，靜安區(qū)一套650萬的商品房，年租金只有10萬元。這意味著，房東投資購房用于出租，通過收取租金需要65年才能回本，這樣的投資回報(bào)率只有1.5%，遠(yuǎn)低于正常的4%-5%水平。也說明了，現(xiàn)在一線城市的房價(jià)只有投機(jī)價(jià)值，連投資價(jià)值都沒有。事實(shí)上，如今在一線城市租房子要遠(yuǎn)比買房更劃算。

信號(hào)二：房價(jià)與收入之比

現(xiàn)在一些主流媒體提出，一線城市的房價(jià)收入比只有15-16倍，回到了2016年的水平。但實(shí)際上，一線城市的房價(jià)收入比達(dá)到了驚人的40倍以上。以上海為例，一個(gè)普通家庭年收入在15萬，而市中心的一套商品房價(jià)是600萬。這意味著，這個(gè)家庭不吃不喝40年才能買得起一套房。而高房價(jià)不可能長期遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖耄磥矸績r(jià)將逐步去泡沫化，回歸居住屬性乃是大勢所趨，任何外力都無法改變。

信號(hào)三：老百姓兜里的錢流向

如果老百姓兜里的錢流向房地產(chǎn)市場，那未來房價(jià)可能止跌反彈。但事實(shí)上，今年前5個(gè)月住戶存款增加5.63萬億，平均每個(gè)人多存了4000元左右。同時(shí)，居民貸款減少了6314億，這說明了居民不僅不貸款，而且還在提前還貸。試想，居民都把錢存起來不用，既不消費(fèi)也不投資，這說明房地產(chǎn)市場在調(diào)整4年之后，居民的信心還沒有完全恢復(fù)，人們出于對(duì)未來前景持謹(jǐn)慎態(tài)度，所以都把錢都存入銀行。

本輪一線城市房價(jià)的反彈，主要是受到上海、北京、深圳等松綁限購政策的影響，導(dǎo)致剛需瘋狂購買總價(jià)300萬以下的老破小。而500萬以上的房子卻還是無人問津，這說明一線城市房價(jià)止跌回穩(wěn)只是暫時(shí)的。而從以上這三大信號(hào)可以看出，未來一線城市的房價(jià)仍有較大下行空間。對(duì)此，你怎么看？