白云土拍市場(chǎng)，再放大招！

就在剛剛，廣州日?qǐng)?bào)刊登白云區(qū)政通路西側(cè)AB2914005、AB2914006地塊的掛牌出讓公告。

地塊用地性質(zhì)為二類居住用地、文化設(shè)施用地，宗地面積26400平（其中住宅用地21587平），總建筑面積26482平（其中住宅建面23746平），住宅用地容積率僅1.1。

地塊掛牌起始價(jià)87213萬元，換算下來，掛牌起拍樓面價(jià)約3.67萬元/平。（不扣配建）

｜圖源：廣州日?qǐng)?bào)

這也是白云區(qū)近10年來出讓宅地中容積率最低的一宗，比2025年成交的龍歸六片山地塊1.7容積率還要低。

未來極有可能打造疊墅或聯(lián)排等墅級(jí)產(chǎn)品，填補(bǔ)白云核心區(qū)高端低密產(chǎn)品的空白。

而前幾天，白云設(shè)計(jì)之都宅地剛剛被三家房企爭(zhēng)搶，政通路西側(cè)地塊的熱度，不會(huì)弱于設(shè)計(jì)之都！

我們接著往下 聊聊。

政通路西側(cè)地塊的地段大家都很熟悉了，核心程度基本不亞于白云新城。

地塊東臨白云區(qū)政府，南靠麓湖公園、雕塑公園，東北向可遠(yuǎn)眺白云山，被萬畝綠肺環(huán)繞，是廣州中心六區(qū)少有的"區(qū)府+山水"雙重buff地塊。

｜廣州樓市發(fā)布 制

交通方面，距地鐵11號(hào)線環(huán)線與12號(hào)線（在建）換乘的中醫(yī)藥大學(xué)站僅約100米，往南兩站即達(dá)環(huán)市東，往東接駁天河CBD，通達(dá)性極佳。

周邊老牌名校不少，初步預(yù)計(jì)是省一級(jí)的廣園小學(xué)+中學(xué)，教育牌還是比較穩(wěn)。

商業(yè)方面，地塊周邊社區(qū)底商非常成熟，不遠(yuǎn)處有三元里萬科里，基本生活需求不用擔(dān)心。

當(dāng)然，如果開車的話，10分鐘內(nèi)也可以到白云萬達(dá)廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)及越秀公園前、環(huán)市東商圈。

｜廣州樓市發(fā)布 制

而除了基礎(chǔ)配套之外，在樓市君看來，政通路西側(cè)地塊至少兩個(gè)結(jié)構(gòu)性的優(yōu)勢(shì)。

其一，板塊土地供應(yīng)斷供多年，片區(qū)升級(jí)居住需求旺盛。

地塊所在的景泰、廣園板塊已斷供新房多年，周邊多以2000年前樓齡老舊小區(qū)為主。

唯一能算得上的次新盤力迅·觀麓公館，目前僅有2套房源掛牌，并且掛牌價(jià)格高達(dá)8.5-10萬/平！

｜圖源：貝殼找房

貝殼找房上顯示，目前周邊二手掛牌不少。

比如桂花崗板塊掛牌305套、三元里板塊掛牌196套、景泰路板塊掛牌450套機(jī)場(chǎng)路板塊掛牌超1200套，大金鐘路也有123套。

簡(jiǎn)單算算，地塊周邊1公里的潛在置換家庭就超過了2500個(gè)！

并且，板塊購買力也不弱，政、教、醫(yī)等單位以及大型國企人群集中，未來并不缺買家。

其二、地塊1.1的容積率也是板塊絕無僅有。

政通路西側(cè)地塊容積率僅為1.1，是白云近十年最低！

這意味著開發(fā)商可做疊墅或聯(lián)排等墅級(jí)產(chǎn)品，產(chǎn)品層級(jí)直接向天河奧體低密墅區(qū)、番禺星河灣等類別墅產(chǎn)品看齊。

地塊起拍樓面價(jià)3.67萬/平，與白云新城的白云云瑞相差無幾（約3.77萬/平）。

若參考中心區(qū)低密墅級(jí)產(chǎn)品的定價(jià)邏輯，未來項(xiàng)目入市價(jià)格有望沖擊10萬+！

特別是，如果能做出高贈(zèng)送、大尺度的真正豪宅，也精準(zhǔn)填補(bǔ)了區(qū)域超千萬級(jí)終極改善的產(chǎn)品斷層。

｜圖源：藍(lán)皮書

可以看到，穗八條后廣州土拍溫度漸回升，設(shè)計(jì)之都是"試溫計(jì)"，政通路西側(cè)才是真正檢驗(yàn)核心區(qū)超低密地塊價(jià)值的"試金石"。

樓市君認(rèn)為，在設(shè)計(jì)之都地塊剛剛上演“三國殺”——27輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)24%的背景下，房企對(duì)核心區(qū)稀缺低密地塊的渴求度只增不減。

這宗麓湖旁1.1容積率的低密宅地，大概率是今年白云乃至廣州土拍市場(chǎng)最具話題性的地塊之一。

再加上地塊體量不大、起拍總價(jià)不高，再加上客群明確、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，未來的去化確定性較強(qiáng)，中小型優(yōu)質(zhì)民企也有機(jī)會(huì)參與角逐。

地塊預(yù)計(jì)在7月18日左右正式競(jìng)價(jià)，最終是否會(huì)觸發(fā)溢價(jià)、溢價(jià)幅度多少，樓市君也將持續(xù)關(guān)注。