近日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，坐落于青島城陽(yáng)的一宗臨海地塊，將迎來(lái)首輪司法拍賣。

該地塊位于城陽(yáng)區(qū)女姑山以西、環(huán)灣路以南，是青島星河灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下土地，系青島星河灣項(xiàng)目的儲(chǔ)備用地，起拍價(jià)約6.0億元。

地塊評(píng)估價(jià)為8.57億元，起拍價(jià)相當(dāng)于打了7折。而在折價(jià)拍賣背景下，這一擁有一線海景優(yōu)勢(shì)的地塊仍遭“冷遇”。截至6月15日，該地塊吸引6920人圍觀，競(jìng)買報(bào)名人數(shù)仍為“0”。

折價(jià)法拍

時(shí)間回到2013年4月，彼時(shí)，青島城陽(yáng)區(qū)流亭街道女姑山以西、環(huán)灣路以南的7幅地塊集中出讓，青島星河灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以超過(guò)12億元的總價(jià)競(jìng)得。

7幅地塊總占地面積近60萬(wàn)平方米，其中1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)地塊為純住宅用地，3號(hào)、7號(hào)地塊為商業(yè)、文體娛樂(lè)等配套用地。

根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米，總投資150億元，建設(shè)為集居住、商務(wù)、休閑于一體的高檔濱海休閑區(qū)。

憑借青島環(huán)灣發(fā)展戰(zhàn)略的利好及一線濱海資源，2015年，項(xiàng)目以青島星河灣的案名上市銷售，開(kāi)盤當(dāng)日銷售額便達(dá)到13.5億元，完成簽約390套。

根據(jù)拍賣公告，本次拍賣地塊是尚未開(kāi)發(fā)的3號(hào)地塊，擁有一線海景，景觀視野好，地塊方正，是白沙灣板塊極其稀缺的大體量臨海宅地。相較于2013年拿地時(shí)的成本約2.47億元，仍有溢價(jià)空間。

該地塊占地面積約9.71萬(wàn)平方米，為城鎮(zhèn)住宅用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、批發(fā)零售用地、文體娛樂(lè)用地，容積率2.9，總建筑面積約28.17萬(wàn)平方米。其中商品住房用地分?jǐn)偼恋孛娣e9.59萬(wàn)㎡、文體娛樂(lè)用地分?jǐn)偼恋?72.41㎡、批發(fā)零售用地分?jǐn)偼恋?44.83㎡、醫(yī)衛(wèi)慈善用地分?jǐn)偼恋?89.66㎡，建筑容積率不高于2.9，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

剩余使用年期設(shè)定為城鎮(zhèn)住宅用地57.02年、醫(yī)療衛(wèi)生用地37.02年、零售商業(yè)用地27.02年、文化用地37.02年。

此次3號(hào)地塊司法拍賣背后，是一道難以繞開(kāi)的債務(wù)鎖鏈。

直接導(dǎo)火索便是青島星河灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、青島政建投資集團(tuán)有限公司與中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司的公證債權(quán)文書糾紛。

據(jù)東方資產(chǎn)一年前發(fā)布的資產(chǎn)處置公告，透露擬處置涉及青島星河灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的債權(quán)，截至2025年5月30日，本金余額約5.33億元，欠付利息約1.62億元，債權(quán)資產(chǎn)包括保證和抵押擔(dān)保，已經(jīng)進(jìn)入法院執(zhí)行階段。

誰(shuí)將接盤？

債務(wù)壓頂、資產(chǎn)被強(qiáng)制處置的原因已然明晰。那么，為何這宗起拍價(jià)直打7折的一線海景宅地，上線后依然無(wú)人問(wèn)津？

從拍賣公告來(lái)看，首先，該地塊并非“凈地”。雖然自然條件優(yōu)越，但評(píng)估機(jī)構(gòu)查到這塊地存在一定開(kāi)發(fā)限制。

即“應(yīng)配建不小于10%的保障性住房，建筑面積不少于28166.25平方米，不少于434套，應(yīng)配建不小于10%的限價(jià)商品住房，建筑面積不少于28166.25平方米，不少于332套”，競(jìng)買人需自行到相關(guān)行政職能部門核實(shí)，這意味著隱性成本和不確性。

其次是板塊流動(dòng)性低，去化周期漫長(zhǎng)。根據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)白沙灣板塊月均流速在60套左右，上個(gè)月星河灣在售新房降價(jià)，均價(jià)在9000元/㎡，月認(rèn)購(gòu)四五十套。這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)低于開(kāi)盤時(shí)期的1.3萬(wàn)元/㎡，即便以2130元/㎡的低樓面價(jià)拿地，一旦加上建安、稅費(fèi)、配建保障房和限價(jià)房的成本，利潤(rùn)空間極為微薄。

此外，該地塊雖產(chǎn)權(quán)清晰，但新買家獨(dú)立開(kāi)發(fā)，將面臨道路、管網(wǎng)、景觀等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)接難題；若與星河灣協(xié)商統(tǒng)一規(guī)劃，需分擔(dān)高昂的協(xié)調(diào)成本。

從地塊本身來(lái)看，起拍價(jià)約6億元，折合樓面地價(jià)約2130元/平方米，較評(píng)估價(jià)折價(jià)約30%，具備一定的價(jià)格吸引力。但配建保障房和限價(jià)商品房的要求、白沙灣板塊月均約60套的去化速度，以及地塊與現(xiàn)有項(xiàng)目在基礎(chǔ)設(shè)施銜接上的協(xié)調(diào)成本，均會(huì)為潛在競(jìng)買人增添實(shí)際顧慮。

若首輪拍賣流拍，按照司法拍賣慣例，不排除有進(jìn)入二拍、進(jìn)一步下調(diào)起拍價(jià)的可能。