四川
最近深圳兩宗普通地塊的土拍結(jié)果刷屏了：一宗溢價(jià)率 114%，另一宗更是達(dá)到 140%。很多人看懵了，這種十年未見的高溢價(jià)土拍，到底藏著什么信號？今天就把這個(gè)事說透。
先搞懂：土拍溢價(jià)率到底是什么？
很多人對土拍溢價(jià)率沒概念，其實(shí)邏輯非常簡單。比如某宗地起拍價(jià) 1 萬元 /㎡，拍到 2 萬元，溢價(jià)率就是 100%；拍到 3 萬元，溢價(jià)率就是 200%，本質(zhì)就是成交價(jià)相比起拍價(jià)的漲幅比例。
土拍溢價(jià)率從來不是無關(guān)的數(shù)字，它直接牽住了新房價(jià)格的 “衣領(lǐng)”。之前全國多數(shù)城市都執(zhí)行土拍限價(jià)政策，要求溢價(jià)率不得超過 10% 或 15%，就算起拍價(jià) 1 萬元的地，最多也只能拍到 1.1 萬或 1.15 萬。地價(jià)被限制死，新房價(jià)格自然也被框住了，不會出現(xiàn)大幅上漲的情況。
追溯：土拍限價(jià)的來龍去脈
土拍限價(jià)并非長期政策。2018 年北京率先推行土拍限價(jià)，2019 年全國大部分城市跟進(jìn)落地。在政策實(shí)施之前，土拍出現(xiàn) 80%、100% 的高溢價(jià)并不少見，但政策出臺后，溢價(jià)率基本被壓制在 15% 以內(nèi)，這種超 100% 的高溢價(jià)已經(jīng)消失了整整十年。
但近年來，多地陸續(xù)取消了土拍限價(jià)政策，新拍土地不再受溢價(jià)率限制，地價(jià)的上漲空間被徹底打開。這次深圳的兩宗地塊，既非核心商圈的黃金地塊，也沒有特殊配套加持的普通地塊，卻接連拍出超 100% 的溢價(jià)率，這絕不是偶然。連續(xù)兩日高溢價(jià)土拍，是近十年來首次出現(xiàn)的明確信號。
信號背后：房企到底在賭什么？
有人會質(zhì)疑，土拍的起拍價(jià)是不是隨便定的？完全不是。土拍起拍價(jià)由具備合法資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)出具，評估師需持證上崗，還要對評估結(jié)果負(fù)法律責(zé)任。如果起拍價(jià)定得過低，還會造成國有資產(chǎn)流失，所以起拍價(jià)基本貼合當(dāng)前的市場真實(shí)行情，不會出現(xiàn)離譜的定價(jià)。
當(dāng)某宗地拍到 114% 的溢價(jià)率，意味著房企愿意以 2.14 倍于起拍價(jià)的成本拿下這塊地。按照行業(yè)通用邏輯，新房售價(jià)通常是地價(jià)的 2 倍左右，也就是說，這塊地未來的新房售價(jià)，至少會達(dá)到起拍價(jià)的 2.14 倍。這意味著，如果該宗地如期開發(fā)，未來的新房價(jià)格會比當(dāng)前的市場行情有明顯上漲。
不少人還在糾結(jié)樓市到底能不能回暖，但土拍的動作早就給出了答案：房企比任何人都先察覺到了市場的變化，愿意用真金白銀為未來的預(yù)期買單。這次深圳的土拍熱潮，不是孤立的個(gè)案，而是傳遞出市場正在復(fù)蘇的明確信號。普通購房者或許不必急于跟風(fēng)，但絕對不能再忽視這個(gè)風(fēng)向變化，畢竟土拍的熱度，向來是樓市走向的先行指標(biāo)。
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