北京
樂居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播
順義河?xùn)|站0037地塊成交于3月18日，由城建祥業(yè)旗下北京住總以5.71億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)約1.4萬元/㎡。
5月20日，總平圖公示。規(guī)劃總建面約6.07萬㎡，其中地上計(jì)容建面約4.08萬㎡，容積率1.3。
擬建11棟6-10F坡頂小洋房，約432戶。
規(guī)劃解讀
北京順義買房人，請(qǐng)注意了！城建祥業(yè)順義0037地塊，打回重做的設(shè)計(jì)方案來了。
斷頭鹿不見了，園林景觀不見了，消防撲救場(chǎng)地不侵占綠地了。
這些只是表面，真正藏在新舊圖紙里的3個(gè)細(xì)節(jié)，才是決定這個(gè)盤值不值得買的關(guān)鍵。
看完這條視頻，你買房絕對(duì)不踩坑！
1、容積率別只看數(shù)字
很多人說它容積率1.3，比隔壁兄弟盤住總青年ONE的1.5更低密。
這是一個(gè)很大的誤區(qū)！
0037樓棟整體西偏南超20度，靠角度卡日照規(guī)則，大幅壓縮了樓間距。而青年ONE是正南正北，實(shí)打?qū)崒挊情g距。
說白了，這兩個(gè)盤的真實(shí)居住密度，是差不多的。
2、刻意壓低樓層高度
0037地塊限高36米，它只建到30米，清一色6–10層洋房。
北邊1、2號(hào)樓，在限高30米控制線之外，本來能建11層，完全合規(guī)！
但開發(fā)商故意不建，為了和青年ONE做出差異化，打造純10層低密洋房人設(shè)，賣房更有價(jià)值點(diǎn)。
3、封閉防火挑檐第二盤
新版總圖也沒有標(biāo)注贈(zèng)送面積信息，但外立面細(xì)節(jié)暴露了套路。
我推測(cè)，它有三種贈(zèng)送手段：南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+防火挑檐，北向設(shè)備平臺(tái)。
參考青云國(guó)樾的操作：防火挑檐大概率會(huì)封閉進(jìn)入室內(nèi)，實(shí)打?qū)嵃姿兔娣e，整體得房率估計(jì)達(dá)到100%。
最后，我提醒一句：打算入手順義改善洋房，一定要看懂這三點(diǎn)，再定房！
開發(fā)主體
項(xiàng)目公司即拿地主體：北京住總京順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
成立于2017年7月3日，注冊(cè)資本4億元。
法定代表人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理由巴德勝一人擔(dān)任。
該公司由北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司100%持股，隸屬于北京城建旗下的住總集團(tuán)。
地段區(qū)位
地塊距離地鐵15號(hào)線俸伯站直線約400米，交通便捷。
周邊有京漢生活廣場(chǎng)、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院、潮白河森林公園、減河公園等生活配套設(shè)施。
西側(cè)就是住總青年ONE，一梯兩戶的純洋房社區(qū)，小區(qū)容積率1.5，主推建面約72/89㎡三居和105㎡四居。
2024年9月底開盤，共11棟洋房444套房源，目前均已售罄，成交均價(jià)3.26萬元/㎡。
住總青年ONE的拿地樓面價(jià)是1.62萬/㎡，此次新拍的0037地塊便宜了2000+，成本優(yōu)勢(shì)明顯。
相關(guān)公司：北京城建sh600266
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