北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我還要探討一下，您說(shuō)“自住買(mǎi)自己喜歡的，保值才買(mǎi)大眾喜歡的”，但我把城花這幾套房的圖片和視頻給身邊很多人看了，所有人都說(shuō)喜歡，這可以說(shuō)明大眾喜歡了吧？但您怎么還說(shuō)保值角度不強(qiáng)呢？

A：

1、這怎么說(shuō)呢？只能說(shuō)人性是復(fù)雜的，很多時(shí)候嘴里說(shuō)的和下手干的不一樣，可以說(shuō)是言行不一，但實(shí)際上是理想和現(xiàn)實(shí)的沖突。

2、打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确桨?。男人都好色，永遠(yuǎn)喜歡18歲的窈窕淑女，更喜歡胸大無(wú)腦的。但如果讓他們挑老婆，大多數(shù)就選擇外貌身材都普通的了，精致美女在婚戀市場(chǎng)上并不真的受追捧。

別墅其實(shí)也是這種情況。沒(méi)人不喜歡大房子，但這是理想，真等讓他們掏錢(qián)的時(shí)候就未必愿意出高價(jià)了。很多人會(huì)以“用不上，打掃辛苦，沒(méi)必要”等各種理由拒絕大戶型，而商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，所以這種大戶型的價(jià)格走勢(shì)才不太強(qiáng)。

另外有一句話是“丑妻近地家中寶”，“近地”用在房子上就是地段兒更重要，人們選房首先喜歡的是地段兒內(nèi)的配套價(jià)值。

3、總之我還是這話，小區(qū)和戶型肯定是不錯(cuò)的，居住的性價(jià)比在別墅中也不錯(cuò)，所以您還是多考慮居住吧，其他的沒(méi)必要太糾結(jié)。

僅供參考。

二

Q:

我替女兒咨詢北京買(mǎi)房事宜：目前無(wú)京戶，理論上三年內(nèi)落戶，但社保已有購(gòu)房資格。預(yù)算首付200-300萬(wàn)，貸款不準(zhǔn)備用公積金，因?yàn)樘伲藤J部分也是200-300萬(wàn)。

工作地點(diǎn)西三環(huán)**大廈，不考慮學(xué)區(qū)但希望海淀區(qū)，也就是想買(mǎi)沒(méi)溢價(jià)的房子，兩居室面積稍大些的。如果離單位近就不考慮地鐵了，遠(yuǎn)點(diǎn)的話必須地鐵上蓋。請(qǐng)問(wèn)我們的方案有什么需要調(diào)整的嗎？

A：

1、調(diào)整？那最好先再確定一下預(yù)算吧，因?yàn)閮蓚€(gè)都是200-300萬(wàn)，那總價(jià)就是400-600萬(wàn)了，200萬(wàn)價(jià)差至少是一間臥室了，所以要不就是確定500萬(wàn)左右吧，這樣中介也好找房。

2、**大廈，那您女兒是*央企系統(tǒng)的吧？如果是的話就是公積金國(guó)管，優(yōu)勢(shì)是一般有個(gè)幾年時(shí)間就能貸滿，就算起步也是70萬(wàn)。而如果將來(lái)?yè)Q房時(shí)是二貸資格，那最高額度就得減半了。

所以我建議是能用盡量吧，要不換房時(shí)如果政策不友好，有可能也是浪費(fèi)了首貸資格。

3、不考慮學(xué)區(qū)但希望海淀區(qū)，想買(mǎi)沒(méi)溢價(jià)的。只能說(shuō)有可能吧，但前提是多看房+多算賬，要不然不好找到。但這種房一般都對(duì)付款方式有要求，全款的比較多，也就是業(yè)主著急用錢(qián)才降價(jià)的。所以別把這項(xiàng)當(dāng)必選項(xiàng)吧，只能是看運(yùn)氣。

4、其他我沒(méi)什么建議調(diào)整的了。我要建議就是可以先看石景山的，畢竟還沒(méi)結(jié)婚，等用上學(xué)區(qū)至少七八年呢，沒(méi)必要現(xiàn)在跟學(xué)區(qū)房較勁。

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)在兩邊房子的利弊其實(shí)我們很清楚了，但困難的是無(wú)法選擇??！我們只是普通的北漂夫妻，沒(méi)買(mǎi)過(guò)房子，實(shí)在不敢輕易做決定。

Ps：不是我們逼您，也不用承擔(dān)責(zé)任，而是我們想尋求幫助。我們來(lái)北京十多年了，小鎮(zhèn)做題家為了買(mǎi)房徹底掏空了家底，實(shí)在輸不起的。

A：

1、您不敢輕易做決定，那別人就更不敢替您做了，這誰(shuí)也幫不上忙啊？您找我問(wèn)了好幾次了，我能說(shuō)的也都說(shuō)了，實(shí)在沒(méi)什么可說(shuō)的了。

2、反正兩邊地段兒的優(yōu)劣勢(shì)都明顯，幾套房源的優(yōu)劣也明顯，簡(jiǎn)單說(shuō)就是市區(qū)老破小vs郊區(qū)遠(yuǎn)大新，怎么選擇只能看自己，別人幫不上忙。您說(shuō)的是不用別人承擔(dān)責(zé)任，但我也不愿惹麻煩，外人不可能幫忙出太多主意的。

3、而且我沒(méi)說(shuō)您逼誰(shuí)，只是說(shuō)逼也沒(méi)用，自己的事情只能自己決定，別人沒(méi)義務(wù)幫忙。

4、談不上輸?shù)钠疠敳黄鸬?，房子是用?lái)住的，就算價(jià)格走勢(shì)弱于大盤(pán)，那也是能滿足自住的。這其實(shí)就跟選擇城市一樣，在小城市或許掙的沒(méi)北京多，但消費(fèi)也低，怎么都是生活。或者跟找工作似的，無(wú)所謂是否入錯(cuò)行的，能養(yǎng)家糊口就得了。

5、總之我?guī)筒簧厦α?，我能做到的只是列出各種情況，選擇多自由還是您自己保留吧。

僅供參考。

四

Q:

本人剛需買(mǎi)房，想買(mǎi)個(gè)兩居就可以，首付100w，希望壓力別大，您覺(jué)得如果在東邊的話哪個(gè)地段合適？要求是地鐵一碗湯，小區(qū)不超10年，其他要求不高，學(xué)區(qū)中等偏上就可以，但孩子已經(jīng)中班，所以對(duì)教育還是很關(guān)注的，而且也考慮到好學(xué)區(qū)才能支撐保值，所以希望盡量好。

A：

1、壓力是自己的感受，這外人不敢建議。而且我也不知道您收入，所以預(yù)算還是自己計(jì)算吧。

2、100萬(wàn)首付的兩居，那東邊的話肯定是通州啊。要不就是朝陽(yáng)的六號(hào)線沿線，比如草房周邊的幾個(gè)小區(qū)也還不錯(cuò)，看自己是否喜歡了。

畢竟您的房齡要求是10年，那全北京近十年來(lái)可沒(méi)多少小區(qū)，東邊的更少。再加上要求地鐵一碗湯，那就是一公里之內(nèi)吧，這能選擇的實(shí)在不多，我?guī)筒簧厦Α?/p>

3、您對(duì)學(xué)區(qū)的要求也高了，如果是指在北京中等偏上，那基本都是學(xué)區(qū)房，您300多萬(wàn)的預(yù)算是不好買(mǎi)到兩居室的。另外也建議考慮好學(xué)區(qū)溢價(jià)的保值，畢竟今年起就進(jìn)入入學(xué)人數(shù)低谷期了，至少延續(xù)到2032年。

4、總之，您要不還是再考慮一下吧，現(xiàn)在的要求偏高了，幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。

僅供參考。

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