年報(bào)問(wèn)詢答復(fù)落地，新城控股千億商業(yè)資產(chǎn)筑牢經(jīng)營(yíng)底盤，旗下高端酒店業(yè)務(wù)遇冷、在建項(xiàng)目施工趨緩，五大財(cái)務(wù)事項(xiàng)完成上交所專項(xiàng)穿透核查。

2026年4月末，新城控股披露年度報(bào)告，上交所同步啟動(dòng)年報(bào)事后專項(xiàng)審核并下發(fā)監(jiān)管問(wèn)詢函。歷經(jīng)40余天底稿復(fù)盤、審計(jì)資料核驗(yàn)、佐證材料歸集，新城控股于6月9日按期披露問(wèn)詢回復(fù)文件。本次問(wèn)詢聚焦五大核心財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)：在建酒店施工進(jìn)度、千億自持商業(yè)資產(chǎn)公允價(jià)值核算、存貨跌價(jià)計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)、合營(yíng)聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目往來(lái)賬款、實(shí)控人體系關(guān)聯(lián)資金拆借，公司依托項(xiàng)目原始業(yè)務(wù)合同、財(cái)務(wù)臺(tái)賬、年審會(huì)計(jì)師底稿逐項(xiàng)答復(fù)。蘇州、昆明兩處存量在建星級(jí)酒店施工節(jié)奏放緩，亦是本次監(jiān)管首要核查要點(diǎn)。

圖源：新城控股公告

兩年施工增幅最高僅6%：高端酒店業(yè)務(wù)遇冷，雙項(xiàng)目建設(shè)近乎停滯

據(jù)問(wèn)詢回復(fù)附件工程檔案，新城控股現(xiàn)階段僅保有兩處重點(diǎn)在建星級(jí)酒店資產(chǎn)，分別坐落江蘇蘇州、云南昆明安寧，對(duì)應(yīng)自研兩大酒店產(chǎn)品線：星儷嵐為五星級(jí)高端商務(wù)酒店，星儷恒為區(qū)域中高端商旅酒店。兩處酒店均為早年商住地塊捆綁配套配建項(xiàng)目，拿地階段敲定建設(shè)規(guī)劃并同步立項(xiàng)開工，無(wú)后期臨時(shí)規(guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目施工放緩后，交易所重點(diǎn)問(wèn)詢其長(zhǎng)期在建合理性。

工程時(shí)序數(shù)據(jù)直觀印證施工放緩態(tài)勢(shì)：2023年末至2025年末，蘇州星儷嵐酒店工程進(jìn)度由77%升至83%，兩年僅推進(jìn)6個(gè)百分點(diǎn)；昆明安寧星儷恒酒店進(jìn)度由89%升至91%，兩年僅推進(jìn)2個(gè)百分點(diǎn)，施工速率大幅收縮。截至2025年末，兩大項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)、外立面幕墻均完成竣工驗(yàn)收，機(jī)電布設(shè)、市政管網(wǎng)、電梯調(diào)試收尾工作基本落地，僅室內(nèi)精裝、園區(qū)景觀綠化工程暫緩施工。新城控股在回復(fù)中明確，兩項(xiàng)在建酒店不存在停工爛尾、資金斷裂、長(zhǎng)期在建未轉(zhuǎn)固的不合規(guī)問(wèn)題。

圖源：新城控股公告

結(jié)合官方答復(fù)，項(xiàng)目施工放緩存在雙向客觀原因。外部維度，區(qū)域商旅客流下滑、高端酒店出租率下行、項(xiàng)目投資回報(bào)周期拉長(zhǎng)，行業(yè)紅利消退壓制酒店投產(chǎn)收益預(yù)期；內(nèi)部維度，2023-2025年保交付為房企核心經(jīng)營(yíng)底線，新城控股將資金、工程人力、供應(yīng)鏈資源優(yōu)先傾斜住宅交付、吾悅廣場(chǎng)新開項(xiàng)目，三年累計(jì)開業(yè)42座吾悅廣場(chǎng)、交付27.8萬(wàn)套物業(yè)，資源分流壓縮酒店建設(shè)投入。經(jīng)現(xiàn)金流測(cè)算，兩處酒店剩余續(xù)建資金1.92億元，2025年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流可足額覆蓋，公司將結(jié)合市場(chǎng)行情擇機(jī)完成收尾施工。

1210.69億商業(yè)資產(chǎn)壓艙：吾悅廣場(chǎng)估值波動(dòng)0.12%，融資儲(chǔ)備充足

截至2025年末，新城控股投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值1210.69億元，占合并總資產(chǎn)比例45.58%，資產(chǎn)全部為自持運(yùn)營(yíng)吾悅廣場(chǎng)商業(yè)綜合體；資產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，不計(jì)提折舊與攤銷，當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益1.41億元，賬面波動(dòng)幅度0.12%。

圖源：新城控股公告

從資產(chǎn)區(qū)位布局來(lái)看，賬面價(jià)值前十吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目中，6座布局江蘇省內(nèi)，其余項(xiàng)目分布浙江、陜西、山西、海南四??；公允價(jià)值收益前十項(xiàng)目布局橫跨八大省市。運(yùn)營(yíng)端數(shù)據(jù)顯示，期末新城控股累計(jì)開業(yè)及委托管理吾悅廣場(chǎng)178座，2025年商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊營(yíng)收130.4億元，同比上漲8.4%，板塊毛利率近70%，商業(yè)毛利占總毛利比重提升至63%。

依托成熟自持商業(yè)資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸成為新城控股核心融資渠道，2025年公司以吾悅廣場(chǎng)為抵押物，新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及配套融資125億元，該類融資占當(dāng)期新增融資總量64.74%。截至年末，公司綜合融資成本5.44%，較2024年末下降48BP，融資成本持續(xù)優(yōu)化；目前15座已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)尚未抵押授信，保有充足增量融資空間。本次資產(chǎn)估值由戴德梁行獨(dú)立測(cè)算，統(tǒng)一采用收益法核算，租金參數(shù)、空置率、資本化率均經(jīng)年審會(huì)計(jì)師核驗(yàn)，估值流程與核算口徑符合A股上市信息披露準(zhǔn)則。

營(yíng)收同比下滑40.4%，存貨計(jì)提10.79%：減值測(cè)算貼合行業(yè)中位水平

2025年房企存量去化壓力持續(xù)加大，新城控股主動(dòng)收縮新增土儲(chǔ)、縮減開發(fā)供貨量，銷售規(guī)模同比大幅回落。全年全口徑簽約銷售金額192.7億元、簽約面積253.58萬(wàn)平方米，同比分別下滑52.03%、52.94%，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)大幅收縮直接拖累營(yíng)收表現(xiàn)，全年?duì)I業(yè)收入530.12億元，同比下滑40.4%。存貨資產(chǎn)減值計(jì)提合理性，隨之成為交易所本次問(wèn)詢第二大核心關(guān)注點(diǎn)。

賬面財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年末新城控股存貨賬面余額796.45億元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備85.94億元，存貨賬面價(jià)值710.51億元，綜合計(jì)提比例10.79%，當(dāng)期新增減值計(jì)提11.51億元。橫向同業(yè)對(duì)標(biāo)，該比例高于萬(wàn)科、保利發(fā)展，低于大悅城、華僑城等同梯隊(duì)商業(yè)房企，行業(yè)排位處于中游。減值測(cè)算依托項(xiàng)目屬地二手房成交價(jià)、車位及底商租賃行情核定，滯銷住宅、閑置車庫(kù)、郊區(qū)商業(yè)底商為減值核心標(biāo)的，全套測(cè)算底稿可追溯核驗(yàn)。

289.13億往來(lái)賬款存續(xù)：分級(jí)計(jì)提壞賬，款項(xiàng)回款路徑清晰可控

近年新城控股持續(xù)采用合作開發(fā)模式布局項(xiàng)目，合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目體量偏大，由此形成大額合作往來(lái)款項(xiàng)，該款項(xiàng)已連續(xù)多年納入上交所年報(bào)常態(tài)化問(wèn)詢清單。本次披露數(shù)據(jù)顯示，公司其他應(yīng)收款分為兩大構(gòu)成：并表項(xiàng)目少數(shù)股東往來(lái)款、非并表合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)往來(lái)款，2025年末該項(xiàng)賬面總余額289.13億元。

壞賬計(jì)提層面，新城控股執(zhí)行分級(jí)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，拆分單項(xiàng)計(jì)提、組合計(jì)提雙重核算體系。其中高風(fēng)險(xiǎn)單項(xiàng)應(yīng)收款余額62.99億元，計(jì)提壞賬24.17億元，計(jì)提比例38.38%；常規(guī)組合往來(lái)款項(xiàng)余額226.14億元，計(jì)提比例2.8%。廣州新城·翡麗云境、北京石景山五里春秋兩大合作項(xiàng)目款項(xiàng)單項(xiàng)計(jì)提比例偏高，分別為39.88%、49.75%。新城控股明確回款路徑：股東往來(lái)款依托項(xiàng)目分紅、項(xiàng)目清算回流，聯(lián)營(yíng)企業(yè)款項(xiàng)依托樓盤銷售回款分批返還，回款節(jié)奏匹配項(xiàng)目開發(fā)周期。

關(guān)聯(lián)借款存在利率價(jià)差，歷年資金內(nèi)控瑕疵已全部閉環(huán)整改

本次問(wèn)詢市場(chǎng)關(guān)注度最高的事項(xiàng)，為關(guān)聯(lián)主體差異化借款利率。2025年新城控股向控股股東新城發(fā)展及非上市關(guān)聯(lián)主體拆借計(jì)息資金，最高借款利率8%；向港股關(guān)聯(lián)平臺(tái)新城悅服務(wù)拆借資金利率6.05%，兩項(xiàng)關(guān)聯(lián)借款利率均高于公司5.44%年度綜合融資成本，利率價(jià)差引發(fā)監(jiān)管專項(xiàng)核驗(yàn)。

依據(jù)公開資金臺(tái)賬，2025年新城控股關(guān)聯(lián)計(jì)息借款累計(jì)借入38.93億元、當(dāng)期償還32.45億元；無(wú)息股東調(diào)劑資金當(dāng)期借入51.7億元且年內(nèi)全額結(jié)清，年末新城悅服務(wù)計(jì)息借款余額8.03億元。歷史跨主體資金調(diào)撥內(nèi)控瑕疵已完成閉環(huán)整改，本年度全部關(guān)聯(lián)借款均履行董事會(huì)、股東大會(huì)審議及信息披露流程，無(wú)非經(jīng)營(yíng)性資金占用情形，與新城悅服務(wù)僅保留物業(yè)托管、商業(yè)運(yùn)維常態(tài)化經(jīng)營(yíng)性往來(lái)。

新城控股2025年報(bào)問(wèn)詢事項(xiàng)全部辦結(jié)閉環(huán)，交易所審閱答復(fù)及審計(jì)佐證材料后，未下發(fā)二次問(wèn)詢、未出具監(jiān)管懲戒措施。整體業(yè)務(wù)邏輯清晰：千億吾悅商業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)基本面，高端酒店業(yè)務(wù)遇冷、施工放緩屬于行業(yè)周期下常規(guī)經(jīng)營(yíng)調(diào)整，公司資產(chǎn)減值核算、關(guān)聯(lián)資金往來(lái)、信息披露均合規(guī)落地，整體經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可控。