樂居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

6月2日，綠城中國(guó)以8.87億元底價(jià)摘得大興三合莊0202-0188地塊，樓面價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目占地約2.14公頃，總建面約6.38萬(wàn)㎡，其中地上計(jì)容建面約3.85萬(wàn)㎡，容積率1.8，限高36米。

拿地當(dāng)天，總平圖公示：8棟洋房，住宅建面總計(jì)約3.82萬(wàn)㎡，共388戶，戶均建面98.5㎡。

規(guī)劃解讀

綠城大興三合莊0188項(xiàng)目，出了一個(gè)很特別的設(shè)計(jì)方案。

業(yè)內(nèi)對(duì)它的爭(zhēng)議頗大：

有人認(rèn)為，它的樓棟平行排列，小區(qū)園林景觀最大化，沒有角煞，小區(qū)外被360公園包圍。

有人認(rèn)為，它過(guò)于追求園林，犧牲了部分戶型的面寬，也讓西邊鐵路的噪音覆蓋全小區(qū)。

選擇行列式，放棄梅花樁，這源自綠地對(duì)這個(gè)地塊的理解，是取舍的問(wèn)題，沒有對(duì)錯(cuò)之分。

我愿意稱這個(gè)項(xiàng)目為：綠色的城。

為什么這么說(shuō)呢？從四個(gè)方面來(lái)分析：

1、實(shí)際容積率：從1.8降到1.0

在0188項(xiàng)目上，綠城規(guī)劃了8棟洋房，9-11層，共388戶。

南北各一排，平行排列，西邊還有1棟棟樓點(diǎn)綴，與東面的大門和會(huì)所相呼應(yīng)。

這種樓棟排列手法，讓小區(qū)內(nèi)的園林景觀達(dá)到1.8公頃，再加上周邊一圈公園，實(shí)際容積率低至1.0左右。

2、沒有退線的擔(dān)憂

一個(gè)剛需盤，容積率1.8，限高36米，沒有退線的擔(dān)憂，設(shè)計(jì)師有足夠的發(fā)揮空間。

為了這個(gè)空間，大興區(qū)也是十分給力的。

在土拍上架前夕，對(duì)0188地塊調(diào)過(guò)規(guī)，將地形從正方形變成倒梯形，不僅面寬加長(zhǎng)，也將地塊往南移了15米。

千萬(wàn)別小看這個(gè)調(diào)整，它讓北面綠化帶的進(jìn)深達(dá)到35米。

這意味著，綠城最北一排，基本不用退線太多。

3、南向主動(dòng)退線

0188地塊的紅線，南距離兄弟樓盤曉月和風(fēng)，約72米至89米。

按照常理，它的南向第一排，完全可以不受退距影響。

但它還是主動(dòng)退了12.08米。

它的目的是，讓第一排房子離停車場(chǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，和它和小區(qū)內(nèi)的房子做到平權(quán)。

4、大興區(qū)首個(gè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)

這幾年，大興樓市表現(xiàn)低迷，庫(kù)存約5000套，很多項(xiàng)目因?yàn)榇髴粜推?，去化緩慢?/p>

綠城吸取了教訓(xùn)，做了78平米、100平米、120平米三款戶型，定位十分純粹。

除此之外，它在贈(zèng)送面積有了突破，首次在大興區(qū)出現(xiàn)內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，北向的設(shè)備平臺(tái)，預(yù)計(jì)也會(huì)封閉。

預(yù)計(jì)得房率在95%左右，是大興樓市新的天花板。

當(dāng)然了，它也有一些小瑕疵，位于大興區(qū)南五六環(huán)中間，

東面離地鐵4號(hào)線清源站有1.4公里，西面150至400米開外，有京山鐵路、京滬高鐵、京九鐵路和京雄城際鐵路，噪音蠻大。

這些周邊條件，是天生的。

如果僅從產(chǎn)品力本身，綠城能足夠打動(dòng)你嗎？

有人開玩笑說(shuō)，大興樓市雄起，就看綠城的了。

開發(fā)主體

這是綠城繼曉月和風(fēng)之后，又一次落子大興核心區(qū)。

拿地主體北京榮意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2017年9月，注冊(cè)資本5億元，由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)100%持股。

項(xiàng)目公司法定代表人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理由綠城北京總經(jīng)理陸建強(qiáng)一肩擔(dān)任。

區(qū)位地段

項(xiàng)目所在的大興三合莊0202街區(qū)現(xiàn)狀配套設(shè)施齊全，且有一定品質(zhì)。

距離4號(hào)線清源路站步行超過(guò)1.5公里，不算特別合格的臨鐵盤。

比較近的商業(yè)有新辰天地，能滿足日常購(gòu)物，往遠(yuǎn)一點(diǎn)還有薈聚——南城最大的購(gòu)物中心之一。

教育資源有國(guó)教院附實(shí)學(xué)校、北京小學(xué)(大興分校)、大興區(qū)第一幼兒園。

此外還有產(chǎn)業(yè)支撐，距離生物醫(yī)藥基地5公里。

板塊內(nèi)樓盤眾多，且樓齡普遍較新，包括招商雍合府、金地江山風(fēng)華、大興星光城等。

南邊一街之隔就是綠城開發(fā)的曉月和風(fēng)，2023開盤，目前已交付，還有少量尾盤在售，成交均價(jià)5.16萬(wàn)元/平方米。